樓市分化已成定局！核心城市悄悄回暖，你的家鄉(xiāng)還在下跌嗎？

2026年3月16日，國家統(tǒng)計局公布2026年2月70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)。

從2月的數(shù)據(jù)看，2026年全國樓市未必會有大的反彈，但是諸如北京、上海這樣的核心城市確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)信號，可另一方面，全國70座城市里仍然有53個城市新房價格環(huán)比下跌，全國新房價格同比跌幅還擴(kuò)大到了3.2%，說明大多數(shù)城市仍沒有擺脫下行壓力。

以現(xiàn)有數(shù)據(jù)來分析，2026年，國內(nèi)樓市的走勢很可能是核心城市先穩(wěn)，普通城市繼續(xù)筑底，弱城市還在出清。

先看全國層面。

2026年2月全國座70城市里，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有10個，持平的有7個，合計17個，比上月增加9個，說明市場確實(shí)比1月穩(wěn)了一些。

可反過來看，仍有53個城市新房環(huán)比下跌，這意味著全國市場的主基調(diào)依舊不是上漲，而只是“跌得沒那么快了”。

更關(guān)鍵的是，同比壓力還在。

有媒體報道稱2月中國新房價格同比下降3.2%，較1月的3.1%進(jìn)一步擴(kuò)大，為8個月來最大同比跌幅。

也就是說，短期節(jié)奏有改善，但價格中樞還沒有真正抬起來。

再看一線城市。

2月一線城市新房價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為持平，其中北京、上海都上漲0.2%，廣州持平，深圳仍下降0.3%。

這一組數(shù)據(jù)最值得注意的，不是“一線城市都好了”，而是北京、上海已經(jīng)先邁出一步。

同比看，一線城市新房整體仍下降2.2%，其中上海同比仍上漲4.2%，而深圳同比下降5.5%。這說明一線內(nèi)部也不是鐵板一塊，而是已經(jīng)出現(xiàn)了明顯分層：滬京偏強(qiáng)，廣深還在修復(fù)。

二手房的信號更真實(shí)。

2月一線城市二手住宅價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點(diǎn)；其中北京環(huán)比上漲0.3%，上海上漲0.2%，廣州下降0.5%，深圳下降0.4%。

也就是說，北京、上海不只是新房在企穩(wěn)，二手房也開始出現(xiàn)更清晰的修復(fù)。但同比看，一線城市二手房整體仍下降7.6%，說明“以價換量”的階段還沒有真正過去。

順著公布的2月這組數(shù)據(jù)往后看，2026年樓市更可能出現(xiàn)的，不是很多人期待的“全面反彈”，而是“局部小陽春、全年弱修復(fù)”。

因?yàn)楝F(xiàn)在率先改善的，主要是北京、上海這樣的核心城市，以及高流動性、高配套、高改善屬性的板塊；但全國層面，絕大多數(shù)城市價格仍在下行，說明行業(yè)總量壓力并沒有消失。

英國路透社在2026年3月中旬的一項(xiàng)調(diào)查顯示，分析師普遍預(yù)計中國房價在2026年還將下跌4.0%，房地產(chǎn)投資預(yù)計下降10.3%，銷售預(yù)計下降6.5%，真正接近穩(wěn)定更可能要到2027年。

這意味著，接下來的樓市不會再輕易回到過去那種“政策一松、全國一起漲”的舊模式。

今天決定房價的，不只是政策，還包括人口流入、收入預(yù)期、產(chǎn)業(yè)支撐、庫存水平和資產(chǎn)流動性。

政策可以減緩下跌速度，但未必能重新制造一輪全國普漲。

所以，2026年的樓市走勢，更可能是成交先修復(fù)、價格慢修復(fù)，核心城市先穩(wěn)，普通城市繼續(xù)磨底。

為什么會是北京上海先穩(wěn)，而不是全國一起穩(wěn)？

原因并不神秘，本質(zhì)上還是資源繼續(xù)向頭部城市集中。

北京、上海擁有更強(qiáng)的就業(yè)承載力、更穩(wěn)定的高收入人群、更成熟的改善需求，也擁有更強(qiáng)的保值預(yù)期。

在居民風(fēng)險偏好下降的環(huán)境下，資金不會平均回流所有城市，而會優(yōu)先回流那些“最不容易出問題”的地方。

2月北京、上海新房環(huán)比分別上漲0.2%，二手房環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，本質(zhì)上就是這種核心資產(chǎn)先被重新定價的表現(xiàn)。

相比之下，廣州與深圳雖然也在修復(fù)，但確定性明顯弱一些。

廣州新房2月環(huán)比持平，可二手房仍下降0.5%；深圳新房環(huán)比下降0.3%，二手房下降0.4%，同比跌幅也不小。

這說明即便同屬一線城市，不同城市的修復(fù)節(jié)奏也已經(jīng)拉開。

至于多數(shù)二三線城市，未來一段時間恐怕仍要面對庫存偏高、購買力不足、掛牌量大和價格競爭激烈的壓力。

簡言之，2026年樓市的走勢，最先穩(wěn)住的，不會是所有城市的房子，而只會是少數(shù)核心城市、少數(shù)優(yōu)質(zhì)板塊、少數(shù)高流動性資產(chǎn)。

為什么政策已經(jīng)放松了這么久，市場卻還只是“弱修復(fù)”？

因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)面對的，早已不是單一的政策問題，而是信心、庫存和預(yù)期的共同約束。

有媒體采訪分析師與業(yè)內(nèi)人士，大家普遍認(rèn)為，高庫存、人口結(jié)構(gòu)變化、住房可負(fù)擔(dān)性和就業(yè)不確定性，仍是壓制樓市恢復(fù)的關(guān)鍵因素。

只要居民對收入和資產(chǎn)價格的預(yù)期沒有明顯扭轉(zhuǎn)，很多非核心城市的需求就很難真正恢復(fù)。

這也是為什么，2月70城數(shù)據(jù)雖然釋放出“核心城市先穩(wěn)”的信號，卻還不足以支持“全國樓市見底回升”的判斷。

2026年樓市發(fā)展，最大的可能是核心城市先止跌，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目先恢復(fù)，成交可能先于價格改善；而全國層面，價格仍偏弱，二手房仍是博弈最激烈的市場，二三線城市則繼續(xù)去庫存、去泡沫、去預(yù)期。

樓市不是沒有機(jī)會，但機(jī)會已經(jīng)高度集中。

如果一定要用一句話概括2月70城房價數(shù)據(jù)，那就是——樓市并沒有迎來全面反轉(zhuǎn)，但分化時代已經(jīng)正式到來。

北京、上海等核心城市出現(xiàn)企穩(wěn)，是一個值得重視的信號，因?yàn)樗f明房地產(chǎn)市場并沒有完全失去彈性；但53個城市新房環(huán)比仍在下跌、全國新房同比跌幅擴(kuò)大到3.2%，也同樣提醒我們，全國市場離真正走出低谷還很遠(yuǎn)。

接下來樓市最可能呈現(xiàn)的，不是“大反彈”，而是“核心城市先穩(wěn)、普通城市慢修復(fù)、弱城市繼續(xù)出清”的新格局。