北京樓市：張郭莊新房溢價20%，能買不？

前兩天有個粉絲問我，張郭莊地鐵邊現在能不能入？

他看上的是西山甲一號，一套116平7層的三居，報價520萬，中介說底價480萬能談。另外一個11層的同戶型邊戶，480萬還能送個車位。

我算了一下，單價4.1萬出頭。

西山甲一號這個盤，當年在園博園板塊是妥妥的改善天花板。五恒系統加全石材立面，園林和公區的質感，放到現在依然能打。除了個別戶型采光有點小瑕疵，整體品質沒得挑

即便這兩年市場調整，4.1萬的均價，在區域內依然穩坐第一梯隊。

地鐵邊另一個次新房小區園博嘉園，是另一類代表。

140平的三居、南北西朝向、精裝修，報價580萬，實際估計520-530萬能拿，折算下來3.7萬左右。普通商品房，沒有太多溢價，但勝在扎實、實用。

這兩類房子，基本代表了張郭莊二手房市場的兩個層次：

區域標桿二手房，均價4.1萬；普通次新，均價3.7萬。

這兩個盤直線距離幾百米，這幾年的市場調整已經把水分擠得差不多了，價格已經踩實了，也給新盤定價留下了可參考的市場標尺。

張郭莊的新房什么價格才合理？

同地段的新房和二手房間，正常溢價在30%-40%。

園博府是中檔商品房，所以按照我們的測算，新房一般比同地段兒的中檔商品房貴40%。

西山甲一號當年算是改善天花板、區域內的扛把子，所以，新房一般比這種同類產品的溢價要貴出20%左右。

那么，中建方程國賢府，這個張郭莊地鐵邊的新盤，我的預判是：4.8-4.9萬/平。

這個盤的位置確實好，離張郭莊地鐵站直線300米出頭，14號線和在建的1號線支線雙軌交匯，8站到麗澤，通勤效率在城六區的新盤里算第一檔。

張郭莊這個板塊，園博數字經濟產業園創新中心已經投用了，人大附中園博園校區今年6月竣工，合生匯也在建，配套落地都明確的。

產品上，7-11層的洋房，得房率90%起步，最高能到95%，78㎡做二居、92㎡三面寬、105-117㎡的四居四葉草，每一款戶型都踩在剛需和首改的痛點上。

4.8-4.9萬/平這個單價很合理，性價比突出，在市場上完全能走起來。

78㎡總價不到380萬、92㎡三居的450萬左右，這個總價能在城六區買到臨鐵、高得房率的新房，放在2026年的市場里，將十分搶手！

項目現在已經可以參觀樣板間了，感興趣的朋友不能再等了。

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