300萬，上海能買什么房？租金回報率超3%就能入市買房嗎？

上海二手房成交量連續3個月保持在2萬套以上，早已超過“榮枯線”1.5萬套！即使如此，上海仍然推出了新的“滬七條”，繼續提升樓市活躍度。還有專家分析，上海不少地方的房產租金回報率已經超過了3%，現在入市作為投資也是非常好的選擇。那么上海作為國內一線城市，樓市真的穩住了嗎？未來能帶領全國樓市價格不斷企穩嗎？

不得不說，上海樓市“滬七條”力度還是蠻大的，基本上與全面取消限購政策僅僅只有一步之遙，尤其對于非上海籍居民購房有著極大的利好。如果有繳納社保或者個稅，僅僅需要符合其中的任何一條連續繳滿一年，就可以在全市范圍內買一套房。同樣對于上海戶籍有著成年子女的家庭也是利好，可以順利避開上海的房產稅，節省家庭開支。

此次政策重點就是縮短非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社保或個稅年限。對非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環內住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。如果連續繳納社保或者個稅三年，非上海籍居民就可以再買一套。兩套住房對于一個家庭來說，完全滿足居住需要，仍然符合房住不炒的基本理念。

即使沒有連續繳納社保或者個稅滿一年，但是如果持有居住證滿5年，那么非上海籍居民也可以在全市范圍內買一套房。這對于很多在上海靈活就業的外地人士，有著極大的好處。意味著只要在上海居住或者工作，就可以實現居者有其屋的夢想，而不需要找單位掛社保，更沒有個稅繳納的強制性需求。

那么上海戶籍的家庭，如果家中有著成年子女，那么買一套房就屬于首套房，不論買的面積有多大，都不需要繳納房產稅。這也是個極大的利好政策，只要滿18歲，在理論上，家中有一個成年子女，利用這個政策可以突破人均60平米以上的房產稅繳納要求。對于富裕的上海家庭，完全可以實現一家三口，只要孩子成年，就可以住上超過180平方米大房子的夢想。

在這種情況下，有人提出，如果只有300萬，不考慮各類貸款，那么能在上海買到啥房子？其實經歷了持續4年的房價調整，剛需購房者的福音確實已經到來。回顧上海的近10年房產價格上漲，最主要的是一次是2015年到2016年一次的劇烈變化，整體上海房產單價上升在30%以上，之后就是2019年到2021年，房產價格又有一次上漲。但是經過這4年的調整，價格已經全面回落到2018年時候的價格水平了。

現在300萬，可以在上海買不少房子了！外環外的房價已經基本都到了3萬之內了，那么也就意味著三百萬可以買到一百平米左右的房子，更別說在五大新城區域，也就是不限夠區域，更是可以買到更大面積的房產，而且這些房產基本都是新房或者次新房，老公房的價格會更低，剛需購房壓力大減。

即使中環到外環的房產價格，老公房的價格現在也逐漸逼近單價三萬，新房或者次新房的價格，根據距離地鐵或者中心區域商場的不同，大致在4萬到6萬期間。這也意味著300萬如果買老公房，可以買到90平米以上的大兩房或者小三房。如果買次新房，可以最少買到60平米。例如下面這張圖，是德先生周六拍攝的，最新的在上海街頭拍攝的一個房產推銷價格，這個老公房小區靠近地鐵站，是處于中環邊上的一處老公房，僅僅只有單價3萬元而已。

中環之內到內環區域，房產價格根據各區的不同，變化比較大。但是總而言之，現在是一個買方市場，也就是說想買房的剛需購房者有著很多的選擇。目前的上海房產價格，已經全面回到了2018年之前，有些區域的老公房價甚至回到了2015年之前。德先生判定上海房產價格已經基本回穩，2026年將是上海房產價格企穩的一年，很有可能也是全國一線城市房價企穩的一年。

但是對于專家所論述的，租金回報率高所以可以入市的觀點，德先生認為是房產錯誤的！2026年上海樓市有可能調整會到位，但絕不是用租金回報率來衡量的。“房子是用來住的，不是用來炒的！”如果算租金回報率，那么就意味著房子變成了投資品，居住的屬性被淡化了，很有可能說明房產可能還存在一定泡沫。

任何商品的價格變動都是有著一定市場規律的，如果向下調整，基本上要回歸最原始的基礎屬性之后，也就是進入到超跌狀態才會慢慢進行反彈，這就是否極泰來！如果附加的所謂投資屬性或者金融屬性還存在，那么說明價格調整還沒有到位。此時如果計算上海樓市，有專家分析，部分房產的租金回報率已經超過3%值得入場購買，那其實在一定程度上，未來還有調整的空間。

雖然有數據在證明，近一年上海成交套數TOP30小區平均租售比已達2.3%左右，部分優質房源租售比超3%，早已超過定期存款利率。但是換一個思路來想，有沒有可能上海的房屋租金價格，雖然這兩年有所下調，但是也沒有下調到位呢，房價的下調幅度快于租金的下調幅度呢？那么結論就是并不是租金回報率高，而是過去上海租房費用太高了，未來還需要繼續下調？

現在上海的房價基本走入了穩定，那么新的“滬七條”政策頒布之后，估計可以逐步的徹底價格企穩。這也符合德先生之前的預測，其他一線城市估計也會逐步跟進，假如北上廣深能夠全面取消限購，那么在2026年，一線城市的房價估計能夠穩定下來，帶領全國范圍的房價逐步穩定。