繼承人無法共同使用遺產房屋，北京房產律師幫原告勝訴拍賣分房款

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

程某邦（化名）與劉某梅（化名）系夫妻關系，二人生育三子，分別為長子程某宇（化名，本案原告）、次子程某明（化名，本案被告）、三子程某澤（化名，本案被告）。劉某梅于2018年去世，程某邦于2019年去世，二人父母均先于其去世。

案涉一號房屋系程某邦與劉某梅的夫妻共同財產，登記在程某邦名下，系二人遺留的遺產房屋。2021年，程某宇以遺囑繼承糾紛為由，將程某明、程某澤訴至法院，請求分割一號房屋。法院作出A號民事判決，確認一號房屋由程某宇繼承33.75%份額、程某明繼承33.125%份額、程某澤繼承33.125%份額，三人就一號房屋形成按份共有關系，各方未就房屋分割作出特殊約定。

判決生效后，三人就一號房屋的分割方式無法達成一致意見：程某宇最初主張以評估價折價取得房屋，后反悔要求拍賣房屋、分割拍賣款；程某明明確表示不主張房屋所有權，亦無能力支付折價款；程某澤同樣無能力支付折價款，不同意拍賣分割。

同時，程某宇主張程某澤自程某邦去世后長期獨自占用一號房屋，未征得其同意，故要求程某澤支付房屋占有使用費113400元。程某澤對此不予認可，辯稱房屋處于空置狀態，三人都有房屋鑰匙，其僅定期打掃衛生、堆放少量雜物，未超過自身繼承份額，不同意支付占有使用費，同時主張程某宇本次起訴屬于重復起訴，違反“一事不再理”原則。

為實現房屋分割、維護自身份額權益，程某宇委托律師起訴至法院，提出兩項訴訟請求：1. 判令對一號房屋進行拍賣，所得價款按三人繼承份額分割；2. 判令程某澤支付房屋占有使用費113400元。

庭審中，程某宇申請對一號房屋市場價值進行評估，經法院搖號確定乙公司為評估單位，評估結果為房屋總價589.54萬元，程某宇支付評估費17238元。各方對評估結果無異議，但仍無法就分割方式達成一致。

裁判結果

原告程某宇、被告程某明、被告程某澤于本判決生效之日起60日內將一號房屋騰空，并于騰空后7日內相互協助將該房屋進行拍賣，扣除拍賣等相關費用后的剩余價款，由程某宇分得33.75%，程某明分得33.125%，程某澤分得33.125%；

該判決核心意義在于：明確按份共有人對共有房屋無分割約定的，可隨時請求分割；房屋難以實物分割、各方均無能力支付折價款的，應通過拍賣方式分割，保障按份共有人的分割權利；主張房屋占有使用費需提供充分證據證明對方獨自占用房屋，無證據佐證的，訴求不予支持。該判決為按份共有房屋分割、遺產房屋處置提供了典型參考。

法院說理

法院認為，本案核心爭議焦點為：1. 原告要求拍賣分割一號房屋的訴求是否成立；2. 原告要求被告程某澤支付房屋占有使用費的訴求是否有依據；3. 本案是否構成重復起訴。結合案件事實及法律規定，具體說理如下：

第一，原告要求拍賣分割一號房屋的訴求于法有據。根據《民法典》第三百零三條、第三百零四條規定，按份共有人對共有物分割無約定或約定不明確的，可隨時請求分割；共有人無法就分割方式達成協議，房屋難以實物分割且分割會減損價值的，應通過折價、拍賣、變賣方式分割價款。本案中，三人對一號房屋系按份共有，無分割約定，且各方均無能力支付折價款，無法通過折價補償方式分割，房屋亦無法實物分割，故原告要求拍賣房屋、分割拍賣款的訴求，符合法律規定，應予支持。

第二，原告要求支付房屋占有使用費的訴求缺乏依據。原告主張程某澤獨自占用一號房屋，但未提交充分證據予以證明，結合程某澤提交的答辯意見及庭審陳述，三人均持有房屋鑰匙，房屋處于空置狀態，程某澤僅定期打掃、堆放少量雜物，未超出其繼承份額占用房屋，故原告的該項訴求無事實依據，不予支持。

第三，本案不構成重復起訴。原告本次訴求是“按份共有房屋拍賣分割”，而此前A號判決的訴求是“遺產房屋繼承份額確認”，兩項訴求的訴訟標的、訴訟目的均不同，不符合重復起訴的構成要件，故對被告程某澤關于“重復起訴”的抗辯意見，不予采信。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“按份共有房屋分割、遺產房屋處置”這一高頻房產糾紛場景，總結核心勝訴要點、實務維權技巧及風險提示，為類似案件中當事人的維權提供參考。

精準鎖定核心訴求，制定合理分割策略。按份共有房屋分割的核心的是“實現份額變現”，專業遺產繼承律師可結合各方經濟能力、房屋實際情況，制定拍賣、折價等分割策略，本案中，律師結合二被告無能力支付折價款的事實，重點主張拍賣分割，精準契合法律規定，最終實現原告核心訴求。同時，針對占有使用費訴求，客觀評估證據瑕疵，提前告知風險，避免原告因該項訴求未獲支持而過度維權。

破解重復起訴抗辯，明確訴訟標的差異。面對被告提出的“重復起訴”抗辯，律師可精準區分“繼承份額確認”與“共有房屋分割”的法律邊界，為案件審理掃清障礙，保障原告的訴訟權利。

重視證據收集與評估流程，夯實分割訴求基礎。房屋分割案件中，房屋價值評估是關鍵環節，房地產律師可協助當事人及時申請評估，固定房屋市場價值，為拍賣分割、價款分配提供依據；同時，針對占有使用費等附屬訴求，提前梳理證據，明確舉證責任，若證據不足，及時調整訴訟策略，聚焦核心分割訴求，提升勝訴概率。本案中，雖占有使用費訴求未獲支持，但核心拍賣分割訴求得以實現，最大化維護了原告的權益。

最后，若您正面臨按份共有房屋分割、遺產房屋處置等問題，切勿盲目協商或拖延。專業的房地產律師可協助您梳理訴訟思路、收集核心證據、破解對方抗辯，幫您高效化解共有房屋分割僵局，鎖定自身份額權益。本律師團隊專注于按份共有房屋糾紛、遺產房屋分割、房產拍賣處置等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人參與訴訟、評估、拍賣等流程，助力客戶化解糾紛、勝訴維權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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