張凱利律師：城市更新浪潮下，征地拆遷的法治尺度與權益保障

隨著城市化進程從“增量擴張”轉向“存量提質”，城市更新與征地拆遷已成為優化空間布局、改善人居環境的重要法治實踐。然而，在公共利益與個人財產權的交織博弈中，征收程序的合法性與補償的公平性始終是社會關注的核心。對于如何在城市更新中準確把握法律界限、維護被征收人合法權益，北京市中恒信律師事務所張凱利律師結合《土地管理法》及《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律規定，梳理了以下實務要點，供大家參考。

城市更新不得濫用征收權

城市更新項目往往涉及對舊城區、城中村的改造，但這并不意味著所有改造都可以直接動用國家征收權。根據法律規定，征收行為必須嚴格基于“公共利益”的需要，這是啟動一切程序的前置條件。

在實踐中，部分商業開發項目試圖“搭車”征收，混淆了純粹的商業利益與公共利益的界限。對此，張凱利律師指出，必須嚴格依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條進行審查，即只有符合國防、基礎設施、公共事業以及保障性安居工程建設等法定情形的，市、縣級人民政府方可作出房屋征收決定。特別是對于舊城區改建項目，不僅要求符合公共利益，還必須納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃，經過科學論證和公眾意見征求，方可實施。若項目實質上是商業開發而借殼“舊改”，則涉嫌行政權力越位，被征收人有權對征收決定的合法性提出質疑。

確保財產權不受非法減損

“無補償則無征收”。在征收法律關系建立后，補償的公平性是衡量被征收人財產權是否得到充分保障的關鍵標尺。針對城市更新中常見的評估價格爭議、裝修投入損失以及停產停業損失等問題，法律設定了明確的救濟路徑。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條之規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日類似房地產的市場價格。張凱利律師強調，這一規定確立了“市場比較法”的核心地位，旨在保障被征收人的居住條件有改善，生活水平不降低。此外，針對征收范圍內可能出現的為了多拿補償款而實施的“新建、擴建”行為，法律亦有明文禁止。依據該條例第十六條，房屋征收范圍確定后，若實施新建、擴建、改建房屋或改變房屋用途等行為，不僅不能增加補償費用，相關違規建設部分將一律不予補償。這一規定既維護了征收秩序的公平性，也防止了公共資源的浪費。

城市更新并非法外之地，征收拆遷更應恪守法治精神。無論是公共利益的嚴格論證，還是補償標準的市場導向，都指向了對公民財產權這一憲法性權利的尊重與保護。作為法律實踐者，張凱利律師認為，唯有在法律的框架內平衡“發展”與“權利”的關系，讓每一項征收決定都經得起法律的推敲和歷史的檢驗，才能真正實現城市面貌改善與民生福祉提升的雙贏。被征收人在面對復雜的法律程序時，亦應積極尋求專業法律支持，依法維護自身在《民法典》第二百四十三條下獲得公平補償的法定權利。