3天閃電成交！上海樓市回暖信號明顯

來源：中國證券網

自上海“滬七條”樓市新政落地，至今行將“滿月”。近期記者走訪調研發現，二手房市場成交放量沖高，多項指標創下階段新高，新房市場也迎來溫和復蘇，有項目順勢宣布提價，以實際行動釋放對市場走勢的樂觀預期。種種跡象表明，在“滬七條”新政的精準加持下，上海樓市正呈現出“量增價穩”的態勢，3月的“小陽春”行情已愈發清晰。

市場熱度顯著提升

3月21日，上海市浦東新區御橋路地鐵站附近有房產中介告訴記者，最近市場成交情況很好，過去一周內御橋板塊地杰國際城小區的房子成交了3套，自己也促成一單成交，目前客戶已下定金。“新政后成交確實活躍了，有的房子剛掛牌三天就賣掉了，二手房議價空間變小，房東賣房難的焦慮情緒也已緩解不少。”

同日，上海浦東新區房地產交易中心人流如織，截至上午11點，浦東新區不動產登記交易大廳大屏幕顯示，窗口數量55個，已發號數671個，當前受理541個。工作人員告訴記者，周六周日交易中心所有窗口全部開足，一天可以辦理大約一千三四百個號。新政后外環線外幾乎放開買賣，人一下變得特別多，加之3月、4月份本來就是樓市成交的旺季，人多也很正常。

記者 張良 攝

記者 張良 攝

記者 張良 攝

進入3月以來，上海二手房市場成交熱度迅速攀升，多項指標創下階段新高。網上房地產數據顯示，2026年3月9日至3月15日，上海二手房累計成交7233套，較此前一周的5709套增長26.69%，同時也創下自2021年以來的周度成交量的新高。其中3月14日（周六）成交1472套，距2025年3月15日單日成交的1473套也僅差1套。2026年3月15日（周日）成交1390套，雙休日兩天共計成交2862套，刷新近五年上海二手房周末成交峰值。

在58安居客研究院院長張波看來，這輪上海二手房成交量的沖高可以理解為趨勢性回暖的信號。他表示，從安居客線上用戶行為數據看，新政落地的當周，用戶主動發起微聊對數周環比增長144.7%，發起用戶數環比增長133.7%，留電用戶數更是增長251.8%，微聊留電率提升 50.5%，并且上升的趨勢在3月中旬還有所延續。

記者近日走訪上海市閔行區房地產交易中心，有工作人員告訴記者，樓市新政出臺后前來咨詢和辦理過戶的市民明顯增多，有時候雙休日幾乎找不到空位可坐。

“3月上海二手房市場成交放量具備速度快、來勢猛、覆蓋面廣的特征，市場熱度顯著提升是政策紅利持續釋放、價格調整到位信心逐步修復、供需格局發生逆轉等多重利好因素疊加作用的結果。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。

與二手房市場的“爆量”相比，新房市場則顯得要溫和一些，但也出現了積極信號。

記者近日在普陀區、嘉定區、閔行區部分新盤售樓處看到，工作日仍有一些購房者前來看房。普陀區中海·環宇玖章項目銷售人員告訴記者，周末單日僅順訪客戶就接近150組，銷售人員應接不暇，甚至連與客戶詳談的時間都十分有限。嘉定區時代之城項目銷售人員向記者表示，新政后項目成交較1月同期已實現翻倍增長。閔行區顓橋板塊的保利·都匯和煦項目更是宣布自2026年3月9日起提價。

中指研究院統計顯示，2026年3月9日至3月15日，上海新建商品住宅成交22萬平方米，較前一周增長62%，創2026年以來周度新高。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，“滬七條”從調減住房限購政策、優化公積金貸款政策、完善個人住房房產稅政策等多維度精準施策，有效激活了市場的潛在需求。二手房市場的成交爆發，既是前期積壓需求的集中釋放，也反映出政策對市場信心的顯著提振。而新房市場的穩步復蘇與個別項目的提價行為，則進一步印證了市場預期的改善，即購房者入市意愿增強，開發商也對后市走向更為篤定。

剛需客占主導

值得注意的是，近期上海樓市回暖，主要源自剛性購房需求的集中釋放，二手房成交結構呈現明顯的低總價傾斜特征。走訪調研中有不少房產中介告訴記者，現在市場熱度提升，總價300萬元左右的小戶型二手房成交速度明顯加快，只要價格接近同小區最近已成交二手房的價格就比較容易成交。

記者日前走訪位于上海市閔行區紅松路上的一家房產中介門店時，店總羅洋洋向記者表示：“新政落地沒幾天，我們已經成功促成一單成交。客戶從2月初就開始看房，最終敲定了一套總價186萬元的一居室。”

“就我們片區來看，小戶型房子最受歡迎。”羅洋洋分析稱，一方面，小戶型房子總價相對較低，符合剛需購房者的預算；另一方面，只有當小戶型房子成交后，原業主才有資金和動力去置換更大的房子，從而帶動改善型房源市場的流通。

據中指研究院統計，2026年1月至2月，上海300萬元以下二手房成交近1.7萬套，同比增長25.2%，占同期二手房成交總量的56.1%，較2025年提高6個百分點。這一結構性變化反映出，前期價格持續回調使得更多房子落入低總價區間，二手房性價比優勢逐步顯現，隨著政策利好的釋放，前期觀望的剛需購房群體入市意愿增強，帶動了低總價房源的成交放量。

這一趨勢在3月得以延續。上海鏈家監測數據顯示，2026年春節后至3月19日，總價300萬元以下的二手房成交占比超60%，對比春節前提升4個百分點。

張波告訴記者，從上海成交數據來看，剛需仍是核心支撐，但改善型需求則對價格的拉動更為明顯。從區域來看，核心城區改善盤關注度高，近郊剛需盤受政策利好更明顯。核心城區中，徐匯、靜安、長寧等區域144平方米以上高端改善房源承接了更多中高端改善需求。遠郊板塊中，寶山、松江、閔行等區域90平方米及以下剛需房源承接大量外溢需求，政策對外環外區域的刺激效果尤為突出，找房熱度較春節前半個月提升超過17%。

“當前上海二手房成交熱點仍主要集中在外環外及中外環間的剛需和剛改項目，市場是否能夠持續，接下來要看500萬元—800萬元總價的房子交易的情況。”嚴躍進表示，根據置換鏈條的運行規律，剛需的活躍將為改善性需求“賣舊換新”創造前提，尤其是近期關于房價小漲的消息增多，置換需求觀望情緒也在減弱，預計3月下旬及后續月份，中高端改善性需求和豪宅市場的成交也有望提振，即市場熱度將有所擴圍和傳導。

作者：張良