最高院：接收未竣工驗收的房屋后，還能再主張逾期交房責任嗎？

作者：周軍律師.

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商品房交易中，開發商常因工期延誤，在房屋未完成竣工驗收、不具備法定及約定交付條件時，便通知業主收房。部分業主急于入住，接收了此類房屋。

那么，接收未竣工驗收的房屋后，還能再主張逾期交房責任嗎？

業主接收未竣工驗收房屋，不等于放棄逾期交房追責權利，除業主明知房屋未驗收且明確放棄權利外，仍有權向開發商主張逾期交房違約責任。

一、法院支持主張逾期交房責任的常見情形 1. 業主不知情收房，事后發現未竣工驗收

開發商隱瞞房屋未驗收事實，未告知業主真實情況，業主誤以為房屋合格而接收，事后查明未驗收的，開發商構成欺詐性交付，業主有權主張逾期交房違約金，違約金計算至房屋竣工驗收合格、取得備案表之日。

2. 業主知情收房，但未書面放棄追責權利

業主雖知曉房屋未竣工驗收，但未簽訂任何放棄逾期責任的協議、聲明，僅辦理收房入住手續，不能視為自愿放棄權利，法院依舊支持業主主張逾期交房責任，部分法院會結合實際情況酌情調整違約金數額，但不會完全免除。

3. 合同約定驗收合格為交房條件，開發商違規交房

商品房買賣合同明確約定“房屋竣工驗收合格并取得備案表”為交付條件，開發商違反約定交付未驗收房屋，屬于典型違約，業主收房后仍可依據合同約定，全額主張逾期交房違約金。

二、法院不支持或減免責任的例外情形 1. 業主書面明確放棄逾期交房責任

業主在收房時，簽訂了書面協議、承諾書，明確表示放棄追究開發商逾期交房違約責任，且該聲明系真實意思表示、不存在脅迫欺詐情形，業主事后再主張的，法院不予支持。

2. 業主明知未驗收，惡意主張責任

有充分證據證明，業主明知房屋未竣工驗收，主動要求提前收房，且收房后長期未提出異議，事后單純為索要違約金起訴，違背誠信原則，法院會酌情減免開發商責任，甚至駁回訴求。

3. 逾期交房系不可抗力導致，且已履行告知義務

開發商能舉證證明逾期交房系不可抗力（如地震、疫情管控）導致，且已按合同約定及時告知業主，未驗收交房與不可抗力存在因果關系，法院可依據公平原則，減免相應逾期責任。

周軍律師提醒，購房收房務必嚴把“驗收關”，切勿盲目接收未驗收房屋；若已接收，切勿自認無法追責，及時固定證據、依法主張權利，就能追回逾期交房違約金，守護自身合法權益。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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