三度上架終落槌，長沙昔日“地王”出讓折射土地市場之變

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

延宕三年，湖南長沙昔日“地王”項目終于迎來了最終歸屬。

3月17日，長沙S10地塊迎來第三次競拍，最終，中國金茂以20.27億元的底價拿下這宗地塊，折合樓面價1.1萬元/平方米。

這是一宗見證長沙樓市近年市場變遷的地塊。自2023年以來，S10地塊歷經三次掛牌，兩次退地，前兩次出讓均刷新長沙單價“地王”的紀錄，直至2026年才終于迎來了中國金茂的接手。這宗地塊1.1萬元/平方米的樓面價，與此前相比也已有明顯回落。

與此前兩次上架不同，S10此次出讓也明顯更貼合當前的政策導向。除了有自持要求外，還設置了產業引入要求，出讓文件中指出，須導入具備孵化能力的新能源產業，并引進不少于1家新能源產業相關企業總部。

長沙昔日“地王”三度出讓、兩度折戟到底價成交的歷程，也折射了土地市場的變遷。在市場火爆之時，發展商預期走高不斷推動地價上漲；但當市場平穩，土地市場價格也隨之回歸理性，地方政府也不再僅關注短期收益，進而通過產業招商引資布局未來。

“地王”前世今生

S10地塊位于長沙開福區黃興北路片區，是長沙公認的“核心地段”。這宗地塊出讓面積為6.14萬平方米（約92畝），容積率3.0，總計容建筑面積約18.4萬平方米，商住比1：9，建筑限高180米。

2023年12月12日，S10地塊迎來首秀。其時，中海、金茂、建發、中建信和、運達等五家房企參與其中，經過37輪爭奪后，中建信和最終以27.58億元的總價勝出，溢價率達36%，1.5萬元/平方米的樓面價也刷新了新紀錄。

大約一個月后，戲劇性的情節出現。2024年1月3日，長沙市自然資源和規劃局的公告稱，因系統障礙導致報價異常，決定中止S10地塊的網上掛牌出讓活動。S10地塊的第一次出讓宣告落幕。

不過，兩周之后，S10地塊重新掛牌。這次掛牌最特別之處是，起拍價并未重新設置，而是從上一輪中止的總價27.58億元開始。最終，長沙本土房企湖南運達以29.81億元的總價摘得這宗地塊，溢價率被推高至47.07%，樓面價上升至1.62萬元/平方米，再度創下新高。

運達摘得這宗地塊后，并未順利進入開發流程。2025年4月，開福商務發布《開福區優質地塊推介手冊》顯示，本次該區共推介26宗優質地塊，S10地塊名列推介手冊目錄的首位，這證實了運達已正式退地，這宗地塊再度開啟招商。

雖然早在去年已經進入推介流程，期間市場也盛傳有多家房企接觸這宗地塊，但S10地塊的出讓進程并未因此加快。直至2026年3月，這宗地塊才終于迎來了新的主人中國金茂。

相較于前兩次，中國金茂此次拿下的樓面價已經回歸至1.1萬元/平方米，顯示市場整體已經趨于冷靜。實際上，在過去這兩年間，長沙樓市也有明顯的價格回調。根據國家統計局發布數據，2025年12月，長沙房價二手房同比跌幅為7.7%，一手房同比跌幅也達到2.1%。

在這種背景下，核心區域地塊的出讓除了價格回歸以外，地方政府也更注重招商引資。S10地塊的出讓公告中要求，競得方須自持10000平方米以上的商業辦公物業，自持年限不低于5年；此外也須導入具備孵化能力的新能源產業，并引進不少于1家新能源產業相關企業總部。

土地市場之變

長沙S10地塊的底價落槌，折射出土地市場的出讓邏輯之變。過去，在房地產行業火熱的時期，土地價格即是衡量城市價值的重要標尺之一。在這場土地盛宴中，各方也熱衷于制造“地王”推高整體的預期，進而帶動土地市場進一步火熱。

隨著土地市場回歸理性，如今土地承載的不再只是居住空間，更關乎產業升級的方向。因此，在今年的土地推介中，可以看到一個新的現象是居住用地不再是唯一“重頭戲”，產業、商業用地的重要性正在提升。在這方面，一線城市更是走在前頭。

今年3月13日，廣州春季土地推介會正式召開。廣州此次重點推出88宗用地，總用地面積超180公頃。針對地塊獨特屬性與價值，88宗靚地劃分為“羊城八駿”八大系列逐一推介，其中，住宅用地41宗、商辦產業用地47宗，位于國際金融城、智谷、琶洲、白云新城等重點功能區，輻射黃埔臨港、番禺洛浦等宜居片區，精準匹配產業升級、城市能級提升與民生改善多元需求。

再以廣州天河為例，在近期的春季土地推介會上，天河區推出了36宗產業用地，總建筑面積達到327.8萬平方米，宗數占比近八成。這一變化表明，天河區正在以空間重構推動產業升級。

一位國資房企廣東公司的人士告訴21世紀經濟報道記者，“我們內部這兩年一直在討論廣州房地產市場出現變化的核心原因在哪，整體的共識是產業升級的速度較為緩慢。今年廣州的土地市場不再是一味讓大家來買住宅用地，而是更注重產業配套升級，這個方向是符合市場預期的，因為只有產業成熟了，才會帶動其他行業的發展。”

廣州之外，佛山的產業用地成交也趨于火熱。據《南方日報》統計，今年1月1日到3月9日，69天時間里佛山成交45宗工業用地，總出讓面積1722.83畝，出讓總價13.9億元。“佛山工業用地成交呈現出‘龍頭企業引領、本土企業增資、外地企業搶灘’的特點。”

而在去年10月，杭州也曾將近10個地塊密集進行用地規劃調整，以推動產業升級、促進產城融合等。

比如，杭州對原本用途為商業商務的上城區長睦單元地塊（7個地塊組成）進行調整，其中五個地塊調整為一類工業用地，一個地塊調整為居住用地，再新增一塊商業用地，并配建近距離公共服務設施。調整旨在發展人工智能、人形機器人等產業細分賽道，打造以人工智能為核心的高端都市型科技園區。

從長沙、廣州、佛山到杭州，重點一二線城市的土地出讓邏輯已然更迭。未來，土地市場將在分化中前行，只有產業集聚、資源豐富的城市才能夠走出新一輪周期，各地也在向吸引高端產業的方向努力，這也是穩定房地產市場的重要措施之一。