北京房地產律師：借名買央產房，父母去世后能要回錢嗎？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李女士與李大哥、李二哥、李三姐系同胞兄妹。2005年，父親所在單位甲報社集資建設經濟適用房（即“一號房屋”）。因父母已有住房，且李女士正有購房需求，遂與父母商定：由李女士全額出資，以父親名義購買一號房屋，產權歸李女士所有，待政策允許時再過戶。母親當時在場并同意。

李女士隨后支付全部購房款、維修基金等共計74萬余元，并持有購房合同及父親2007年親筆書寫的《證明書》，明確寫明：“此房實為三女李女士購買，是產權所有人”。

2008年，一號房屋登記在父親名下，性質為“按經濟適用住房管理”的央產房，始終無法上市交易或過戶。2014年父親去世后，兄妹四人就遺產分割產生爭議。

經A號、B號生效判決確認：一號房屋屬于父母遺產，由四子女各繼承1/4份額。法院認為，即便存在借名買房合意，也因房屋性質限制無法確權給李女士。

此后，李三姐將其1/4份額轉讓給李女士，李女士實際持有1/2份額。但李女士仍起訴李大哥、李二哥，要求：

返還其支付的全部購房款74萬余元；

賠償房價上漲導致的經濟損失200萬元。

李大哥、李二哥辯稱：購房系全家集資，且房屋長期出租，租金已退還各方出資，李女士無權再索要款項。

二、裁判結果

法院判決：

李大哥、李二哥各自返還李女士186,694.68元（即746,478.7元的1/4）；

支付自2016年8月31日起至實際付清之日止的利息；

駁回李女士要求賠償200萬元經濟損失的請求。

三、法院說理要點

借名買房關系未被否認，但無法確權：

生效判決已認定一號房屋為遺產，李女士不能取得所有權。但其實際出資事實成立，該出資應視為對被繼承人（父親）的債權。

繼承人應在繼承范圍內清償債務：

根據《繼承法》第33條，繼承遺產應當清償被繼承人生前債務。李女士的出資構成父親生前債務，其他繼承人應按所繼承份額比例返還。

經濟損失不予支持：

因房屋性質特殊（央產經適房），自始不具備過戶條件，李女士對無法取得產權應有合理預期，房價上漲損失不屬于可賠償范圍。

家庭內部集資抗辯不成立：

被告雖稱系共同出資，但未能提供充分證據推翻李女士為主要出資人的事實，且《證明書》佐證了借名合意。

四、勝訴辦案心得

本案的關鍵在于轉換訴訟策略：

在確權之路被政策堵死之后，我們果斷轉向“債權追償”路徑，成功將出資款從“沉沒成本”轉化為“可執行債權”。

核心策略有三：

固定出資證據鏈：銀行流水、收據、父親親筆證明形成完整閉環；

援引繼承法債務清償規則：巧妙利用“繼承需清債”原則，繞過物權障礙；

促成份額轉讓：通過與李三姐協議，提升李女士權益比例，增強談判與訴訟地位。

此案警示：借名購買央產房、經適房風險極高！即使有書面證明、全額出資、家人認可，只要房屋性質受限，就可能“錢房兩空”。務必在購房前咨詢專業借名買房律師，評估政策可行性。