十五五規(guī)劃綱要：用633字定調(diào)樓市

“十五五規(guī)劃綱要”全文共5萬(wàn)8千多字，是未來(lái)5年（2026年-2030年）國(guó)家發(fā)展的總體藍(lán)圖和行動(dòng)綱領(lǐng)。就我們關(guān)心的（樓市）房地產(chǎn)方面，除去篇章節(jié)等標(biāo)題序號(hào)，原文共用了633字定調(diào)，確定了未來(lái)5年的發(fā)展方向。

下面主要從影響樓市發(fā)展趨勢(shì)的角度，采用原文+個(gè)人解讀的方式理解這633字，個(gè)人看法不代表任何機(jī)構(gòu)和單位的立場(chǎng)，若有異議，可在下方留言交流。

原文：第五篇 建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，加快構(gòu)建新發(fā)展格局第十五章第三節(jié)：
因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，支持老舊房屋適老化改造和智能化升級(jí)。

解讀：都知道國(guó)際環(huán)境比較復(fù)雜，不僅現(xiàn)在如此，未來(lái)應(yīng)該一直都比較難，所以強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)是重中之重，住房消費(fèi)作為最大宗的消費(fèi)，一定是未來(lái)幾年的重點(diǎn)努力方向，各類(lèi)支持政策持續(xù)出臺(tái)，更利于剛需和改善家庭購(gòu)房。

原文：第十二篇第四十四章 推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展
加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居。

解讀：房地產(chǎn)已經(jīng)從粗放型向高質(zhì)量方向發(fā)展，住房需求從滿(mǎn)足住有所居向住有優(yōu)居轉(zhuǎn)變，這是房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)的顯著特征。

原文：第十二篇第四十四章第一節(jié) 完善住房保障體系
優(yōu)化保障性住房供給，強(qiáng)化城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭住房保障，更好滿(mǎn)足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。加強(qiáng)保障性住房全流程管理，健全申請(qǐng)、輪候、配租配售、使用、退出等管理機(jī)制。探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用。深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。

解讀：根據(jù)《2025年中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有租房人口2.6億，這是未來(lái)政策要解決的重要問(wèn)題，也是樓市的機(jī)遇。按照現(xiàn)在的政策取向看，無(wú)疑把國(guó)資收購(gòu)二手房用作保障房、人才房、職工宿舍等方面納入重要工作，對(duì)減少保障房建設(shè)（減少樓市供應(yīng)）、穩(wěn)定二手房市場(chǎng)信心具有重要作用。

至于公積金改革，將進(jìn)一步釋放住房消費(fèi)潛力。目前提出的是對(duì)公積金使用范圍和額度等方面進(jìn)行大變革，而且支持靈活就業(yè)人員繳納公積金，一并納入公積金的福利制度，為釋放更多的樓市需求添磚加瓦。

原文：第十二篇第四十四章第二節(jié)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展
完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度。推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制和融資主辦銀行制，支持滿(mǎn)足房地產(chǎn)合理融資需求，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。合理安排房地產(chǎn)用地規(guī)模和布局，促進(jìn)土地供應(yīng)與存量住房、人口變動(dòng)等相協(xié)調(diào)。充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)。推動(dòng)已供未開(kāi)發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類(lèi)處置，推進(jìn)存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤(pán)活利用。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)化租賃企業(yè)。建立房屋全生命周期安全管理制度。

解讀：對(duì)房企而言，開(kāi)閘滿(mǎn)足房地產(chǎn)合理融資需求是他們聽(tīng)到的最好消息，這是保持房企拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售持續(xù)循環(huán)發(fā)展的關(guān)鍵所在；

對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售和“好房子”建設(shè)制度推行，意味著未來(lái)幾年買(mǎi)的新房子，其品質(zhì)將越來(lái)越好；

對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)而言，與自然資源部近期發(fā)布的38號(hào)文精神一致，盤(pán)活存量，雖然原則上不再批經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地不等于停供住宅用地，但意味著商業(yè)住宅這個(gè)口子卡住了，有利于一心一意去化樓市庫(kù)存，利于實(shí)現(xiàn)整體樓市的供需平衡；

對(duì)老房子而言，房屋全生命周期管理，在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體不是新鮮事，我們剛開(kāi)始做這件事情，給市場(chǎng)帶來(lái)的肯定是更多機(jī)會(huì)，能修繕就修繕，不能修繕的就拆，反正對(duì)存量房業(yè)主都是利好。

原文：第十二篇第四十四章 第三節(jié)健全防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制
強(qiáng)化源頭防控、預(yù)判預(yù)警、早期糾正，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

解讀：最新數(shù)據(jù)顯示，目前房企化債完成約60%；房貸斷供監(jiān)測(cè)3.7%、銀行對(duì)公地產(chǎn)不良4.1%、個(gè)人按揭0.8%，風(fēng)險(xiǎn)整體可控但局部仍有壓力。推動(dòng)健全房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)樓市而言，有利于市場(chǎng)各方輕裝上陣、恢復(fù)信心。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，房企風(fēng)險(xiǎn)解除后，敢于在土地市場(chǎng)上拿地，有利于土地市場(chǎng)恢復(fù)，敢于不虧本賣(mài)而維持一定利潤(rùn)，有利于房地產(chǎn)價(jià)格體系向健康方向發(fā)展。

以上就是對(duì)十五五綱要對(duì)樓市定調(diào)的簡(jiǎn)要解讀。不過(guò)，影響樓市走向的，從來(lái)都不是某一兩個(gè)方面的因素，還跟人口、城鎮(zhèn)化、貨幣以及收入掛鉤。下面也簡(jiǎn)單解讀一下：

1.人口方面，原文：第十一篇第三十七章 建設(shè)生育友好型社會(huì)
優(yōu)化生育支持政策和激勵(lì)措施，有效降低家庭生育養(yǎng)育教育成本，努力穩(wěn)定新出生人口規(guī)模，促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展。

關(guān)于人口方面，十五五規(guī)劃篇幅非常多，包括有很多支持措施。但這句話(huà)最為關(guān)鍵，要求“努力穩(wěn)定新生人口規(guī)模”，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，我們的出生率目前為5‰-6‰，顯然是不會(huì)持久的，據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)測(cè)算，隨著各項(xiàng)支持政策落地，出生率將從目前的低位到2030年末升至9‰-11‰，對(duì)應(yīng)年出生人口為1100W-1400萬(wàn)，這樣才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期均衡發(fā)展目標(biāo)。很顯然，人口對(duì)應(yīng)著住房需求，對(duì)促進(jìn)樓市健康發(fā)展具有積極作用。

2.城鎮(zhèn)化方面，原文：第九篇第三十一章 深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化　
持續(xù)提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口全面融入城市，優(yōu)化城市規(guī)模結(jié)構(gòu)，推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、集約緊湊布局。
第一節(jié) 科學(xué)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化
探索建立全國(guó)統(tǒng)一的人口管理制度，逐步實(shí)現(xiàn)由常住地登記戶(hù)口。穩(wěn)步提高農(nóng)民工參加城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)比例，推動(dòng)更多城市將符合條件的未落戶(hù)常住人口納入公租房保障范圍。
第二節(jié) 培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈
健全都市圈同城化發(fā)展體制機(jī)制，構(gòu)建便捷高效的通勤圈、梯次配套的產(chǎn)業(yè)圈、便利共享的生活圈。
在中西部和東北地區(qū)培育若干都市圈，增強(qiáng)中心城市輻射帶動(dòng)能級(jí)。
第四節(jié) 分類(lèi)推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)
有序促進(jìn)人口向縣城和中心鎮(zhèn)合理集聚。強(qiáng)化城鎮(zhèn)化潛力地區(qū)縣城產(chǎn)業(yè)支撐，吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近就業(yè)安居和返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。

總結(jié)四點(diǎn)看法：一是促進(jìn)農(nóng)業(yè)人口全面融入城市，首要的需求就是住房需求；二是推動(dòng)更多未落戶(hù)常住人口納入公租房保障范圍，這些人大多數(shù)終究還是會(huì)買(mǎi)房的；三是都市圈互通互聯(lián)發(fā)展，是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的最大機(jī)會(huì)；四是不要以為所謂的中西部、東北地區(qū)就沒(méi)機(jī)會(huì)，只要產(chǎn)業(yè)向區(qū)域中心轉(zhuǎn)移、人口向中心匯聚，雖然不能與沿海發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)比，但房地產(chǎn)也應(yīng)該有一定機(jī)會(huì)。一句話(huà)，無(wú)論是哪個(gè)地方，只要是中心就有各種各樣的機(jī)會(huì)，包括樓市。

3.貨幣方面，原文：第六篇第二十章加快建設(shè)金融強(qiáng)國(guó)
完善中央銀行制度，構(gòu)建科學(xué)穩(wěn)健的貨幣政策體系，完善基礎(chǔ)貨幣投放機(jī)制，健全市場(chǎng)化利率形成、調(diào)控和傳導(dǎo)機(jī)制，保持社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。

解讀：考慮到貨幣政策與經(jīng)濟(jì)實(shí)時(shí)發(fā)展以及外部環(huán)境極度相關(guān)，應(yīng)該是具有一定靈活性。但從保持社融規(guī)模、貨幣供應(yīng)量同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)預(yù)期目標(biāo)相匹配的表述看，要維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我們的貨幣供應(yīng)增速不會(huì)低，而且物價(jià)水平也還有空間（比如2026年2月CPI是1.3%，全年目標(biāo)是2%），這應(yīng)都是支持房地產(chǎn)企穩(wěn)回升的貨幣政策環(huán)境。

4.收入方面，規(guī)劃關(guān)于收入的表述篇幅很多，只摘可能與樓市有關(guān)的部分，原文：
第十二篇第四十二章 完善收入分配制度
堅(jiān)持按勞分配為主體、多種分配方式并存，完善初次分配、再分配、第三次分配協(xié)調(diào)配套的制度體系，提高居民收入在國(guó)民收入分配中的比重，提高勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重。
第三節(jié) 穩(wěn)步擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模
制定實(shí)施城鄉(xiāng)居民增收計(jì)劃，有效增加低收入群體收入，提高中等收入群體比重，推動(dòng)形成橄欖型分配格局。

解讀：居民收入在國(guó)民收入中的比重，目前全球平均比重是60%-65%,發(fā)達(dá)國(guó)家是65%-80%，目前我們是43.5%。未來(lái)5年要提高這個(gè)比重，意味著我們還有較大的空間。對(duì)房地產(chǎn)而言，特別是提到擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模。根據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)中等收入規(guī)模為4億人左右，未來(lái)5年提高到5.5億-6億人，到2035年提高到8億人，5年增長(zhǎng)50%，10年翻一倍，這都是樓市購(gòu)買(mǎi)力的最大基本盤(pán)。

當(dāng)然，有人會(huì)問(wèn)？如何增加自己收入呢？實(shí)際上，十五五規(guī)劃中提到了很多具體的提高收入戰(zhàn)略和措施，這里就不展開(kāi)了，我們對(duì)此有信心即可。

綜上，十五五規(guī)劃從政策、供需、風(fēng)險(xiǎn)、人口、貨幣、收入六大維度全面定調(diào)，全方位為房地產(chǎn)保駕護(hù)航，既穩(wěn)預(yù)期、又提品質(zhì)，既化風(fēng)險(xiǎn)、又?jǐn)U需求，長(zhǎng)期導(dǎo)向清晰明確，整體環(huán)境持續(xù)向好，以有力支撐樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。