38號(hào)文件解讀：南寧樓市拐點(diǎn)來了？

前幾天發(fā)了一個(gè)38號(hào)文，在業(yè)內(nèi)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)：

其中，涉及房地產(chǎn)的第十條：

嗯，以上說的原則上不再新增建設(shè)用地，那這個(gè)到底是什么意思？對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么樣的影響？是否真的像網(wǎng)上說的網(wǎng)上所說的不拍土地了、樓市拐點(diǎn)到了、房?jī)r(jià)要大漲了？

呵呵噠，只能說專家或中介們想房地產(chǎn)再次偉大想瘋了。

所謂新增建設(shè)用地是指依法依規(guī)將不屬于建設(shè)用地的土地（如農(nóng)用地、未利用地，如荒山、荒地、沼澤等）轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。

舉個(gè)我們熟悉的例子。我們大五象的建設(shè)就是把大片的農(nóng)用地及荒地，轉(zhuǎn)變成城市建設(shè)用地開發(fā)成如今的住宅、商業(yè)寫字樓、保障房等等。

所以不再新增建設(shè)用地并不是說土地拍賣就沒有了，而是把整個(gè)城市的規(guī)模給限定了，不能再去搞新區(qū)了。

而原本以前本來就是建設(shè)用地的，照樣可以拿出來拍賣，即便這些建設(shè)用地拍賣完了，還有拆遷呢，還有以前的存量閑置商業(yè)用地變更為住宅性質(zhì)的，依然是有市場(chǎng)增量，只是這個(gè)增量被限制了，沒有那么多了而已。

虎爸認(rèn)為，這個(gè)政策會(huì)給市場(chǎng)帶來幾個(gè)影響：

第一，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是利好。因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)就是供大于求，特別是五象，供應(yīng)量太大了，這個(gè)政策會(huì)直接限定市場(chǎng)供應(yīng)總量，讓城市邊界不再擴(kuò)張，土地總量被控制。說白了這就是去庫存2.0的釜底抽薪版（樓市“去庫存2.0”要來了么？），畢竟近幾年，南寧新增建設(shè)用地其實(shí)是逐年遞減的，如下：

第二，會(huì)加速市場(chǎng)分化格局。參考鳳嶺北就明白了，當(dāng)剩下的土地較少，為了資源最大化肯定會(huì)強(qiáng)行拔高產(chǎn)品（鳳嶺北新盤亂象），最終就是產(chǎn)品分化差距會(huì)越拉越大。

第三，利好爛尾樓和限制土地。過去積累的太多的爛尾樓和低效開發(fā)的土地（詳見興寧是被路網(wǎng)耽誤的城區(qū)），阿公又沒有動(dòng)力去解決它，現(xiàn)在限制了新增建設(shè)用地了，那閑置的爛尾樓價(jià)格就會(huì)提升，這樣阿公不就有動(dòng)力去盤活存量地、解決爛尾和推動(dòng)必要的拆遷了。

第四，房?jī)r(jià)肯定漲不了，畢竟政策的邏輯是限制總量，而不是消滅存量，只能說，對(duì)樓市的止跌回穩(wěn)是起到積極作用的，至于效果有多大，還有待觀察，畢竟政策有些損害地方阿公的錢袋子了，所謂的“原則上”是有許多操作空間的。

（全文完）