降價(jià)3億都沒人要？越南河內(nèi)炒房客集體“踩雷”，樓市寒冬來(lái)了！

市場(chǎng)下行導(dǎo)致阿俊（Tu?n）的41平米公寓短線投資計(jì)劃落空，降價(jià)3億越南盾數(shù)月仍找不到買家。

阿俊（40歲，興安省）于2025年10月在河內(nèi)嘉林縣（Gia Lam）都市區(qū)的一個(gè)32層高樓群的4號(hào)樓投資了一套高端公寓。這套41平米的公寓總價(jià)48億越南盾（約每平米1.17億越南盾），據(jù)稱是該項(xiàng)目的最后一批房源。這位投資者表示，為了拿下這套房，他還向中介支付了3億盾的差價(jià)。

帶著房?jī)r(jià)會(huì)隨著東部一系列新項(xiàng)目而上漲的預(yù)期，阿俊計(jì)劃在簽署買賣合同前"套現(xiàn)"。然而，截至目前，他已支付了12億越南盾（按進(jìn)度付款25%），掛牌數(shù)月仍無(wú)人問(wèn)津。

"一些同面積房源差價(jià)已降到1-2億盾，甚至按合同原價(jià)賣都難以成交，"他說(shuō)，并稱已接受差價(jià)損失，繼續(xù)以48億盾的價(jià)格掛牌出售這套一居室。

像阿俊這樣的案例并不少見。雪絨（ch? Tuy?t Nhung）（42歲，金蓮坊）在東英縣（??ng Anh）一個(gè)大型都市區(qū)的45層高樓群投資了兩套高端公寓，本想趁著市場(chǎng)缺乏新項(xiàng)目、流動(dòng)性高的時(shí)候"短線炒作"。去年年中，她以每套60億越南盾（約每平米1.36億越南盾）的價(jià)格購(gòu)入，外加5億盾差價(jià)。兩套一居室總價(jià)近130越南億越南盾。

她本打算年底前轉(zhuǎn)手獲利，但掛牌至今仍未賣出。目前這位投資者每套房已付款近50%。曾建議她"買入即贏"的中介表示，現(xiàn)在很難賣，因?yàn)樾马?xiàng)目不斷入市。

"按合同原價(jià)賣都沒人要，因?yàn)橹薪楝F(xiàn)在推出的新房源每平米只要1.19-1.2億越南盾，比我合同價(jià)還低10%，"雪絨 說(shuō)，她表示趁還在本金寬限期，繼續(xù)委托其他中介出售。

河內(nèi)市中心的一排公寓樓

專做東部（包括河內(nèi)龍編、嘉林及興安文江）公寓板塊的中介孟長(zhǎng)（M?nh Tr??ng）表示，今年前兩個(gè)月，委托出售大型都市區(qū)新項(xiàng)目房源的客戶量比去年同期增加約20%。這與9個(gè)月前客戶在該區(qū)域"爭(zhēng)搶"購(gòu)房名額的局面完全不同。

然而，孟長(zhǎng)說(shuō)，從節(jié)前開始交易就非常緩慢，市場(chǎng)陷入"十賣一詢"的境地。面對(duì)價(jià)格停滯，許多房主更新了委托價(jià)，愿意每套降價(jià)1-2億盾差價(jià)，甚至一些大戶型比市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)降價(jià)3-5億越南盾。

這一動(dòng)態(tài)被由Masterise Homes和Techcombank支持的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)One Housing記錄到。該公司表示，流動(dòng)性下滑的跡象從去年第四季度就已出現(xiàn)。河內(nèi)及周邊地區(qū)錄得約9500套公寓轉(zhuǎn)手交易，同比下降22%。

"公寓板塊——此前引領(lǐng)市場(chǎng)的板塊——正在明顯轉(zhuǎn)向。新供應(yīng)將有助于平抑售價(jià)上漲，同時(shí)抑制投機(jī)和短線炒作心態(tài)，"One Housing預(yù)測(cè)，河內(nèi)今年可能迎來(lái)3.5-4萬(wàn)套新開盤公寓。

房地產(chǎn)網(wǎng)站Batdongsan的數(shù)據(jù)也顯示，河內(nèi)公寓市場(chǎng)從2025年底開始價(jià)格企穩(wěn)。與去年底相比，一些項(xiàng)目如The Senique、Masteri Waterfront、The Sapphire - Vinhomes Ocean Park 1、Imperia Signature C? Loa等轉(zhuǎn)售價(jià)出現(xiàn)1-4%的下跌。

EZ Property總經(jīng)理范德全（?ng Ph?m ??c To?n）表示，"集中出貨"現(xiàn)象主要集中在高價(jià)公寓的"短線炒家"群體。市場(chǎng)火熱時(shí)，他們只需拿到預(yù)訂權(quán)或付款15-25%，"就能轉(zhuǎn)手獲利數(shù)億至數(shù)十億盾"。自去年底市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期后，這部分人不得不抓緊轉(zhuǎn)手，趕在2年本息寬限期內(nèi)出貨。

然而，由于買入價(jià)高，每平米上億盾，又是在FOMO（害怕錯(cuò)過(guò)）時(shí)期購(gòu)入，多數(shù)人還支付了數(shù)億至數(shù)十億越南盾的差價(jià)。出貨壓力大，但又競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)中介的新房源，這群人近乎"套牢"。

One Mount Group市場(chǎng)研究與客戶洞察中心主任陳明進(jìn)（?ng Tr?n Minh Ti?n）同樣認(rèn)為，市場(chǎng)正進(jìn)入自去年中期投機(jī)資金大量涌入后的"清洗過(guò)程"。自2025年10月起增加的利率壓力，加上轉(zhuǎn)售價(jià)企穩(wěn)，直接影響了買家心態(tài)。

他說(shuō)從去年底至今，多家銀行的購(gòu)房貸款利率正大幅上調(diào)，從普遍的每年6-8%短期內(nèi)升至約12-14%。此時(shí)也是許多2023年底至2024年初發(fā)放的購(gòu)房貸款開始結(jié)束本金寬限期的節(jié)點(diǎn)，導(dǎo)致本息還款義務(wù)驟增。

與此同時(shí)，許多項(xiàng)目?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定。他以西部和東部?jī)蓚€(gè)都市區(qū)的公寓報(bào)價(jià)為例，僅比上月微漲0.8%，呈橫盤趨勢(shì)。這表明市場(chǎng)已觸及短期阻力位，需要時(shí)間消化新的價(jià)格水平。

同樣，世邦魏理仕越南住宅市場(chǎng)總監(jiān)武黃俊杰（?ng V? Hu?nh Tu?n Ki?t）也認(rèn)為，售價(jià)居高不下，遠(yuǎn)超多數(shù)人承受能力，市場(chǎng)可能進(jìn)入飽和狀態(tài)。"賣方不愿降價(jià)，買方擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性減弱，"他說(shuō)，并指出2007-2011年階段，當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快上漲、信貸收緊時(shí)，交易幾乎凍結(jié)，如今有類似風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

今年，專家預(yù)測(cè)隨著供應(yīng)量重回2015-2019年高峰期每年3.3-3.7萬(wàn)套的水平，短線投資者的出貨壓力將越來(lái)越大。利率上升趨勢(shì)加上買方的謹(jǐn)慎心態(tài)，將使流動(dòng)性問(wèn)題日益嚴(yán)峻。

有越南媒體于2025年12月底進(jìn)行的近4000名讀者調(diào)查顯示，對(duì)30億越南盾以下住房的購(gòu)買需求占比超過(guò)60%。然而，高房?jī)r(jià)迫使許多今年的購(gòu)房計(jì)劃暫緩。約20%的讀者反饋繼續(xù)租房、積累資金，14%選擇暫緩購(gòu)房等待價(jià)格回調(diào)。