天津
兩個備受關注的新地塊，最近有了新消息。
一個是西青的王蘭莊地塊。
去年12月底出讓，容積率只有1.3，成交樓面價1.15萬/平米。
侯臺集團拿地，綠城代建，規(guī)劃方案剛公示。
17棟洋房+3棟疊拼，全架空，戶均面積直奔140平米。
洋房帶陽臺，首層帶下沉庭院；疊拼更有南北小院、露臺。
看指標，擺明要做誘惑力十足的大改善。
另一個是海河柳林60號地。
2024年10月就出讓了，2025年2月規(guī)劃露面。
但只公示了兩棟小高層的指標，此后一直沒什么新進展。
最近了解到，將由綠城代建。
產品力值得期待一波兒，是不是瞬間來神兒了？
全盤規(guī)劃10棟小高層、7棟洋房。
所有戶型南向都有開敞式陽臺，很可能突破性的做北側飄窗。
目前公示的兩棟小高層面積，已做到160平米左右。
從平面圖看，還有更大的戶型。
據了解，60號地會出現天津前所未有的產品，很震撼！
胃口被吊的足足的。
懂行的人一眼就看出來，這倆盤都是奔著“往大了做、往豪了做”的路子去的。
雖分處不同區(qū)域，卻有著相似之處：
都屬于天津樓市的一個新流派——
平價豪宅
這個流派的“開創(chuàng)者”，可追溯到2024年的綠城錦玉蘭。
綠城錦玉蘭
隨后，中交海河璽二期龍曜城鳳鳴榮泰一號院天保意境元啟中建悅廬桐溪綠城尚玉蘭……包括今年要入市的金茂津濱大道10號地，都屬于“平價豪宅”。
天保意境元啟
中建悅廬桐溪
成交量還都不錯，很被“買賬”。
本質是“平價豪宅”撓到了買房人的癢癢肉。
讓原本只買得起普通盤的人，也能住進曾經遙不可及的豪宅，降維打擊！
那什么樣的房子，稱得上是“平價豪宅”？
我們需要建立幾個標準，按圖索驥。
?房價必須親民，這是入場券
所謂“平價豪宅”，“平價”是第一位的。
單價最多卡在2萬多，遠郊盤只要1萬多。
這是改善甚至剛改人群，能上車的舒適單價。
?面積必須大，有豪宅的空間感
起碼得140平米以上，才能實現奢侈尺度。
現在得房率大幅提升，140平米能頂以前160平米；180平米堪比過去200多平米的居住體驗。
按常理，2萬的單價必然做剛改盤，100-120平米。
“平價豪宅”卻反其道而行之。
綠城錦玉蘭做到200平米；
中交海河璽二期180、190、217平米；
榮泰一號院135平米起，最大264平米；
綠城尚玉蘭最大175平米；
中建悅廬桐溪4層洋房做到167平米；
天保意境元啟洋房155、185平米……
中交海河璽219平米樣板間
用剛改的單價，買改善的面積。
雖然面積大，但得益于單價低，所以總價紅線守的住，控制在500萬以內。
?產品必須驚艷，這是靈魂
既然總價不高，成本有限，怎么造出豪宅感？走對兩步就能實現：
第一步，邀請全國大牌設計師。
比如天保意境元啟綠城尚玉蘭的景觀園林，邀請了山水比德。
天保意境元啟
龍曜城鳳鳴會所設計來自WSD（設計過上海湯臣一品）。
綠城尚玉蘭的建筑設計由匯張思操刀……
龍曜城鳳鳴
這些知名的大牌設計單位，都是服務全國頂豪的。
視野格局高，帶來高級審美，打造出豪宅骨相。
第二步，用新型材料替代部分重奢石材。
用泥客石代替純石材，用巖板代替奢石，用新型亞克力板代替木飾面，用金屬漆代替部分鋁板……
材料也可以平替，但整體呈現的調性基本不打折。
就好比小米SU7，長得像保時捷，性能對標百萬豪車，最后定價只有20多萬。
跑車的平替版，圓普通人豪車夢。
天津的“平價豪宅”，異曲同工。
最終呈現出大家看到的，高顏值、寬門庭、大會所……
倒退三四年，市區(qū)千萬的房子也給不出這配置。
?選址在分界線上（環(huán)城新盤）
津南海河柳林60號地8968元/平米，旁邊河西區(qū)，樓面價得1.8萬/平米。
“平價豪宅”正是利用地價優(yōu)勢，給產品投入預留空間。
一路之隔，地價差一半，房價也差一半。
核心區(qū)的改善人群，既想要好房子，購買力又有限，怎么辦？
來分界線，同樣總價，用區(qū)位上的讓步（但不離開原有生活圈），換產品上的越級。
同樣400萬，在南開只能買個100來平米的高層，在分界線能買到160平米的大洋房。
不需要教育的改善家庭，完全沒必要為行政區(qū)域付出溢價。
固有認知中，豪宅和平價是反義詞。
但天津樓市，硬是把這道不等式給解開了。
今年，天津的“平價豪宅”還會更多。
需求端，還有大量想改善卻買不起市中心的“穩(wěn)錢”在觀望（預算250-400萬）。
這是樓市的基本盤，只能靠產品力誘惑他們走出市區(qū)。
供應端，現在“平價豪宅”市占率不到10%，還是藍海，房企還能吃到紅利。
對于普通家庭來說，這是友好的買房時代，給出能住豪宅的機會。
但對二手房來說，“平價豪宅”是對老破大的“屠殺”。
注：文中的戶型面積，均為建筑面積
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