萬物云：與萬科關聯應收賬款余額僅剩20.6億，業務獨立性持續增強

3月19日晚間，萬物云空間科技服務股份有限公司發布2025年度業績報告。報告期內，萬物云實現營業收入372.7億元，同比增長2.7%，剔除開發商相關業務后，營收同比增長8.4%；核心凈利潤約21.3億元，同比微增0.8%；歸母凈利潤7.7億元，同比出現較大幅度下滑。

業績發布會現場

萬物云董事長朱保全在業績發布會上表示，關聯開發商（萬科）產生的壞賬及資產攤銷所帶來的負向影響是利潤下滑的主要原因，2025年全年因此產生了7.4億元的凈利潤負影響，這是一個“被動”的發生過程，但報告期內公司持續關聯交易收入同比降低11.97億元，占比已進一步下降至6%，占比持續下降，獨立性越來越強。

在派息方面，萬物云繼續保持高股息率，2025年全年分紅總額約17.3億元，中期股息為每股0.951元（含稅），年度末期股息為每股0.546元（含稅），年度股息率約9.0%。

萬物云2025年業績核心指標

01

萬物云的收入主要來自四部分：住宅業務、非住宅業務、BPAAS解決方案和居住相關資產服務。其中，面向居住市場的住宅物業和面向企業、公共機構的非住宅物業是萬物云的基本盤。

2025年，萬物云住宅業務實現收入209.3億元，同比增長8.9%；非住宅業務實現收入106.7億元，同比增長7%。兩塊基礎業務的毛利率較2024年均有所下降，分別下降0.7、0.4個百分點。

拉高萬物云利潤率的板塊來自BPAAS解決方案業務和存量資產增值服務，兩塊業務的毛利率分別為32%、20.1%。

其中居住相關的存量資產增值服務是增長最快的部分，全年實現收入19.1億元，同比增長42%。其中，房屋修繕業務收入同比激增67.1%，完成收入5.56億元；研選家自營裝修業務新簽約金額同比增長26.6%，達5.3億元，截至去年底已部署完成166個門店。

收入結構

萬物云的核心戰略是“蝶城+、企服+、生態+”。截至2025年底，萬物云已累計完成690個蝶城的底盤構建，覆蓋約一半的在管項目；負責企服板塊的萬物梁行2025年續約率為90.85%。

2025年，萬物云仍在追求歸母的增長。全年新增362個住宅物業服務項目，其中247個來自存量市場，新簽約年化飽和收入同比增長21.1%。作為公司在住宅市場的主要拓展策略之一——“彈性定價”模式為其帶來了51個新項目，占存量市場拓展項目的約2成。

在增長的同時，2025年萬物云的另一個關鍵詞是“降本”。萬物云管理層表示，源于AI對中后臺運營體系的深度重構，業績期內行政開支同比下降近2億元，降幅約 10.1%。

報告期內，萬物云通過深度應用自研的GC平臺，上線超1400個AI智能體，消耗token數725億。

朱保全曾表示：“傳統物業行業過去依賴人海戰術，但在面對海量建筑和復雜設備時，這種模式難以為繼。我們必須依靠科技手段去解決實際問題。”

目前，萬物云實現了基于靈石SLAM地圖共享的機器人集群調度，報告期內靈石落地的項目數量達到932個，約可節省30%左右的能源成本。

02

萬物云管理層的一個判斷是：房地產行業下行的風險正在向物業服務領域傳導。

在這個趨勢和背景下，萬物云面臨著四個方面的挑戰。

首先是物業費收繳越來越難。據克而瑞物管研究中心數據顯示，2025年全國物業服務企業（500強）平均收繳率降至71%，連續四年下滑；2025年二十城物業費均價跌至2.72元/平方米/月。收繳率和價格出現雙下降，對物業公司的單項目收入和運營成本形成直接考驗。

其次，近幾年全國住宅交付量維持在高峰，但銷售去化總量在縮減，因此產生了大量已建成未售出房源，空置率問題日益突出。接下來行業、社會要面臨的挑戰則是“保交樓”轉到“超預期的空置房”。

朱保全表示，“今天有可能每承接一個新的住宅物業，都有可能會帶來30%甚至以上的一個空置率。空置來自開發商沒有賣掉的房子，也有業主買過之后沒有居住的房子，空置的房子的物業費收繳率比居住房屋的空置費收繳率差不多要少17.7個百分點。隨著我們服務的住宅物業項目的增多，空置的比例也在增加，它會對收繳率，甚至毛利率都會帶來一些影響。”通常這些項目的收繳率和毛利率在物業穩定服務5年之后才會達到一個相對合理的位置。

與此同時，近幾年對萬物云凈利潤影響比較大的關聯交易部分，在2026年還會繼續為其財務指標帶來負面影響。截至去年底，萬科關聯應收賬款還有20.6億元。不過與此相關的關聯交易收入占比，已經在近五年中從超過20%下降至6%。

萬物云財務負責人王緒斌透露，“我們整體的風險敞口都在進一步的持續的一個收窄。去年的話我們全年都是在圍繞持續的一個回收關聯方的回收工作，我們綜合運用了現金回款，我們還有一些債權債務的互抵。”

2026年，萬物云會基于“謹慎原則”從三個方面去衡量相關的項目服務是否要承接。一是沒有明確的回款路徑或者是預收款的項目不接，比如案場業務目前已基本關停；二是與開發公司相關的被動承接的，又無法拆分具體服務的新項目，但是整個項目的控制率超過20%的，會相對比較謹慎的對接；三是歷史原因延續的業務，如果回款的周期超過合同約定兩個月的，也會謹慎的對待。

此外，萬物云管理層表示，物業公司之間的直接競爭也進入了白熱化階段。其中，非開發商類的物業項目，包括業委會發標的物業、校園醫院等公建物業、企業設施管理等，已經進入了紅海競爭，萬物云參與的投標中，每個標都有超過10家企業參與投標，負責住宅部分的萬科物業中標率70%，從敗標項目看，中標競品超過一半是屬地的小型企業或者是地方國企；負責企服領域的萬物梁行中標率為51.8%，從敗標項目看，中標競品多為大公司，但高度分散。

萬物云管理層判斷，目前內地物業服務相關企業的工商注冊數量約30萬家，隨著行業壓力不斷增加，未來這一數字會出現快速下降。