萬(wàn)科股權(quán)凍結(jié)

萬(wàn)科股權(quán)凍結(jié)事件是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的一個(gè)標(biāo)志性案例，反映了頭部房企面臨的嚴(yán)峻流動(dòng)性壓力和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。以下是詳細(xì)情況：

一、最新股權(quán)凍結(jié)事件

2026年3月10日新增凍結(jié)：根據(jù)天眼查風(fēng)險(xiǎn)信息顯示，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司持有的蘇州萬(wàn)科企業(yè)有限公司3571萬(wàn)余元股權(quán)被沈陽(yáng)市沈河區(qū)人民法院依法凍結(jié)，凍結(jié)期限為2026年3月10日至2029年3月9日。蘇州萬(wàn)科成立于2006年7月，注冊(cè)資本1億元人民幣，由萬(wàn)科全資持股，是萬(wàn)科在長(zhǎng)三角區(qū)域布局的重要子公司。此次被凍結(jié)股權(quán)對(duì)應(yīng)蘇州萬(wàn)科近三成的注冊(cè)資本。

二、累計(jì)股權(quán)凍結(jié)規(guī)模與分布

系統(tǒng)性、全局性凍結(jié)：截至2026年3月11日，萬(wàn)科共存在15項(xiàng)有效的股權(quán)凍結(jié)記錄，涉及旗下10家重要子公司，累計(jì)凍結(jié)股權(quán)標(biāo)的額已超過(guò)27億元人民幣。凍結(jié)主要發(fā)生在2025年2月至12月期間，并在2025年底呈現(xiàn)加劇態(tài)勢(shì)。

核心資產(chǎn)集中被凍結(jié)：

1. 深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司：兩筆凍結(jié)合計(jì)11.4億元（5.7億元×2），執(zhí)行法院分別為廣東省深圳市中級(jí)人民法院和廣東省東莞市中級(jí)人民法院。該公司是萬(wàn)科在總部所在地最重要的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)之一，成立于1994年，堪稱“萬(wàn)科地產(chǎn)搖籃”。

2. 萬(wàn)緯物流發(fā)展有限公司：2.5億元股權(quán)被江蘇省徐州市中級(jí)人民法院凍結(jié)（2025年12月30日起）。萬(wàn)緯物流是萬(wàn)科旗下少數(shù)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其股權(quán)被凍結(jié)意味著風(fēng)險(xiǎn)已觸及核心運(yùn)營(yíng)板塊。

3. 上海萬(wàn)科投資管理有限公司：兩筆凍結(jié)合計(jì)4.0818億元。

4. 萬(wàn)科（成都）企業(yè)有限公司：4.5億元股權(quán)被凍結(jié)。

5. 南京萬(wàn)科企業(yè)有限公司：1.5億元股權(quán)被上海市第一中級(jí)人民法院凍結(jié)（2025年4月8日起）。

6. 萬(wàn)科建筑技術(shù)發(fā)展（深圳）有限公司：1億元股權(quán)被凍結(jié)。

7. 萬(wàn)科公寓管理有限公司：1.9687億元股權(quán)被凍結(jié)。

業(yè)務(wù)板塊全覆蓋：凍結(jié)范圍不僅限于傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)公司，更廣泛涉及物流地產(chǎn)（萬(wàn)緯物流）、租賃住房（萬(wàn)科公寓）、建設(shè)板塊、多元化投資等多個(gè)業(yè)務(wù)線，反映出風(fēng)險(xiǎn)已從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)蔓延至集團(tuán)大多數(shù)業(yè)務(wù)線。

三、股權(quán)凍結(jié)的法律性質(zhì)與原因

法律性質(zhì)：股權(quán)凍結(jié)是人民法院在債務(wù)糾紛、合同違約等案件中采取的財(cái)產(chǎn)保全措施，核心目的是防止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，保障債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院強(qiáng)制執(zhí)行股權(quán)若干問(wèn)題的規(guī)定》，法院凍結(jié)股權(quán)以足以清償生效法律文書確定的債權(quán)額及執(zhí)行費(fèi)用為限。凍結(jié)期間，被執(zhí)行人不得對(duì)被凍結(jié)股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出質(zhì)等有礙執(zhí)行的行為，但不影響股權(quán)所在公司的正常經(jīng)營(yíng)。

觸發(fā)原因：

1. 債務(wù)糾紛：萬(wàn)科未能按時(shí)償還貸款、商票或工程款，債權(quán)人通過(guò)法律程序申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

2. 訴訟保全：合作方（如總包、材料商）因工程款拖欠提起訴訟并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

3. 股權(quán)質(zhì)押違約：萬(wàn)科此前將部分子公司股權(quán)質(zhì)押融資，因股價(jià)/信用變化可能觸發(fā)平倉(cāng)線。

4. 損害公司利益責(zé)任糾紛：如南京萬(wàn)科1.5億元股權(quán)凍結(jié)源于與上海松江信達(dá)銀泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（實(shí)控人為信達(dá)地產(chǎn)）的損害公司利益責(zé)任糾紛。

四、背后的財(cái)務(wù)與債務(wù)危機(jī)背景

創(chuàng)紀(jì)錄虧損：2026年1月30日，萬(wàn)科發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2025年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約820億元，創(chuàng)下A股自1990年成立以來(lái)上市公司單年最大虧損紀(jì)錄。2024-2025兩年累計(jì)虧損達(dá)1314.78億元，已接近公司當(dāng)前總市值（約566.7億元）的2.3倍。

巨額債務(wù)壓力：截至2025年三季度末，萬(wàn)科有息債務(wù)總額高達(dá)3629億元，其中一年內(nèi)到期的有息債務(wù)占比42.7%，約1513-1578億元。而賬面貨幣資金僅656.8億元，現(xiàn)金短債比低至0.43-0.48，遠(yuǎn)低于安全水平。若剔除受限制資金，實(shí)際可動(dòng)用流動(dòng)性更為緊張。

債務(wù)違約與評(píng)級(jí)下調(diào)：2025年12月下旬，萬(wàn)科兩筆合計(jì)57億元的中期票據(jù)“22萬(wàn)科MTN004”（20億元）與“22萬(wàn)科MTN005”（37億元）展期方案被債權(quán)人集體否決，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普與惠譽(yù)隨即分別將其信用評(píng)級(jí)下調(diào)至“SD（選擇性違約）”和“RD（限制性違約）”，導(dǎo)致其境內(nèi)外融資能力幾近枯竭。

銷售斷崖式下滑：2025年前10個(gè)月，公司合同銷售金額同比下降約44%。銷售作為房企的核心“造血”功能嚴(yán)重衰竭，加劇了現(xiàn)金流緊張。

五、萬(wàn)科的自救措施與股東支持

大股東持續(xù)“輸血”：作為第一大股東，深圳地鐵集團(tuán)自2025年以來(lái)已累計(jì)向萬(wàn)科提供超過(guò)300億元的低息借款（利率2.34%），用于償還公開(kāi)市場(chǎng)債券本息。2026年1月27日，深鐵集團(tuán)再次提供不超過(guò)23.6億元的股東借款。

債務(wù)展期與風(fēng)險(xiǎn)隔離：2026年開(kāi)年，萬(wàn)科將7只合計(jì)68億元債券轉(zhuǎn)為特定債券轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離。同時(shí)，通過(guò)多只債券展期獲得短期緩沖，如“22萬(wàn)科MTN004”和“22萬(wàn)科MTN005”的展期方案在2026年1月獲得持有人會(huì)議通過(guò)。

資產(chǎn)處置與業(yè)務(wù)收縮：2025年前三季度，通過(guò)出售項(xiàng)目、股權(quán)等方式實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6億元，并通過(guò)存量盤活回款71.1億元。同時(shí)，萬(wàn)科在2024-2026年間注銷了多家子公司，包括大連萬(wàn)科美好家裝飾工程有限公司、深圳市萬(wàn)科云地實(shí)業(yè)有限公司、北京京投萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等。

核心資產(chǎn)質(zhì)押：萬(wàn)科已將其持有的萬(wàn)物云（萬(wàn)科旗下物業(yè)管理龍頭）全部6.6億股股權(quán)質(zhì)押給深鐵集團(tuán)，用于獲取貸款支持。萬(wàn)物云是萬(wàn)科最具價(jià)值的資產(chǎn)之一，此次質(zhì)押意味著一旦萬(wàn)科無(wú)法償還相關(guān)債務(wù)，其對(duì)萬(wàn)物云的控制權(quán)將面臨重大風(fēng)險(xiǎn)。

六、子公司破產(chǎn)情況

已進(jìn)入破產(chǎn)程序：

1. 北京住總?cè)f科建筑工業(yè)化科技股份有限公司：因一筆206萬(wàn)元的貨款及質(zhì)保金債務(wù)未能償還，于2025年3月被北京市第一中級(jí)人民法院裁定受理破產(chǎn)清算。該公司曾是國(guó)家級(jí)住宅產(chǎn)業(yè)化基地，在裝配式建筑領(lǐng)域是技術(shù)標(biāo)桿。

2. 臺(tái)州萬(wàn)葭置業(yè)有限公司：2026年3月6日，債權(quán)人以“不能清償?shù)狡趥鶆?wù)”為由，向臺(tái)州市椒江區(qū)人民法院提出破產(chǎn)審查申請(qǐng)。該公司是萬(wàn)科在浙江省臺(tái)州市“萬(wàn)科·心海上城”項(xiàng)目的主要開(kāi)發(fā)商之一。

七、行業(yè)背景與影響

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整：萬(wàn)科的困境并非個(gè)例，而是房地產(chǎn)行業(yè)告別“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)”舊模式后，眾多房企面臨的共性難題。在銷售回款驟降、融資渠道收緊的雙重壓力下，高杠桿擴(kuò)張模式難以為繼，越來(lái)越多的房企陷入流動(dòng)性危機(jī)。

市場(chǎng)信心沖擊：作為曾經(jīng)的行業(yè)“優(yōu)等生”，萬(wàn)科的債務(wù)危機(jī)打破了市場(chǎng)對(duì)“龍頭房企無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”和“國(guó)資背景必兜底”的慣性預(yù)期，引發(fā)了全行業(yè)信用和風(fēng)險(xiǎn)的重定價(jià)。

政策導(dǎo)向變化：政策導(dǎo)向已明確為“救項(xiàng)目不救企業(yè)”，支持房企通過(guò)市場(chǎng)化重組化解風(fēng)險(xiǎn)。2026年兩會(huì)明確“進(jìn)一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)”，萬(wàn)科作為“白名單”中的重點(diǎn)企業(yè)獲得政策背書。

八、未來(lái)展望與挑戰(zhàn)

關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2026年全年，萬(wàn)科面臨到期或行權(quán)的境內(nèi)債券規(guī)模達(dá)124.19億元，遠(yuǎn)超當(dāng)前可用現(xiàn)金儲(chǔ)備。2026年1月28日和2月10日是兩筆中期票據(jù)寬限期的屆滿日，1月中旬的債券持有人會(huì)議結(jié)果將成為短期化債的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

生存取決于幾個(gè)關(guān)鍵因素：

1. 銷售能否企穩(wěn)回升：恢復(fù)自身“造血”能力是根本。

2. 債務(wù)重組能否成功：與債權(quán)人達(dá)成可持續(xù)的展期或重組方案。

3. 資產(chǎn)盤活效率：能否繼續(xù)通過(guò)處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)換取流動(dòng)性。

4. 行業(yè)政策環(huán)境：房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體復(fù)蘇進(jìn)程。

轉(zhuǎn)型壓力：萬(wàn)科需從“高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商”向“輕資產(chǎn)城市綜合運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型，其物業(yè)（萬(wàn)物云）、物流（萬(wàn)緯物流）、長(zhǎng)租公寓（泊寓）等經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)雖規(guī)模領(lǐng)先，但尚不足以支撐龐大體量，需證明無(wú)房地產(chǎn)高毛利率支撐下的可持續(xù)盈利。

萬(wàn)科股權(quán)凍結(jié)事件是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的標(biāo)志性樣本，其后續(xù)進(jìn)展將為整個(gè)行業(yè)提供關(guān)鍵觀察窗口。公司能否穿越這場(chǎng)寒冬，既取決于自身“斷臂求生”與模式轉(zhuǎn)型的效果，也取決于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正實(shí)現(xiàn)“軟著陸”并構(gòu)建起健康發(fā)展的新模式。