珠江新城最后一塊核心地被越秀拿下，誰來為這場頂奢豪賭買單？

2026年2月25日，歷經10.5小時243輪競價，越秀以236.03億元總價摘得廣州珠江新城跑馬場地塊1期，住宅樓面價8.57萬元/㎡、溢價率26.6%，刷新廣州樓面單價、土拍時長及競拍次數三項紀錄。

該地塊是珠江新城東區最后一塊核心絕版資產，總用地19.45萬㎡，計容建面56.7萬㎡，含5幅子地塊，其中2幅居住用地為核心利潤來源，3幅商業商務用地為主要挑戰，還涵蓋多重配套功能，吸引8家房企參與，華潤、珠實中途退出后，越秀與保利展開貼身博弈。

作為地塊做地主體，越秀此前已承建超151億元基礎配套工程，拿下地塊對其掌握廣州頂豪話語權意義重大。

廣州頂豪市場購買力充足，珠江新城東一手豪宅稀缺，為項目住宅部分提供支撐。商業部分要求嚴苛，AT111321地塊需引進高端百貨，6年累計銷售不低于300億元，越秀與SKP深度對接，落地可能性大；AT111323地塊需建超4.5萬㎡五星酒店及公寓，6年累計產值不低于20億元，越秀擬尋求合作。

此外，這兩宗商業用地需越秀投資超60億元且100%自持，成為其核心考驗。

兼聽則明

越秀豪擲236億拿下跑馬場地塊，看似是搶占廣州頂奢商業制高點的神來之筆，實則是一場背靠國企背景、賭上未來十年發展的豪賭，這場土拍的狂歡背后，藏著廣州頂奢商業的多重悖論與越秀自身的致命挑戰，更折射出當前房地產行業核心資產爭奪的畸形邏輯。

從拿地邏輯來看，越秀的“志在必得”并非完全基于商業理性，而是裹挾著前期投入的沉沒成本與國企的城市建設責任。

作為地塊做地主體，越秀已投入巨額人力財力承建配套工程，此時放棄意味著前期投入血本無歸，這種“不得不拿”的被動性，讓其在競價中失去價格理性，26.6%的溢價率遠超市場合理水平，8.57萬元/㎡的樓面價直接拉高珠江新城住宅開發成本，未來住宅售價需突破15萬元/㎡才能實現盈利。

即便廣州頂豪市場有保利·玥璽灣單日百億的銷售案例，但孤例難以代表市場常態，珠江新城東近五年無新盤入市的稀缺性，能否支撐起如此高的定價，仍是巨大未知數。

更關鍵的是，越秀將住宅部分視為利潤來源，卻忽視了頂豪客群對品牌、產品、服務的極致要求，其琶洲華樾項目的豪宅基因，能否復制到珠江新城這個匯聚國際投資者的核心區域，尚未得到市場驗證。

商業部分的挑戰，更是越秀邁不過去的坎，地塊出讓條件的嚴苛程度，幾乎為其套上了“緊箍咒”。

6年300億的銷售目標，意味著高端百貨年均銷售額需達50億元，即便有SKP的合作預期，這一目標也難言輕松。

成都SKP雖實現業績增長，但背靠成渝雙城經濟圈的消費支撐，而廣州頂奢商業市場正面臨前所未有的內卷：華潤白鵝潭、長隆萬博兩大萬象城即將落地，聚龍灣太古里、K11 Select等高端商業體加速布局，廣州頂奢消費客群規模有限，市場能否容納多個重奢地標，答案不言而喻。

更值得警惕的是，SKP自身已顯露增長疲態，北京SKP2024年銷售額同比下滑17%，其直營化模式對品牌資源、運營能力要求極高，越秀缺乏重奢商業運營經驗，與SKP的合作若僅停留在品牌引入層面，而非深度的運營協同，最終大概率淪為“為他人做嫁衣”。