關(guān)鍵反轉(zhuǎn)！京滬房價 11 個月連跌后迎來首漲！

來源：大偉看樓市

2026年3月，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2026年2月70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)，釋放出中國房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折信號——北京、上海兩大核心一線城市房價，在經(jīng)歷連續(xù)11個月的單邊下跌后，首次實現(xiàn)環(huán)比同步上漲。北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅價格環(huán)比上漲0.3%；上海新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅價格環(huán)比上漲0.2%，這一“止跌轉(zhuǎn)漲”的變化，打破了市場對樓市“小陽春乏力”的普遍預(yù)期，成為馬年開春樓市最引人關(guān)注的積極信號。這一現(xiàn)象并非偶然的短期波動，而是政策引導(dǎo)、供需調(diào)整與市場信心修復(fù)多重力量共振的結(jié)果，其信號意義遠(yuǎn)超漲幅本身，既彰顯了核心城市樓市的獨特韌性，也折射出中國房地產(chǎn)行業(yè)從深度調(diào)整向平穩(wěn)復(fù)蘇轉(zhuǎn)型的階段性特征。

回顧過去11個月，京滬房價的持續(xù)下跌，是行業(yè)深度調(diào)整與市場預(yù)期低迷雙重作用的必然結(jié)果。自2025年4月起，受全國房地產(chǎn)市場整體調(diào)整、購房信心不足、庫存壓力凸顯等多重因素影響，京滬樓市開啟單邊下行通道，無論是新建商品住宅還是二手住宅，價格環(huán)比均連續(xù)出現(xiàn)小幅下跌。期間，盡管兩地先后出臺多項穩(wěn)市政策，但市場復(fù)蘇乏力，購房者觀望情緒濃厚，“買漲不買跌”的心態(tài)主導(dǎo)市場，業(yè)主降價拋售現(xiàn)象時有發(fā)生。核心板塊優(yōu)質(zhì)房源議價空間一度擴大至10%-15%，部分遠(yuǎn)郊房源價格較峰值縮水40%以上，市場陷入“量價齊跌”的循環(huán)困境。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，北京二手房均價累計下跌5.8%，上海二手房均價累計下跌4.6%，連續(xù)11個月的下跌，讓市場對核心城市樓市的韌性產(chǎn)生了質(zhì)疑。

深入剖析可見，京滬房價的首次上漲，核心是政策、供需、預(yù)期三大因素協(xié)同發(fā)力的結(jié)果，其中政策的“精準(zhǔn)滴灌”起到了關(guān)鍵的催化作用。2026年開年以來，房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)“自上而下協(xié)同發(fā)力”的態(tài)勢，全國前兩月已發(fā)布100多條調(diào)控政策，而京滬作為核心城市，政策優(yōu)化更具針對性與實效性，精準(zhǔn)聚焦剛需與改善型需求，切實降低購房門檻與資金成本。上海在2月底推出“滬七條”新政，力度堪稱年內(nèi)重磅，將外環(huán)內(nèi)非滬籍購房的社保年限從3年大幅縮短至1年，估算可增加潛在購房人群至少9萬人；同時將首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和綠色建筑相關(guān)優(yōu)惠，最高額度可達(dá)324萬元，大幅降低了剛需群體的月供壓力。政策落地后首個周末，二手房線上咨詢量較1月周末日均上升48%，市場響應(yīng)速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

北京則受益于前期政策“組合拳”的滯后效應(yīng)，2025年12月出臺的政策延續(xù)“五環(huán)內(nèi)外”分區(qū)施策邏輯，五環(huán)內(nèi)非京籍社保/個稅年限由5年降至2年，五環(huán)外降至1年，同時降低二套公積金貸款首付比例，優(yōu)化多子女家庭購房資格。這些政策經(jīng)過一段時間的傳導(dǎo)，在2026年節(jié)后逐步提振市場信心，1-2月北京二手住宅網(wǎng)簽規(guī)模超2.3萬套，高出近十年同期平均水平兩千余套，為房價企穩(wěn)上漲奠定了堅實的成交量基礎(chǔ)。此外，北京海淀區(qū)推出的“海青安居”政策，為重點產(chǎn)業(yè)應(yīng)屆畢業(yè)生提供每月1000元、最長2年的安居補貼，進一步激活了剛需群體的購房需求，成為房價上漲的重要助力。

供需關(guān)系的邊際改善，是本次京滬房價上漲的核心支撐。從供給端來看，2025年下半年以來，京滬二手房掛牌量持續(xù)下行，北京、上海二手房掛牌量較2025年8月的高點已累計下降16%和27%，2026年2月兩地掛牌量環(huán)比分別下降2.5%和4.2%。與過往不同，本次掛牌量下行并非源于成交加速，而是來自可出售體量和業(yè)主出售意愿的下降，表現(xiàn)為新掛量減少、撤牌量增多，這一現(xiàn)象被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是社會庫存自然觸底的體現(xiàn)。庫存壓力的緩解，使得市場供需關(guān)系從“買方主導(dǎo)”向“供需平衡”轉(zhuǎn)變，業(yè)主惜售情緒上升，報價趨于堅挺，議價空間大幅收窄至5%以內(nèi)，部分熱門小區(qū)業(yè)主已開始試探性上調(diào)掛牌價。

從需求端來看，京滬作為人口持續(xù)流入的核心城市，教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性，決定了住房需求的剛性支撐。政策松綁進一步激活了被壓抑的剛需與改善型需求，上海總價250萬元以內(nèi)的“老破小”成為成交主力，300萬元以內(nèi)房源成交占比從常規(guī)的68%提升至72%；北京房山、昌平、大興等平原新城的剛需盤表現(xiàn)搶眼，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)改善型房源持續(xù)熱銷，甚至出現(xiàn)“當(dāng)天看房即成交”“千人搖”的場景。量的提升最終帶動價的企穩(wěn)回升，形成“量價聯(lián)動”的良性循環(huán)，這也是本次房價上漲區(qū)別于以往短期炒作的核心特征。

需要明確的是，本次京滬房價上漲并非“全面普漲”，而是呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性特征，這也決定了其復(fù)蘇的溫和性與可持續(xù)性。從區(qū)域來看，上漲主要集中在核心城區(qū)和優(yōu)質(zhì)板塊，如北京五環(huán)內(nèi)成熟社區(qū)、上海外環(huán)內(nèi)核心地段，以及近地鐵、靠產(chǎn)業(yè)園的品質(zhì)樓盤，這些區(qū)域憑借完善的配套與稀缺的資源，成為價格上漲的主力；而遠(yuǎn)郊區(qū)縣房價仍保持平穩(wěn)，部分區(qū)域甚至仍有小幅回調(diào)，形成“核心領(lǐng)跑、局部企穩(wěn)”的分化格局。從戶型來看，小戶型、中低價位的剛需房源成為成交主力，上海新政對非戶籍人群的傾斜，進一步放大了這類房源的需求，推動其價格率先上漲；

而大戶型、高總價的改善型房源，成交雖有回暖，但價格漲幅相對溫和，反映出市場復(fù)蘇仍處于理性區(qū)間，未出現(xiàn)盲目炒作的現(xiàn)象。同時，從同比數(shù)據(jù)來看，京滬房價仍處于下行區(qū)間，2月份北京、上海二手住宅價格同比分別下降8.4%和6.2%，說明市場復(fù)蘇仍需時間，尚未進入全面上漲階段。

京滬房價止跌回升，作為房地產(chǎn)市場的重要信號，其對行業(yè)與市場的影響深遠(yuǎn)且持久。從行業(yè)層面來看，兩大核心城市的率先企穩(wěn)，打破了全國樓市“單邊下行”的預(yù)期，形成“一線領(lǐng)漲、二線跟漲”的傳導(dǎo)鏈條，廣州、深圳、杭州、南京等城市成交量已出現(xiàn)明顯環(huán)比上漲，越來越多的城市加入止跌回升的行列，為全國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)復(fù)蘇注入信心。同時，這一變化也印證了“政策底、市場底、信心底”三重共振的成效，自然資源部38號文嚴(yán)控土地新增供給、政府工作報告明確“去庫存”目標(biāo)等政策，從根源上扭轉(zhuǎn)了行業(yè)供需格局，推動行業(yè)從規(guī)模競賽向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

對于市場各方而言，這一信號既帶來機遇也帶來考驗。對于剛需群體，當(dāng)前寬松的政策環(huán)境的是入市的窗口期，可聚焦核心板塊的剛需房源，實現(xiàn)安居需求，但需理性判斷自身支付能力，避免盲目跟風(fēng)；對于改善型群體，可把握市場窗口期，優(yōu)化資產(chǎn)配置，選擇品質(zhì)優(yōu)良、配套完善的房源；對于房企而言，核心城市市場的回暖為其提供了喘息之機，有助于緩解資金壓力，同時也倒逼房企聚焦“好房子”建設(shè)，提升產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)水平，回歸居住本質(zhì)；對于投資群體，則需摒棄“買房必漲”的舊思維，認(rèn)清樓市結(jié)構(gòu)性分化的趨勢，謹(jǐn)慎布局。

展望未來，京滬房價能否持續(xù)企穩(wěn)上漲，仍面臨多重考驗，市場復(fù)蘇將呈現(xiàn)“溫和漸進、分化加劇”的態(tài)勢。從有利因素來看，政策紅利將持續(xù)釋放，各地將繼續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，聚焦剛需與改善需求，打通新房與二手房交易循環(huán)，同時存量土地盤活、二手房收儲等政策將進一步優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，為房價穩(wěn)定提供支撐。此外，京滬人口持續(xù)流入的趨勢未變，優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性將長期支撐住房需求，為房價提供堅實的基本面支撐。但同時也需警惕潛在風(fēng)險：若未來核心城市宅地新供體量超預(yù)期增加，或二手房掛牌量大幅反彈，可能會對房價形成壓力；全國樓市整體仍處于調(diào)整周期，二三線城市復(fù)蘇節(jié)奏滯后，部分庫存壓力較大的三線城市仍面臨去化困難、價格承壓的局面，難以形成全面回暖的態(tài)勢。

綜上，京滬房價連續(xù)11個月下跌后的首次上漲，是中國房地產(chǎn)市場調(diào)整趨緩、積極信號持續(xù)積聚的重要標(biāo)志，并非偶然現(xiàn)象，也不是樓市全面回暖的終點，而是結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的起點。這一信號不僅彰顯了核心城市樓市的強大韌性，更揭示了行業(yè)發(fā)展的新邏輯——告別普漲時代，聚焦核心價值、回歸居住本質(zhì)，將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展主線。對于市場各方而言，唯有保持理性，把握政策導(dǎo)向，聚焦真實需求，才能推動房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，讓房子真正回歸居住屬性，為經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。