李宇嘉：住房消費(fèi)呼喚“新普惠金融”支持

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

房地產(chǎn)發(fā)展新模式的落地，需要在供地、開(kāi)發(fā)報(bào)建、融資模式、部門(mén)協(xié)同、基層治理等領(lǐng)域進(jìn)行系統(tǒng)性的基礎(chǔ)制度創(chuàng)新。

于帥卿 中房報(bào)記者 李葉 北京報(bào)道

3月5日上午，十四屆全國(guó)人大四次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕，李強(qiáng)總理作政府工作報(bào)告，為全年經(jīng)濟(jì)工作定下基調(diào)。在備受關(guān)注的房地產(chǎn)領(lǐng)域，報(bào)告以185字篇幅，從市場(chǎng)穩(wěn)定、存量盤(pán)活、品質(zhì)提升、制度改革等多個(gè)維度作出部署。

“報(bào)告明確‘著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)’為全年工作重要方向，更強(qiáng)調(diào)‘統(tǒng)籌兼顧’的‘新邏輯’。”聽(tīng)完報(bào)告后，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

在李宇嘉看來(lái)，“統(tǒng)籌兼顧”是指房地產(chǎn)發(fā)展既要短期保穩(wěn)定，也要長(zhǎng)期促轉(zhuǎn)型；既要防風(fēng)險(xiǎn)，也要促發(fā)展；既要控增量、去庫(kù)存，也要優(yōu)供給，將增量管控與存量盤(pán)活有機(jī)結(jié)合。

談及對(duì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望，李宇嘉表示，新一年，工作將聚焦于防范風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)保障、構(gòu)建新模式的部署與地方有效落實(shí)等方面。

房地產(chǎn)進(jìn)入“新模式培育期”

談及對(duì)政府工作報(bào)告的整體感受，李宇嘉表示，相比去年，今年關(guān)于房地產(chǎn)的表述位置相對(duì)靠后，著墨與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議基本一致，這反映出多重政策考量。

李宇嘉表示，經(jīng)過(guò)這幾年調(diào)整，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已得到釋放，面向“十五五”，發(fā)展重心將從傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)向新模式構(gòu)建和內(nèi)生動(dòng)力培育方面，這與房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展高度契合。

“轉(zhuǎn)型過(guò)程中，住房需求潛力依然可觀，但需要通過(guò)新模式加以挖掘，包括建設(shè)‘好房子’、推進(jìn)縣域城鎮(zhèn)化、城中村改造、租購(gòu)并舉、產(chǎn)業(yè)或商務(wù)社區(qū)等。”李宇嘉表示。

作為“十五五”開(kāi)局之年，李宇嘉認(rèn)為，今年房地產(chǎn)工作重在為后續(xù)發(fā)展打好基礎(chǔ)、開(kāi)好局、培育新動(dòng)力。“地方層面將更加重視房地產(chǎn)問(wèn)題，這直接關(guān)系到財(cái)政穩(wěn)定、平臺(tái)公司和國(guó)企運(yùn)行、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力及債務(wù)償還等現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。”

存量盤(pán)活成為新方向

談及如何落實(shí)“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，特別是探索存量商品房盤(pán)活用于保障性住房時(shí)，李宇嘉表示，這標(biāo)志著城市發(fā)展正從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量的提質(zhì)增效。面對(duì)新的供求關(guān)系態(tài)勢(shì)、居民對(duì)美好生活的需求及激活內(nèi)需潛力、動(dòng)力和新業(yè)態(tài)和場(chǎng)景，盤(pán)活存量土地和閑置房屋設(shè)施將成為未來(lái)重要發(fā)展方向。

存量盤(pán)活的應(yīng)用場(chǎng)景十分廣闊。李宇嘉認(rèn)為，未來(lái)的保障性住房籌集，無(wú)論是公租房、保租房還是企業(yè)宿舍、學(xué)生宿舍，存量盤(pán)活將是重要渠道。同時(shí)，存量閑置廢棄的火車(chē)站、老工廠、舊酒店、低效商辦樓宇等，也為各地發(fā)展文旅、文創(chuàng)、新式餐飲、民宿等消費(fèi)業(yè)態(tài)提供了新載體。城市土地開(kāi)發(fā)也應(yīng)優(yōu)先考慮已出讓但閑置多年的土地。

在破局思路上，李宇嘉強(qiáng)調(diào)必須堅(jiān)持系統(tǒng)觀念，強(qiáng)化部門(mén)協(xié)同，特別是住建部門(mén)與自然資源部門(mén)的統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)。“要在規(guī)劃和用途調(diào)整、簡(jiǎn)約實(shí)用的配套落地、消防等重點(diǎn)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)驗(yàn)收等要加大制度創(chuàng)新力度。”李宇嘉表示，比如商辦改建為保障房、長(zhǎng)租公寓的項(xiàng)目可簡(jiǎn)化規(guī)劃調(diào)整流程；在大商業(yè)范圍內(nèi)的細(xì)分用途轉(zhuǎn)換，允許兼容，無(wú)需走規(guī)劃調(diào)整的繁瑣調(diào)整。

他同時(shí)提醒，要堅(jiān)持“以需定改、以需定籌”，根據(jù)實(shí)際需求的變化，前瞻性地確定盤(pán)活方向，并引入規(guī)劃師、建筑師、投資主體提前接入和參與，避免改造后產(chǎn)生新的閑置。

構(gòu)建更普惠金融支持

目前，住房正回歸居住屬性，改善型購(gòu)房、新市民、靈活就業(yè)者、城市更新帶來(lái)的需求日益突出，在這一背景下，市場(chǎng)需要更普惠的金融支持。李宇嘉分析認(rèn)為，住房公積金在這方面存在較大空間。

“過(guò)去的住房金融體系主要適配高速擴(kuò)張期的住房消費(fèi)，公積金占比有限。新時(shí)期，需求主體和民生屬性都在變化，需要與之匹配的‘新普惠金融’。”他認(rèn)為，當(dāng)前公積金具備良好支持空間。

為此，他提出4點(diǎn)建議：

財(cái)政貼息引導(dǎo)：對(duì)非公企業(yè)員工、靈活就業(yè)人員實(shí)施階梯式財(cái)政貼息，提升繳存吸引力，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)補(bǔ)貼。

提升收益反哺：借鑒社保基金經(jīng)驗(yàn)，提高資金運(yùn)作收益，并將增值收益定向用于解決繳存人（特別是新市民）的居住難題，如改造其集中租住區(qū)域的公共設(shè)施、投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍等，增強(qiáng)繳存人的獲得感。

擴(kuò)展功能與服務(wù)周期：建立支持新市民“從落腳到扎根”的長(zhǎng)周期扶持機(jī)制，并探索將公積金從“安居賬戶”升級(jí)為覆蓋住房、生育、養(yǎng)育、教育等的“綜合民生賬戶”。

建立全國(guó)調(diào)劑機(jī)制：在全國(guó)信息平臺(tái)上搭建資金有償調(diào)劑模塊，允許個(gè)貸率低、人口流入趨緩地區(qū)的資金，通過(guò)市場(chǎng)化方式調(diào)劑至個(gè)貸率高、新市民聚集的地區(qū)，提高整體資金效率。

另外，對(duì)于政府工作報(bào)告中“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”的部署，李宇嘉表示，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式，無(wú)論是以“市場(chǎng)+保障”為框架的住房供給體系、“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，還是現(xiàn)房銷(xiāo)售、主辦銀行制度、項(xiàng)目法人實(shí)體地位等改革，都需要基礎(chǔ)性制度和配套政策的支撐。

“需要在供地、開(kāi)發(fā)報(bào)建、融資模式、部門(mén)協(xié)同、基層治理等領(lǐng)域進(jìn)行系統(tǒng)性的基礎(chǔ)制度創(chuàng)新。”李宇嘉表示，這種創(chuàng)新既需要相關(guān)部門(mén)自上而下推動(dòng)，也需要地方試點(diǎn)總結(jié)共性與經(jīng)驗(yàn)，形成可復(fù)制、可推廣的政策組合。

采訪接近尾聲，李宇嘉從宏觀視角進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的探索須與新型城鎮(zhèn)化（既包括大城市化，更要重視縣域和鎮(zhèn)域就近城鎮(zhèn)化）、產(chǎn)城融合、文旅文創(chuàng)等內(nèi)需增長(zhǎng)點(diǎn)協(xié)同推進(jìn)，要在持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需、暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)的進(jìn)程中，重新審視并精準(zhǔn)定位房地產(chǎn)的時(shí)代價(jià)值與發(fā)展?jié)摿Γ苿?dòng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。