北京買房：理清思路，購房建議1816

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我好多年沒有經歷買賣房子的事了，因為孩子后期要在北京買房，所以想讓您給點建議。我們的基本情況是我和我愛人都是保定市體制內單位，孩子是2023年分配到大興機場東方航空工作（現北京戶口）。目前在租房，之前單位有一個大興機場生活保障住宅項目，現房當時也有具體方案，后來不知道什么原因擱置了，也不知道什么時候能有結果。

現在有想房產市場買房的想法，2室七八十平米左右，總預算400萬，不考慮學區，通勤方便居住環境好點即可。您覺得現在是下手的時機么？另外我們還有必要再等單位的那個項目么？畢竟單價比市場價要便宜不少，您有時間了受累幫著分析分析。

A：

1、保障住宅項目，那大概率就是違規賣房的手續問題唄，各家央國企都是這點事兒。等著吧，應該都有變相的解決方案，上有政策下有對策。

2、400萬買7/80平，單價就是5萬左右，那這也買不了學區房。或者說能買到的都是占坑兒房，面積小，而且溢價高=居住的性價比低+保值風險大。

3、我認為現在算合適時機，因為北京的平均租金收益率已經超過銀行同期存款利率了。這種情況在樓市歷史上就出現過三次，每次都是相對的低谷期。

以400萬來說，對應租金在6000多，租售比600左右，刨去物業取暖什么的凈回報率1.8%左右。而五大行五年期利息才1.5%，國債最高1.7%。那在這種對比下，北京房價還能有多少下降空間啊？

4、單位項目，既然是現房那就等著唄，只要是能出售就肯定占便宜。雖然不能有產權+公開上市，但至少也能內部交易，這是大型央國企的福利，錯過了肯定不劃算。但如果到時候是出租的就談不上了，相當于公租房了。所以還是問清楚吧，只要是能對員工出售就應該等著。

僅供參考。

二

Q:

請問預算320-340萬，首付大概280萬，貸款差不多60萬，想買個80-90平的次新房，我主要看豐臺和大興兩個板塊吧。

大興主要看西紅門和棗園板塊，大紅門的世嘉博苑和鴻坤理想城環境看上去還行，但是通勤好像有些遠？棗園那邊看上了中建國際港，不過現在標價有點高。豐臺這邊，主要看了天倫錦城，曉月新苑，建邦楓景，東海儀園，感覺對比不出什么優劣。

以上這些您幫忙看看，哪個房源比較好，比較適合我，質量還說得過去的。我不考慮學區，主要就考慮通勤以及周邊能有幾個醫院，配套說的過去就行。

A：

1、對比不出什么優劣？按說從地段兒到小區性質的區別都挺明顯的，但您考慮通勤那就不好說了，只能自己感受。醫院我也不熟，還得是“幾個醫院”，我真不熟。

2、簡單說吧，自住角度看自己的喜好，地段兒角度則是西紅門占優，理想城的價格走勢也等同于市區，世嘉博苑也差不多，畢竟都沒出五環呢。然后結合小區則是中建國際港，在棗園板塊內僅次于紅木林而已。

新發地的到目前為止還是自住為主唄，買菜什么的很方便。雖然有可能在批發市場搬遷后重新規劃，但幾年過去了也沒什么消息，只能等著。如果重新規劃就是利好，否則繼續普通。

曉月苑這地段兒看自己喜好吧，優勢是居住的性價比高，地段兒則是典型的城市孤島，四邊都被鐵道+高速+五環綠地河道什么的給隔離了，地鐵也特意繞開了，通勤方便嗎？反正不算多強的地段兒吧，而且這里有什么醫院我都不知道，好像沒有吧？

建邦楓景是保障房+商品房都有的小區，地段兒還行，但小區不算多強。東海儀園是典型的兩區交界，也就影響了價格走勢，否則不至于這么便宜。但這邊的醫院就多了，四環邊至少倆三甲，離石景山和朝陽醫院也應該不遠。

3、總之您這問題問的我不好回答，也不知道您的“優劣”標準是什么，所以也只能是列出情況供參考吧。

僅供參考。

三

Q:

我就是因為老破小和遠大新糾結啊，畢竟北京現在的兩極分化太嚴重了。北三環的老破小都要6萬一平，60多平就400多萬了。而北五環的次新房商品房才2萬多一平，300萬就能買大三居了。我能不糾結嗎？

我當然理解房子是用來住的，可所有人都勸我寧買市區不買郊區。但就因為是房子是用來住的，住的宜居的不是應該才保值好嗎？

A：

1、宜居的保值更好是對的，至少是流動性更強。但這要有個前提，就是在同一個或同等地段兒之內，越宜居的才越受追捧。離的很遠就不好相比了，放大唯獨就是北京的老破小跟鶴崗的次新房相比，怎么比啊？沒意義。

2、我一般建議是這樣兒，即便不考慮保值什么的，也應該再考察一下通勤，看看距離和時間是否能接受，是否能長期接受。

因為您也說了沒在郊區住過，那一次兩次的看房是沒什么感覺的，新鮮勁兒還沒過呢。而如果是天天往返好幾年，那是否能接受就不一定了。所以建議是先在五環外租一套，體驗幾個月的交通再說是否能真正接受？

另外您說的這五環是指北七家一帶吧？房租也不算貴，跟中介說清楚，短租一段時間試試再決定。

3、另外還多說一句，正因為郊區的房子宜居，所以市區的才會來買房租房。但人們既然是大老遠過來的，圖的就是物美價廉，再加上誰都會覺得自己既然放棄了方便的交通，怎么的不得在價格上有點兒彌補啊？所以就很難出高價，尤其是離地鐵遠的板塊，價格和租金走勢都很難占優。

僅供參考。

四

Q:

我和我愛人近期想要買一個投資性房產。不自住、租金和公積金能覆蓋月供、好出手、房齡相對較新、近地鐵、五環內，總價500左右。主要考慮金融投資屬性。

我們初步看了一下，覺得北苑、青年路和麗澤（草橋）這幾個板塊可能可以滿足我們的需要。目前我們住在永豐附近，單位分配的家庭公寓無租金。能否咨詢您一下，哪個板塊比較能滿足我們的需求？目前我們兩個人每月公積金一共13000，首付200萬元左右。

A：

1、不自住的投資房，那肯定是先北后南啊。因為雖然草橋的板塊挺好，大多數小區的價格走勢也不落后，但在歷次行情中的傳導順位都不算靠前，價格走勢也不如新北苑+朝青的熱門小區。尤其新北苑，四害為主吧，是北京到目前為止唯一一個全板塊跑贏大盤的（除了別墅和公寓）。

2、不過您家的要求偏高了，所有優勢都要占上，而且還五環內，那就甭提北苑了，新的老的都在五環外呢。

而且新北苑的租金收益也不算高，就因為價格走勢強，租金跟不上。這就跟股票的升值vs市盈率似的，甘蔗不能兩頭甜。當然如果撿漏兒就算各項兼顧了，這種時期還有可能吧，找找看。

500萬房子的租金一般7000來塊錢，高了8000吧，再高就比較難了。當然價格走勢偏弱的有可能，但升值不好又不好聊投資屬性了。

3、總之先看新北苑吧，沒合適的再看朝青。另外也可以看看亞運村望京等地，反正也不是自住，避開學區房就行。另外每套房都算算租售比，然后再綜合比較。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。