北京房地產(chǎn)律師：借名買央產(chǎn)房，父母去世后能要回錢嗎？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李女士與李大哥、李二哥、李三姐系同胞兄妹。2005年，父親所在單位甲報社集資建設(shè)經(jīng)濟適用房（即“一號房屋”）。因父母已有住房，且李女士正有購房需求，遂與父母商定：由李女士全額出資，以父親名義購買一號房屋，產(chǎn)權(quán)歸李女士所有，待政策允許時再過戶。母親當時在場并同意。

李女士隨后支付全部購房款、維修基金等共計74萬余元，并持有購房合同及父親2007年親筆書寫的《證明書》，明確寫明：“此房實為三女李女士購買，是產(chǎn)權(quán)所有人”。

2008年，一號房屋登記在父親名下，性質(zhì)為“按經(jīng)濟適用住房管理”的央產(chǎn)房，始終無法上市交易或過戶。2014年父親去世后，兄妹四人就遺產(chǎn)分割產(chǎn)生爭議。

經(jīng)A號、B號生效判決確認：一號房屋屬于父母遺產(chǎn)，由四子女各繼承1/4份額。法院認為，即便存在借名買房合意，也因房屋性質(zhì)限制無法確權(quán)給李女士。

此后，李三姐將其1/4份額轉(zhuǎn)讓給李女士，李女士實際持有1/2份額。但李女士仍起訴李大哥、李二哥，要求：

返還其支付的全部購房款74萬余元；

賠償房價上漲導(dǎo)致的經(jīng)濟損失200萬元。

李大哥、李二哥辯稱：購房系全家集資，且房屋長期出租，租金已退還各方出資，李女士無權(quán)再索要款項。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

李大哥、李二哥各自返還李女士186,694.68元（即746,478.7元的1/4）；

支付自2016年8月31日起至實際付清之日止的利息；

駁回李女士要求賠償200萬元經(jīng)濟損失的請求。

三、法院說理要點

借名買房關(guān)系未被否認，但無法確權(quán)：

生效判決已認定一號房屋為遺產(chǎn)，李女士不能取得所有權(quán)。但其實際出資事實成立，該出資應(yīng)視為對被繼承人（父親）的債權(quán)。

繼承人應(yīng)在繼承范圍內(nèi)清償債務(wù)：

根據(jù)《繼承法》第33條，繼承遺產(chǎn)應(yīng)當清償被繼承人生前債務(wù)。李女士的出資構(gòu)成父親生前債務(wù)，其他繼承人應(yīng)按所繼承份額比例返還。

經(jīng)濟損失不予支持：

因房屋性質(zhì)特殊（央產(chǎn)經(jīng)適房），自始不具備過戶條件，李女士對無法取得產(chǎn)權(quán)應(yīng)有合理預(yù)期，房價上漲損失不屬于可賠償范圍。

家庭內(nèi)部集資抗辯不成立：

被告雖稱系共同出資，但未能提供充分證據(jù)推翻李女士為主要出資人的事實，且《證明書》佐證了借名合意。

四、勝訴辦案心得

本案的關(guān)鍵在于轉(zhuǎn)換訴訟策略：

在確權(quán)之路被政策堵死之后，我們果斷轉(zhuǎn)向“債權(quán)追償”路徑，成功將出資款從“沉沒成本”轉(zhuǎn)化為“可執(zhí)行債權(quán)”。

核心策略有三：

固定出資證據(jù)鏈：銀行流水、收據(jù)、父親親筆證明形成完整閉環(huán)；

援引繼承法債務(wù)清償規(guī)則：巧妙利用“繼承需清債”原則，繞過物權(quán)障礙；

促成份額轉(zhuǎn)讓：通過與李三姐協(xié)議，提升李女士權(quán)益比例，增強談判與訴訟地位。

此案警示：借名購買央產(chǎn)房、經(jīng)適房風(fēng)險極高！即使有書面證明、全額出資、家人認可，只要房屋性質(zhì)受限，就可能“錢房兩空”。務(wù)必在購房前咨詢專業(yè)借名買房律師，評估政策可行性。