北京房地產律師：借名買房多年未過戶，房主擅自抵押致房屋被拍賣，法院支持全額索賠！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李某與王某系多年好友。2006年，王某因拆遷獲得在某安置項目購買多套政策性住房的資格。經協商，雙方達成口頭約定：由李某全額出資37萬余元，以王某名義購買其中一套（以下簡稱“一號房屋”），待房產證辦理后，王某配合過戶至李某名下。

李某依約支付全部購房款，房屋交付后由其出資裝修并長期居住，相關物業、供暖等費用均由李某承擔。2007年，李某所在單位需報銷取暖費，其提交一份《報告》說明該房系其自購、僅因政策原因登記在“外甥女婿”王某名下，并附有王某親筆簽名確認。此后多年，李某多次催促過戶，王某均以“未滿五年、稅費高”為由推脫。

2019年，王某在未告知李某的情況下，將一號房屋抵押給乙公司（擔保機構），為其個人貸款提供擔保。后因王某違約，乙公司代償后申請強制執行，法院于2021年將該房屋司法拍賣，成交價529萬元，評估價約644萬元。

李某已于2019年去世。其合法繼承人（配偶、子女及孫女）作為原告起訴王某，要求賠償因房屋滅失造成的財產損失600萬元。

二、裁判結果

被告王某于判決生效后七日內賠償原告經濟損失600萬元，款項支付至原告指定繼承人名下。

三、法院說理要點

借名買房關系成立：

關鍵證據《報告》經司法鑒定確認王某簽名真實；

結合李某實際出資、長期占有使用、承擔全部費用等事實，足以證明雙方存在借名買房合意；

該約定不違反法律強制性規定，合同有效。

被告構成根本違約：

王某明知房屋實際權利人為李某，卻擅自抵押，導致房屋被強制執行并拍賣；

其行為直接造成李某無法取得房屋所有權，嚴重侵害原告財產權益。

損失賠償范圍合理：

原告主張的600萬元損失，包含原始購房款及房屋升值利益；

法院認為該金額低于評估價（644萬元），符合《民法典》關于“可得利益損失”的賠償原則，予以支持。

四、勝訴辦案心得（原告律師視角）

本案是典型的“借名買房+惡意抵押+繼承維權”復合型房產糾紛，勝訴關鍵在于三點：

鎖定核心證據：那份用于報銷取暖費的《報告》看似普通，但因有對方親筆簽名，成為證明借名合意的“鐵證”。我們堅持申請筆跡鑒定，一舉擊破被告“簽名偽造”的抗辯。

構建完整證據鏈：從付款憑證、裝修記錄、十余年的居住事實到物業繳費單據，形成閉環，徹底排除“借貸”或“借用”等其他法律關系可能。

精準主張損失：未局限于原始出資，而是依據司法評估價合理主張房屋增值損失，最大化維護繼承人權益。

特別提醒：借名買房雖常見，但風險極高。一旦登記人負債、離婚或反悔，房屋極易被查封拍賣。務必保留書面協議、資金流水、實際占有證據，并在條件允許時及時確權。