政策加持、需求釋放，一線城市“小陽春”成色可期

21世紀經(jīng)濟報道記者 吳抒穎

房地產(chǎn)行業(yè)的成交旺季“金三銀四”如期而至。

上周六（3月14日），上海以1472套的二手房單日網(wǎng)簽量創(chuàng)下年內(nèi)新高；北京樓市在政策的催化下一二手房成交量環(huán)比增長；廣州二手房看房量、成交量也有所活躍；深圳二手房在3月上半月也成交大增。

每年的3月、4月，是房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵節(jié)點。由于年初通常處于春節(jié)期間，購房需求被順延；此外，學位房需求也通常在3月、4月釋放，進而帶動整體樓市成交走高，因此市場格外關(guān)注這兩個月的樓市表現(xiàn)，這關(guān)乎全年樓市的走向。

今年的“金三銀四”，更顯不同，房地產(chǎn)市場已經(jīng)理性回歸數(shù)年，公眾格外期待今年的“小陽春”能夠?qū)崿F(xiàn)量價齊漲，帶動市場進入新的發(fā)展周期。21世紀經(jīng)濟報道記者多方調(diào)研采訪發(fā)現(xiàn)，當前一線城市的房地產(chǎn)市場成交量環(huán)比明顯回升，價格表現(xiàn)則相對平穩(wěn)。綜合多位市場人士的分析，北京、上海在政策的催化下，部分購房需求集中釋放，今年“小陽春”成交量樂觀可期；廣州、深圳成交量也有亮點，整體有望出現(xiàn)復蘇勢頭。

一線城市量升價穩(wěn)，全國房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)良好開局。

“小陽春”來了

上海是這一輪“小陽春”表現(xiàn)最亮眼的城市。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年3月9日至3月15日，上海二手房市場呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，一周成交量達7233套，創(chuàng)下近五年（自2021年以來）的周度最高紀錄。

據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)，3月18日，上海二手房成交量在工作日也錄得906套的成交量，處在市場高位。

上海本輪成交“火爆”，源于新政的刺激。2月25日，上海發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，推出縮短非滬籍社保年限、放寬居住證購房資格、提升公積金最高貸款額度等7條穩(wěn)樓市措施，也被稱為“滬七條”。

一位全國性房企上海公司負責客戶研究的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，這幾年每一輪新政都能夠帶動一部分需求提前入市。上海這一次還疊加了“金三銀四”的因素，所以市場整體上的表現(xiàn)是成交量暴漲，成交價也無明顯下跌，表現(xiàn)趨于穩(wěn)定。“從我們觀察到的數(shù)據(jù)來看，去年12月至今，上海的二手房成交價未進一步回落，仍然比較堅挺，是積極的信號。”

北京去年12月的政策也仍在發(fā)揮作用。據(jù)58安居研究院，今年春節(jié)后隨著線下售樓處、中介門店全面復工，找房熱度快速反彈，2月28日北京新房熱度回升至60.3、二手房熱度達66.1，3月14日該熱度進一步升至59.9和65.6，新政的提振效應持續(xù)釋放。

成交量方面，2026年1月26日~2月1日，北京當周成交4244套，為近12周峰值，較新政前周均水平上漲超30%。春節(jié)后市場也逐步恢復，3月1日~3月8日當周成交2980套。

與北京、上海有新政加持不同，廣州、深圳則完全是購房剛性需求所帶來的市場熱度回升。

公開消息顯示，今年3月前兩周，廣州二手房網(wǎng)簽量已突破4000套，單日最高成交達271套（3月15日），創(chuàng)2023年以來新高。

一位廣州天河區(qū)的中介人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“最近很忙，每天都在忙著帶看、約談、約簽。現(xiàn)在去簽約中心都要排隊，跟去年年底不一樣。我們門店這個月的成交也很好，已經(jīng)成交9套了。”

深圳的數(shù)據(jù)也非常直觀：據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至3月18日，深圳全市一二手住宅累計成交已超4000套。其中，新房住宅累計成交1474套，較2月同期增長38.9%；二手住宅累計過戶2715套，較2月同期增長58.6%。

深圳中原研究中心分析稱，春節(jié)后深圳樓市成交持續(xù)回升，客戶入市意愿明顯提高。新房市場多項目降價促銷，效果顯著；二手成交也快速回暖，小陽春已經(jīng)到來。

信號待增強

市場成交量起勢明顯、價格平穩(wěn)，二手房房東已經(jīng)出現(xiàn)“惜售”心態(tài)。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從上海、廣州和深圳的多位中介處獲得的信息，當前二手房房東心態(tài)相對強硬，二手房價格相對此前堅挺，談價空間有限。“前期二手房有性價比的房源基本都消耗了，今年春節(jié)后價格不好談，因為房東接觸到的信息都是市場變好了，再降價不如租出去，所以現(xiàn)在基本價格保持穩(wěn)定，但如果有價格松動，走貨會很快。”一位深圳南山區(qū)的中介人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

一手房方面，當前房企仍然采取“以價換量”策略。一家深耕華東市場的房企營銷部人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，當前市場二手房量漲價穩(wěn)，但從一手房來看，“啟動信號還待確認。”

根據(jù)上述營銷部人士提供給21世紀經(jīng)濟報道記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本月上海以及周邊城市一手房成交均價多數(shù)有所回落，這主要是因為房企“以價換量”以及成交結(jié)構(gòu)偏移所致。

“今年三月，我們項目周邊一個競品價格直接85折，價格比我們低了幾千塊錢一個平方米。他們走量很快，我們幾乎沒有成交。”一位華南房企人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

這種情緒的背離，同樣體現(xiàn)在土地市場上。

以上海為例，今年3月13日，上海2026年第一批次住宅用地出讓完成，3宗地塊分別位于嘉定新城、徐匯長橋和青浦西虹橋，總計出讓建設(shè)用地面積19.83萬平方米，成交總金額約68.09億元。其中，除上海青浦區(qū)地塊出現(xiàn)6.6%的溢價率之外，其余2宗地底價成交。

這說明，當前的市場熱度之下，房企在土地市場上的決策仍然穩(wěn)健。此前，在招商蛇口的業(yè)績會上，招商蛇口副總經(jīng)理伍斌分析稱，2026年土地市場有望延續(xù)整體低位運行、局部點狀稍熱的特征。

伍斌表示，2026年招商蛇口的投資原則繼續(xù)在重點區(qū)域、重點城市以銷定投、精挑細選。根據(jù)市場和回款的情況，在滿足“三道紅線”、平衡好規(guī)模和利潤的前提下，還要每個項目要達到“六好”投資標準，確保資源有效投放，更聚焦項目的周轉(zhuǎn)速度和收益兌現(xiàn)。

以此角度來看，本輪樓市“小陽春”能夠帶動今年市場持續(xù)筑底回穩(wěn)，仍有賴于多個因素的影響。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶提醒，市場企穩(wěn)將是一個漸進過程，后續(xù)的持續(xù)性依賴于居民收入預期及房價預期修復等宏觀基本面的實質(zhì)性好轉(zhuǎn)。