別急著買房，越南還有幾十個大型房地產(chǎn)項目等著你

據(jù)信用評級機(jī)構(gòu)S&I Ratings統(tǒng)計，2025年越南有27個超級都市區(qū)，總資本超過3000萬億越南盾，其中一半以上來自Vingroup和Sun Group。

在最近的一份報告中，信用評級機(jī)構(gòu)S&I Ratings表示，2025年標(biāo)志著三地超級都市區(qū)建設(shè)競賽的開始。該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，越南有27個規(guī)模從數(shù)百到數(shù)千公頃的超級都市區(qū)入市，資本規(guī)模約1150億美元（相當(dāng)于3000多萬億越南盾）。該名單包括新開工、正在實施和新獲批投資主張的項目。

北部有9個超級項目，集中在河內(nèi)、興安和廣寧。投資額最大的項目是Vingroup在河內(nèi)的奧林匹克體育城，約356億美元，面積超過9000公頃。建成后，這將是迄今為止越南規(guī)模最大的都市區(qū)。

緊隨其后的是位于廣寧的下龍灣綠城綜合體，規(guī)模超過4000公頃，總投資約175億美元。該項目由Vingroup開發(fā)，定位為與下龍灣相連的大型旅游服務(wù)都市區(qū)。

中部在名單中有8個項目，其中規(guī)模最大的是由Vinhomes聯(lián)營投資的甘林都市區(qū)，規(guī)模超過1萬公頃，總投資近110億美元。其次是Sun Group聯(lián)營投資的余奉新都市區(qū)（2579公頃，投資15億美元）。

南部在過去一年有10個超級項目亮相，其中一半尚處于獲批投資主張階段。三個由Vingroup投資的項目包括芹椰填海旅游都市區(qū)、福永西和厚義-德和項目，總面積近4200公頃，資本規(guī)模125億美元。

S&I Ratings的統(tǒng)計顯示，超級都市區(qū)建設(shè)競賽由Vingroup和Sun Group領(lǐng)跑，兩家單位占27個超級項目總投資額的一半以上。此外，其他多家企業(yè)也參與了這場競賽，如BRG、春球控股等。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家丁仲盛先生評價稱，國會的新決議在一定程度上為項目準(zhǔn)備、補(bǔ)償和征地拆遷工作掃清了障礙。法律瓶頸逐漸被打破，加之交通基礎(chǔ)設(shè)施日益得到投資和升級，激活了房地產(chǎn)超級項目的建設(shè)競賽。

持同樣觀點的越南房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會主席阮文訂先生評價稱，行政單位合并有助于各地擴(kuò)大土地儲備，實現(xiàn)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和人口的互聯(lián)互通。他說，這是企業(yè)實施大型項目、最大限度挖掘地方優(yōu)勢的有利條件。

然而，短期內(nèi)密集上馬超級項目也對供應(yīng)吸收能力提出了挑戰(zhàn)。建設(shè)部表示，近年來，各細(xì)分住宅價格年均上漲10-15%，有的階段漲幅高達(dá)30%。例如河內(nèi)，去年一手公寓價格達(dá)到每平米1億越南盾，較2024年上漲40%。胡志明市也同比上漲23%，達(dá)到每平米1.11億越南盾。

“這一上漲勢頭遠(yuǎn)高于平均收入增速，使民眾購房更加困難，”該機(jī)構(gòu)評價道。

阮文訂主席認(rèn)為，一個超級都市區(qū)的供應(yīng)量可達(dá)數(shù)萬套，主要集中在公寓、聯(lián)排別墅、別墅和店屋。在投入成本大幅上漲的背景下，新產(chǎn)品價格繼續(xù)高企，使大多數(shù)人難以企及。

河內(nèi)東部城區(qū)全景

自2026年1月1日起，多地首次大幅上調(diào)地價表，影響市場心理，導(dǎo)致地價預(yù)期隨之上漲。項目征地拆遷、回購?fù)恋氐某杀究赡艽蠓黾樱由贤度氤杀撅j升，這些因素都將反映到一手房價格中。

胡志明市房地產(chǎn)協(xié)會主席黎黃洲先生認(rèn)為，超級都市區(qū)開發(fā)浪潮正在改變房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則。

他建議項目開發(fā)商制定多元化的產(chǎn)品細(xì)分戰(zhàn)略，合理安排符合大多數(shù)人支付能力的房源，避免高價位庫存積壓，增加成本壓力。“貸款利率上升可能給財務(wù)成本帶來壓力，尤其是在項目法律進(jìn)程拖延的情況下，”他說。