奔騰說法 | 一方擅自出售夫妻共同房產(chǎn)

來源：市場資訊

（來源：奔騰融媒 新聞廣播）

登記在夫妻一方名下的夫妻共同房產(chǎn)，一方擅自出售，購房合同是否有效？

針對(duì)這一問題，呼和浩特市新城區(qū)人民法院給出了這樣的答案：有效！但前提是：購買人是否善意取得；交易價(jià)格是否合理；是否已經(jīng)依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。

3月20日，呼和浩特市新城區(qū)人民法院召開新聞發(fā)布會(huì)，并發(fā)布《呼和浩特市新城區(qū)人民法院房屋買賣合同糾紛審判白皮書》。該白皮書梳理了呼和浩特市新城區(qū)人民法院2023年至2025年之間受理的房屋買賣合同案件情況，分析案件成因及裁判思路，并發(fā)布典型案例。白皮書的發(fā)布對(duì)于統(tǒng)一司法裁判尺度，提示房產(chǎn)交易法律風(fēng)險(xiǎn)，從源頭化解房屋買賣合同糾紛，助力呼和浩特市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意義重大。

典型案例

原告張女士與被告李先生系夫妻，婚后共同擁有一處房產(chǎn)。2024年3月，被告李先生在未與張女士商量的情況下私自與郝先生簽訂協(xié)議，將夫妻共同擁有的房產(chǎn)賣給郝先生。

張女士得知房子被賣后，多次與郝先生聯(lián)系溝通，告知其不同意出售該房屋，要求解除其丈夫與郝先生簽訂的協(xié)議。因郝先生不同意解除購房協(xié)議，張女士將李先生、郝先生訴至法院。

法院受理案件后，法官耐心和當(dāng)事人溝通，告知當(dāng)事人案涉房屋屬于共有房產(chǎn)。因該房未交付，也未辦理過戶手續(xù)，因此郝先生無法取得房屋所有權(quán)。經(jīng)過法官釋法明理，最終原、被告雙方達(dá)成協(xié)議，同意解除購房協(xié)議，被告李先生退還郝先生購房款，并支付利息，當(dāng)庭一次性支付完畢。

呼和浩特市新城區(qū)人民法院民一庭副庭長 陳紅：夫妻共有房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的重要組成部分。現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常出現(xiàn)夫妻一方擅自出售共有房產(chǎn)的行為，也引發(fā)了不少社會(huì)矛盾。因此，購房人欲購買此類房產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意審查房屋的權(quán)屬情況。簽訂房屋買賣合同應(yīng)要求賣方夫妻雙方共同到場簽名并出示結(jié)婚證；其中一方若因故無法到場的，也應(yīng)出具合法有效的書面授權(quán)手續(xù)，以有效規(guī)避由此引發(fā)的交易風(fēng)險(xiǎn)。

呼和浩特市新城區(qū)人民法院在審理此類案件時(shí)，判斷房屋買賣協(xié)議是否有效，秉持3個(gè)原則：購買人是否善意取得；交易價(jià)格是否合理；是否已經(jīng)依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。

什么是善意取得？什么是合理對(duì)價(jià)？

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》第二十八條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

善意取得構(gòu)成要件為：受讓人須為善意；受讓人須已支付合理對(duì)價(jià)；受讓人實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)；客體物為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。

如何認(rèn)定“合理的對(duì)價(jià)”：法院可以將爭議房屋交由房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。考慮到市場交易的個(gè)體性差異和交易行情的多變性，只要評(píng)估價(jià)與合同約定對(duì)價(jià)不存在明顯差異，則應(yīng)認(rèn)定對(duì)價(jià)屬于合理范疇。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>物權(quán)編的解釋（一）》第十八條規(guī)定“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)，數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

《中華人民共和國民法典》

第三百一十一條 無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。

記者：王 莎 董檬茹

編輯：郜繼敏

審核：常俊青 劉 璐