小道消息3·23（嘉棠璟樾開盤內幕）

本期的開盤簡報，因為時間不夠了，就用小道消息文體寫一下，圖個快。

1.到底賣多少，是海報上說的266套？還是傳言中的100套+。我已經打探到消息了，是如假包換的200套+。

因為嘉棠璟樾有三方股東，北京建工操盤發布海報，要經過三方股東過審，數據不可能有水分。

而且，據了解，開盤前三方股東就定下了200套+的目標。

2.開盤現場當天，是不是來的客戶太多，臨時換的酒店，還特意跑到麗澤？

這事我也問了，昨天是個好日子，訂酒店結婚的人太多，都提前訂出來了。

去麗澤找酒店也是計劃中的一環，沒有臨時更改，也不可能更改，更不可能說是致敬南城客戶。

3.拿地時，為什么其它家開發商沒有拿這塊地？

地塊實在不好排，當初退出競拍的同行，主要是考慮這個因素。

還有一個原因，地塊是在豐臺。但是同行忽略了一點，嘉棠璟樾配套依賴海淀。

有同行認為南城不能碰，就放棄了。

4.戶型做大還是做小？

這個問題也困擾過前期拿地的同行。

建工估計也是想了很長時間才決定，要有一部分剛需客戶，也要有大戶型的改善客戶，面積段控制是個技術活，所以你會發現155、176戶型就比較少。

5.嘉棠璟樾的裝標，到底怎么樣？

看過樣板間的客戶反饋，標準肯定是高過熙華臺，絕對不低。

6.有業內同行反饋開發商從拿地時，就開始糾結，是真的嗎？

我也去問了，與其叫糾結，不如叫敬畏市場。

什么叫敬畏市場？

開發商內部說是，盡可能的做到能給到什么程度，就給到什么程度，是極限給到。

7.嘉棠璟樾成交客戶中，海淀客戶占到幾成？

我拿到的一個內幕版本是，開盤前2天統計是5成到6成。最新的簽約，還沒有統計出來。

8.怎么看嘉棠璟樾這個盤？

有業內操盤手說，當下操盤要更微觀看，不能只看行政區域，不能只看供應量大小，要具體下沉到板塊里看微觀。

不是說海淀的盤就一定怎樣，豐臺的盤就一定怎樣，沒有這一說。要看得更仔細，才能發現機會。

9.有沒有考慮寶山倆項目的競爭壓力？

有操盤手分析，競品這個概念正在修改定義。客戶是游牧民族，到處跑著看盤，會進行價格錨點對標。

嘉棠璟樾的定價策略厲害之處就是，不管你是看麗澤也好，還是看寶山也好，你看完后都會來選擇我嘉棠璟樾，要做價值增量。

10.市場上開盤前，一直有傳言說只能賣7.5萬，網友開始給樓盤定價，會不會干擾了開發商的操盤思路？

的確開盤前，有網上消息說只能賣7.5萬，超出這個價，你們就過份了；高于這個價格就不能賣。

有信源透露，7.5是網友給開出的均價，具體到樓棟樓棟和單元，指導性不強。最主要的是，開發商的定價策略很靈活，改變原來傳統的定價方式。

11.建工開盤一直是線下開盤嗎？

有信源透露，建工只要是自操盤項目，都堅持必須線下開盤。

12.不擔心線下開盤不好，場面難堪嗎？

信源說，所以線下開盤必須好，建工線下開盤無一敗績，是全優生。

原因在哪里？

主要是線下操盤的方式，倒逼開發商必須把產品做好。特別是當下市場里，開盤火爆才能不會出現客戶擔心越賣越便宜的情況。

13.產品做好，有量化指標嗎？

就是產品給的足夠好，無論是石材、廚電、服務，還是6衡系統都在用，建工的產品好是一個完整的系統。

14.嘉棠璟樾為什么沒用用外渠？

有信源透露，建工一直是堅持置業顧問拓客，走出售樓處，走到商場、街區拓客，甚至到現在都沒有自渠團隊，置業顧問自銷團隊就是自渠團隊。

用不起渠道的原因是，渠道成本高，建工還是想把利潤給到客戶。這也一直是建工的傳統，不是一開售樓處就用渠道那種，不是的。

懷柔項目開盤前，一點渠道都沒有使。也就是開盤后，極少數房源才用了渠道。嘉棠璟樾也是春節后才上的渠道。

15.有人問建工相關領導，在現場督戰時，害怕不害怕？

有一位領導說，我特別膽小，特別怕。正是因為害怕，所以我們在前期做產品時，用盡了全身的力氣，所以現在不害怕了。

16.為什么沒有選擇在春節前開盤？

有官方信源透露，春節前認籌量已經有100多組，也是可以開盤的。但是市場確實有極大不確定性。

如何對稱不確定性？嘉棠璟樾選擇的辦法是，不去搶節點，還是繼續做大做厚客儲，堅持線下開盤，所以才有保證首開效果的大策略。

其實銷售證1月底就拿下來了，樣板間2月就開了，節點是可以搶。但是當下，市場需要信 心，客戶需要信心，我們首開就要給到這個信心。

17.有媒體看到建工很多大領導都去現場了，會不會緊張？

據現場的線報說，沒有緊張的時間，領導也都在干活，有領導在選房區都站了一整天，都沒離開選房板，沒有離開銷控板。

18.小陽春對開盤影響有多大？

有帶看的小伙伴透露，客戶主要是糾結，心情比較復雜，怕背刺。

小陽春影響其實不大，市場依然很艱難，必須要靠產品力說話，不能靠一波市場行情賣房。銷冠100

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