長春2016-2025年土地供求分析及2026年市場趨勢預測

長春作為中國東北地區(qū)的重要省會城市，其房地產市場在過去十年經歷了深刻而復雜的結構性變化。土地市場作為房地產開發(fā)的源頭和主要要素，不僅直接決定了住房供給的規(guī)模與結構，也深刻影響著市場價格走勢、企業(yè)投資行為以及城市空間發(fā)展格局。自2016年以來，伴隨全國城鎮(zhèn)化進程放緩、人口結構變動、宏觀經濟周期調整以及“房住不炒”政策基調的確立，長春土地市場呈現(xiàn)出由活躍擴張向深度調整再逐步企穩(wěn)的演變軌跡。

本文基于克而瑞提供的權威年度與月度土地數(shù)據，結合相關政策內容，系統(tǒng)梳理2016至2025年長春土地市場的供應、需求及供需平衡狀況，并在此基礎上，對2026年土地市場的發(fā)展趨勢進行科學預測。報告將嚴格遵循數(shù)據優(yōu)先級規(guī)則，以克而瑞數(shù)據為主要依據，確保所有分析結論均建立在客觀、一致的數(shù)據基礎之上，從而為政府決策、企業(yè)投資及市場研究提供可靠參考。

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2016-2025年

長春土地市場供求分析

1.1

土地供應情況

Changchun land market

據克而瑞數(shù)據分析，2016年至2025年，長春土地供應總量經歷了顯著的波動，整體呈現(xiàn)出“先升后降、低位企穩(wěn)”的階段性特征。這一變化軌跡與全國房地產調控政策的深化及地方財政對土地依賴度的調整高度同步。

1.2

土地供應總量

Changchun land market

從年度數(shù)據看，2016年至2020年是長春土地供應的上升期。2016年，全市供應總建面達1773.6萬平方米；2017年小幅增長至1969.9萬平方米；2018年略有回落至1892.8萬平方米；而2019年則出現(xiàn)大幅躍升，供應總建面達到2831.5萬平方米，同比增長49.59%。這一輪供應高點出現(xiàn)在2020年，當年供應總建面高達5083.7萬平方米，同比激增79.54%，反映出在房地產市場尚處上行周期尾聲時，地方政府通過加大土地供應以獲取財政收入的策略。

然而，自2021年起，隨著全國房地產市場進入深度調整期，長春土地供應量開始急劇收縮。2021年，供應總建面回落至3990.4萬平方米，同比下降21.50%。此后，供應量持續(xù)走低，2022年更是斷崖式下滑至922.4萬平方米，同比降幅高達76.88%。盡管2023年供應量有所反彈，達到1263.0萬平方米，但2024年再度回落至869.0萬平方米，創(chuàng)下了近十年除2022年外的次低水平。

值得注意的是，2025年土地供應出現(xiàn)顯著回升，供應總建面達到1245.0萬平方米，同比增長43.27%，這表明在政策托底和市場預期改善的背景下，地方政府開始有節(jié)奏地釋放優(yōu)質地塊，以穩(wěn)定市場信心。

1.3

土地供應結構

Changchun land market

在供應結構方面，住宅用地始終占據主導地位，但其內部構成和區(qū)域分布隨市場周期動態(tài)調整。2016-2019年，在市場需求旺盛的背景下，供應以滿足剛需的普通住宅用地為主，大量地塊位于城市外圍新區(qū)，旨在快速擴大城市框架和住房供給。進入2020年后，雖然供應總量達到高點，但商業(yè)用地的占比也有所提升，尤其是在核心商圈周邊，反映了當時對商業(yè)地產的樂觀預期。

2021年之后，隨著市場轉向，土地供應結構發(fā)生深刻變化。一方面，供應總量銳減，另一方面，政府更加注重優(yōu)化供應結構，傾向于推出區(qū)位優(yōu)越、配套成熟的優(yōu)質住宅地塊，以吸引實力房企參與，降低流拍風險。同時，為了響應國家關于“城市更新”和“存量提質”的號召，舊城改造、保障性住房等政策性用地的供應比例有所增加。2025年12月29日的集中土拍便是這一趨勢的集中體現(xiàn)，當日出讓的25宗地塊中，既有位于北湖、凈月等新興板塊的住宅用地，也有位于朝陽、寬城等成熟區(qū)域的城市更新項目，總建面約239萬㎡，總價約69億元，顯示出政府在供應端精準施策、引導市場健康發(fā)展的意圖。

1.4

土地需求情況

Changchun land market

與供應端的波動相呼應，長春土地市場需求在2016-2025年間同樣經歷了從高漲到低迷再到局部回暖的完整周期。需求的變化不僅體現(xiàn)在總量上，更深刻地反映在房企拿地策略、競爭熱度和價格預期上。

1.5

土地需求總量

Changchun land market

根據克而瑞數(shù)據，2016-2020年是長春土地市場需求的黃金時期。2016年，成交總建面為1761.3萬平方米；2017年雖有小幅回落，但仍維持在1582.4萬平方米的高位；2018年繼續(xù)穩(wěn)定在1549.3萬平方米；2019年，隨著市場情緒高漲，成交總建面躍升至2037.7萬平方米，同比增長31.52%；2020年，需求達到歷史高點，成交總建面高達4341.4萬平方米，同比激增113.05%，溢價率也維持在4.78%的相對高位。

然而，自2021年起，需求端開始急劇萎縮。2021年，成交總建面驟降至2714.0萬平方米，同比下降37.49%。2022年，市場陷入冰點，全年成交總建面僅為811.2萬平方米，同比再降70.11%，溢價率更是跌至0.54%，幾乎全部為底價成交。2023年，需求出現(xiàn)初步修復跡象，成交總建面回升至972.1萬平方米，同比增長19.83%。2024年，市場再次承壓，成交總建面回落至654.2萬平方米，同比下降32.71%。

進入2025年，受益于一系列強力政策支持，土地需求顯著回暖，全年成交總建面達到956.9萬平方米，同比大幅增長46.26%，成交總價更是同比增長66.68%，顯示出市場信心的實質性恢復。

1.6

土地需求結構

Changchun land market

需求結構的分化是這一時期較為突出的特征。在2016-2020年的普漲行情中，房企拿地范圍廣泛，對各區(qū)域地塊均有較高熱情。但自2021年市場下行以來，房企投資策略變得更為謹慎和聚焦，形成了“強者更強、優(yōu)者更優(yōu)”的馬太效應。

中心區(qū)域的土地需求始終保持強勁。位于南關、朝陽、高新等成熟板塊，或北湖、凈月等規(guī)劃能見度高的新興核心區(qū)域的優(yōu)質地塊，即便在市場低谷期，依然能吸引頭部房企競相爭奪。例如，2025年12月出讓的高新區(qū)地塊，樓板價高達3920元/㎡，反映出市場對產業(yè)和人口導入能力強的區(qū)域的高度認可。

相反，非中心區(qū)域的土地需求則持續(xù)疲軟。位于城市遠郊或缺乏明確產業(yè)和人口支撐的板塊，土地流拍、撤牌現(xiàn)象頻發(fā)，即使成交也多為底價。這種分化格局在2022-2024年間尤為明顯，導致了土地市場的“冰火兩重天”。

1.7

土地供需平衡分析

Changchun land market

綜合供應與需求數(shù)據，長春土地市場的供需關系在2016-2025年間清晰地劃分為三個階段。

第一階段

2016-2019

供需基本平衡，市場活躍。 這一時期，供應與需求同步增長，市場處于健康擴張狀態(tài)。雖然2018年供應略大于需求，但整體供求比保持在合理區(qū)間，市場熱度較高，溢價率維持在兩位數(shù)水平（2016年11.47%，2017年25.26%，2018年21.00%），反映出開發(fā)商對未來市場的樂觀預期。

第二階段

2020-2023

供過于求，庫存壓力加大。 2020年，在疫情初期寬松政策刺激下，供應和需求雙雙沖高，為后續(xù)庫存積壓埋下伏筆。進入2021年后，需求端率先掉頭向下，而供應端調整相對滯后，導致市場迅速轉為明顯的供過于求。2022年，盡管供應量已大幅縮減，但需求萎縮更為劇烈，供求失衡達到頂峰，新房庫存面積攀升至1542.8萬平方米（2022年3月），去化周期（12個月口徑）拉長至32.5個月，市場面臨巨大的去庫存壓力。

第三階段

2024-2025

供給減少，需求結構性回暖，市場逐步趨于平穩(wěn)。 面對嚴峻的庫存壓力，長春市政府自2024年起顯著收緊土地供應閘門，全年供應總建面降至869.0萬平方米的歷史低位。與此同時，中央和地方密集出臺“降首付、降利率、取消限制性措施”等強力救市政策，有效提振了市場信心。2025年，雖然供應量有所增加，但需求端的修復更為顯著，供求關系得到明顯改善。新房庫存面積從2024年初的1062.9萬平方米持續(xù)下降至2025年末的784.7萬平方米，去化周期（12個月口徑）也從34.7個月縮短至34.2個月，并在2026年初進一步降至31.6個月，市場正朝著新的平衡點穩(wěn)步邁進。

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2026年

長春土地市場趨勢預測

展望2026年，長春土地市場將在“去庫存、穩(wěn)市場、促發(fā)展”的主線下運行。政策環(huán)境、市場供需和價格走勢都將圍繞這一主要目標展開。

2.1

政策導向對土地市場的影響

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2026年，房地產政策定調發(fā)生根本性轉變。正如《求是》雜志所強調的，“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術”，這預示著未來將有更多、更有力的政策組合拳出臺。這些政策將從供給側和需求側雙向發(fā)力，深刻影響土地市場。

2.2

政府調控政策

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控制土地增量，盤活存量資源，將是2026年土地供應的主要策略。政府將延續(xù)2024-2025年的審慎態(tài)度，嚴格控制新增商品住宅用地的供應規(guī)模和節(jié)奏，避免重蹈供過于求的覆轍。同時，政策重心將向盤活存量傾斜。如長春法院系統(tǒng)正通過“執(zhí)破銜接”模式，加速出清“僵尸企業(yè)”，釋放其沉淀的低效工業(yè)和商業(yè)用地。這些被盤活的優(yōu)質存量土地，將成為2026年土地市場的重要補充，有助于優(yōu)化土地資源配置，支持城市更新和產業(yè)升級。

優(yōu)化土地用途，引導高品質發(fā)展。未來的土地供應將更加注重與城市發(fā)展戰(zhàn)略相匹配。一方面，會增加對綠色建筑、智慧社區(qū)、適老化住宅等高品質項目的用地支持；另一方面，將結合長春的產業(yè)特色，如汽車制造、商業(yè)航天等，傾斜供應相關產業(yè)用地，支持實體經濟和民營經濟的發(fā)展。

2.3

財稅與金融政策

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財稅政策方面，2025年已啟動的住房增值稅政策調整有望在2026年進一步優(yōu)化，以切實減輕開發(fā)商和購房者的交易成本。更重要的是，金融支持將成為關鍵。例如，長春金融法庭正著力保護融資租賃、保理等新型融資模式，這將為房企，特別是參與城市更新和產業(yè)地產的中小企業(yè)，提供更為多元化的融資渠道，有效緩解其拿地資金壓力，從而激活土地市場需求。

2.4

土地供應趨勢

Changchun land market

2026年，長春土地供應量預計將保持低位運行，但結構將更加優(yōu)化。供應將主要集中在兩個方向：一是中心區(qū)域的優(yōu)質地塊，這類地塊具有強大的去化保障，能夠有效提振市場信心；二是城市更新和舊城改造項目，這類項目符合國家“存量提質”的大方向，既能改善城市面貌，又能創(chuàng)造新的住房需求。

克而瑞月度數(shù)據顯示，2026年1月，長春土地市場成交規(guī)模處于典型的季節(jié)性低位，成交建面僅為60.5萬平方米，成交金額8.7億元。這符合歷年年初市場的淡季規(guī)律。但隨著農歷新年過后，各地供地計劃陸續(xù)落地，預計2026年上半年土地市場熱度將逐步回升。

2.5

土地需求趨勢

Changchun land market

需求端將繼續(xù)呈現(xiàn)高度分化的格局。中心區(qū)域的需求將保持穩(wěn)定甚至增強。在人口持續(xù)向中心城市、中心區(qū)域集聚的大背景下，疊加改善性需求成為市場主力的趨勢，位于優(yōu)質地段、具備高品質產品力的地塊，將持續(xù)受到品牌房企的青睞。

非中心區(qū)域的需求則可能繼續(xù)低迷。受制于東北地區(qū)整體的人口外流趨勢和部分區(qū)域產業(yè)支撐不足的現(xiàn)實，非中心板塊的土地市場短期內難以看到實質性好轉。房企對此類區(qū)域的投資將更為謹慎，除非有強有力的政策托底或獨特的產業(yè)導入邏輯。

2.6

土地價格走勢預測

Changchun land market

土地價格的走勢將與供需格局和區(qū)域分化緊密聯(lián)動。

中心區(qū)域價格有望企穩(wěn)甚至小幅上漲。由于土地資源的稀缺性和市場需求的剛性支撐，核心板塊的土地價格已具備堅實的底部。在2025年市場回暖的基礎上，若2026年政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，核心區(qū)域的樓面地價有望保持穩(wěn)定，并在優(yōu)質地塊的帶動下出現(xiàn)溫和上漲。

非中心區(qū)域價格或將繼續(xù)承壓下行。在供大于求、需求疲軟的基本面下，非中心區(qū)域的土地價格缺乏支撐。為了促進成交、加快去庫存，地方政府可能會通過降低起拍價等方式來吸引買家，導致實際成交樓面價繼續(xù)下探。

歷史數(shù)據顯示，長春土地的樓板價在2020年達到1924元/㎡的階段性高點后，于2021年因市場過熱短暫沖高至2229元/㎡，隨后在2022年市場冰點時大幅跌至869元/㎡。2023-2025年，隨著市場修復，樓板價穩(wěn)步回升至2007元/㎡、2095元/㎡和2382元/㎡。2026年，這一修復進程有望在結構性分化的背景下延續(xù)。

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2026年長春房地產

市場發(fā)展前景

土地市場是房地產市場的先行指標，其趨勢預示著未來住房市場的走向。

3.1

住宅市場

Changchun land market

2026年，長春住宅市場將圍繞“好房子”這一主題展開。高品質住宅需求將持續(xù)增長。消費者對居住品質的要求已從“有沒有”全面轉向“好不好”，綠色、健康、智能、適老等將成為產品標配。這將倒逼開發(fā)商從粗放式開發(fā)轉向精細化、產品力驅動的模式。

剛需市場有望在政策支持下溫和復蘇。盡管東北人口結構面臨挑戰(zhàn)，但在強有力的降成本、提信心政策組合下，本地的首置和首改需求有望被有效激活，為市場提供穩(wěn)定的底部支撐。

3.2

商業(yè)市場

Changchun land market

商業(yè)地產的表現(xiàn)將與區(qū)域經濟活力高度綁定。重點商圈的商業(yè)地產項目將表現(xiàn)良好。依托消費升級和城市功能完善，位于城市中心的購物中心、寫字樓等資產仍具吸引力。非中心區(qū)域的商業(yè)地產則面臨嚴峻挑戰(zhàn)。缺乏足夠的人口和消費能力支撐，此類項目的空置率和經營壓力將持續(xù)存在，投資需格外謹慎。

3.3

投資機會

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對于市場參與者而言，2026年的投資機會主要存在于兩個方面。一是城市更新項目。舊城改造、老舊小區(qū)改造不僅是政府工作的重點，也為開發(fā)商提供了獲取中心城區(qū)土地、打造典型項目的機會。二是存量資產盤活。通過收購、改造、運營等方式，提升低效存量土地和房產的價值，將成為一條重要的價值實現(xiàn)路徑。

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2026總基調

“去庫存、穩(wěn)市場、促發(fā)展”

綜上所述，2016-2025年，長春土地市場經歷了一個完整的周期輪回，從供需兩旺的擴張期，到供過于求的深度調整期，再到當前供需關系逐步改善的企穩(wěn)期。這一歷程深刻反映了宏觀經濟、政策導向與市場規(guī)律的共同作用。

展望2026年，長春土地市場將以“去庫存、穩(wěn)市場、促發(fā)展”為總基調。在強力且持續(xù)的政策支持下，土地供應將保持審慎并優(yōu)化結構，需求端將呈現(xiàn)中心區(qū)域穩(wěn)健、非中心區(qū)域疲軟的分化格局。土地價格也將隨之分化，中心區(qū)域價格企穩(wěn)，非中心區(qū)域繼續(xù)承壓。未來，長春房地產市場的發(fā)展將更加注重品質提升、存量優(yōu)化和可持續(xù)發(fā)展，這不僅是市場自身演進的必然結果，也是服務城市經濟高質量發(fā)展的內在要求。

上述研究成果有由克而瑞長春分析師嚴悅銘，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的 AI問數(shù)、AI問智、AI報告和數(shù)據分析功能撰寫。

1.本文章內容是由克而瑞長春分析師嚴悅銘撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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