劉懷富迎難而上，中交城投在青浦下了一盤大棋

文/上海進深 嚴明會

青浦新城老城廂，又有新動作了。

最近，青浦新城QPC10007單元K2-04地塊的規劃設計方案正式公示。

項目地塊擬建7棟4F疊墅和1棟6F洋房，以及部分配套設施。

和此前公布的K3-04地塊一樣，這宗地塊也屬于今年1月上海2025年第十一輪土拍中，由中交城投聯合青浦城更拿下的老城廂五宗地之一。

那一場土拍，當時在市場上并沒有掀起太大波瀾。

聯合體以17.72億元的底價摘得地塊，成交樓板價18467元/㎡。

五宗地塊分別為D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04，總用地面積約7.35萬㎡，其中三幅為普通商品房商業用地，兩幅為純住宅，容積率在1.05-1.7區間。

這樣的指標組合，對開發商來說并不算輕松。既要做產品，又要做配套，同時還要承擔片區更新的任務，對操盤能力提出了不小考驗。

突破限高

中交城投的推進節奏很快。

拿地12天后，K3-04地塊就率先公示了總平圖。擬建7棟6-9F住宅產品，部分樓棟做了局部架空層，東南角配置1棟6F保障房產品。

規劃里還有一個細節頗為有意思，這宗地塊在設計上還做了一些“突破”。

根據出讓文件，地塊建筑限高24米，但方案中采用了南低北高的高低配布局，北側兩棟9F的住宅高度達到了28.7米，局部超過高度限制。

項目的建設單位為上海欣江楠建設發展有限公司，公司法定代表人、總經理為劉懷富，也是中交城投上海分公司總經理。

該公司由中交城市投資控股有限公司和上海青浦城市更新建設發展有限公司分別持股95%、5%。

首發項目網簽38%

青浦老城廂整個片區開發的起點，是已經入市的南廂觀寧府。

12月27日，南廂觀寧府正式啟動認籌。

項目規劃總計140套房源，首開推出42套。產品全部為低密疊拼和聯排：

22套聯排，建面約204-305㎡，備案均價64054元/㎡；

20套疊拼，建面約172-217㎡，備案均價51112元/㎡。

整體均價58538元/㎡，主力總價在1000萬-1800萬元之間。

項目給出了72小時總房款1%的優惠，認籌第二天便收獲50多組客戶，認購率一度超過120%。

官方宣布，1月10日開盤當天，64組客戶參與搖號選購，37分鐘內售罄，成交額突破5億元。

網上房地產數據顯示，項目開盤當月實際成交14套；進入今年2月后，新增2套網簽。

對于一個總量140套的低密項目來說，這樣的網簽去化速度談不上理想。

尤其是在青浦這樣的外圍板塊，千萬級別的總價，本身就需要更長的消化周期。

在首發項目去化并不算順利的情況下，中交城投在這片區域的開發節奏并沒有明顯放緩。

相反，新地塊的規劃推進反而在持續加快。

南廂觀寧府預計將在3月份推出第二批次房源，今年新獲取的幾宗地塊，也計劃在第三季度陸續入市。

長期作戰

從整體節奏來看，中交城投顯然已經做好了長期作戰的準備。

根據此前整體合作協議，中交城投將負責青浦老城廂區域的綜合開發，涵蓋住宅建設、商業配套完善、歷史風貌修復等多方面內容。

現實壓力也同樣存在。

南廂觀寧府目前還有超過100套房源待售，再疊加此次新獲五宗地塊未來的住宅供應，整個區域的潛在住宅體量正在快速放大。

不過，中交城投在青浦的布局，本身也并不只是一兩個住宅項目。

深耕青浦三年，中交城投的投入已經遠遠超出單一地產開發的范疇。

作為青浦鳳溪“城中村”城市更新項目的重要建設主體，中交城投三年累計投入超過120億元，遠期總投入預計將超過500億元。

這一系列投入，既包括住宅開發，也涉及基礎設施建設、產業載體打造以及公共空間改善。

目前，鳳溪“城中村”改造已經取得階段性進展：安置房項目實現首棟封頂，華新·中交鳳棲科創港順利開工，區域更新逐步從藍圖走向現實。

從鳳溪到老城廂，中交城投在青浦的城市更新版圖，正在一點點鋪開。