價(jià)格回撤48.9%后，終于要下猛藥了！

3月21日，鄭州春季房展會(huì)暨青年人才購(gòu)房節(jié)啟動(dòng)儀式如期舉行。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)外披露：

鄭州擬出臺(tái)八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，將適時(shí)向社會(huì)發(fā)布施行。

所謂鄭八條，其實(shí)是一座普通中部省會(huì)城市在樓市持續(xù)調(diào)整數(shù)年后，甩出的一攬子自救方案。

有人說(shuō)力度小，有人說(shuō)還得加碼，不過(guò)筆者倒是看出了一些不一樣的東西。

比如精準(zhǔn)施策、對(duì)癥下藥，從而帶動(dòng)“人地錢房”聯(lián)動(dòng)。

以下咱們不繞彎子，逐條進(jìn)行解析——

第一條，直指35周歲以下的來(lái)鄭就業(yè)創(chuàng)業(yè)青年。

政策鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為這批人推出“特色金融產(chǎn)品”，翻譯過(guò)來(lái)就是：

年輕人在鄭州買房，金融機(jī)構(gòu)可以在首付比例、貸款利率上給予更靈活的安排。

這不典型的“搶人+救市”雙管齊下嘛？

第二條聚焦多子女家庭。

在鄭州已有一套住房的多子女家庭，再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，最高額度上浮20%。

這是改善型需求中質(zhì)地較好的一類客戶：

家庭結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)真實(shí)的置換需求，且還款能力相對(duì)穩(wěn)定。

第三條明確商業(yè)用房（含商住兩用房）購(gòu)房貸款最低首付比例不低于30%。

這一條其實(shí)沒太多好說(shuō)的，非住宅類地產(chǎn)確實(shí)照之前相比政策出現(xiàn)顯著松動(dòng)，但有多少人真的關(guān)注這類物業(yè)，相信大伙兒心里清楚。

第四條，在鄭州市范圍內(nèi)新購(gòu)買住房，只核查購(gòu)房人在擬購(gòu)住房所在行政區(qū)范圍內(nèi)的住房情況，無(wú)住房的，認(rèn)定為首套房。

這一條是筆者看來(lái)最為勢(shì)大力沉的一招，它打破了此前“全市范圍查房”的剛性約束。

打個(gè)比方，你在金水區(qū)有一套房子，現(xiàn)在想去鄭東新區(qū)買一套，只要在鄭東新區(qū)無(wú)房，就可以按首套房算，享受相應(yīng)的首付和利率政策。

你注意啊，這可不是取消限購(gòu)，但是比取消限購(gòu)更精準(zhǔn)地切中了改善需求家庭的痛點(diǎn)！

第五條，2026年底前，家庭無(wú)公積金貸款余額的，購(gòu)買改善型住房可按首套政策申請(qǐng)公積金貸款。

這既是給出了明確的時(shí)間窗口，也是對(duì)公積金資源的定向釋放，切實(shí)惠及那些“賣一買一”的置換群體。

對(duì)于真有打算買房換房的家庭來(lái)說(shuō)，公積金這個(gè)外掛輔助，絕對(duì)是實(shí)打?qū)嵉睦谩?/p>

第六條，承諾2026年分配10000套人才公寓，通過(guò)收購(gòu)、新建、轉(zhuǎn)化等多渠道增加供給。

這與第一條的青年購(gòu)房政策形成“先租后買”的閉環(huán)——

用保障體系留住人，用商品房市場(chǎng)留住錢。

第七條，已購(gòu)買商品住房并實(shí)際入住的家庭，憑網(wǎng)簽備案的商品房買賣合同，即可享受適齡子女劃片入學(xué)等基本公共服務(wù)。

這意味著，買房后不必等到房產(chǎn)證辦下來(lái)，孩子就能上學(xué)——

既縮短了購(gòu)房到享受配套的時(shí)間差，也為期房去化銷售開了把助力，一舉兩得。

第八條推行二手房“一房一碼”制度。

通過(guò)官方交易平臺(tái)完成權(quán)屬核驗(yàn)，生成唯一房源核驗(yàn)碼——

既是為了整治二手房市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的虛假房源、一房多賣等亂象，更是在為地方政府建立存量房數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施。

仔細(xì)梳理一下，就不難發(fā)現(xiàn)：八條新政其實(shí)大致可以分為三大方向：

第一、二、四、五條，是針對(duì)需求端的精準(zhǔn)松綁；

第六、第七條，本質(zhì)上是供給端的人才安居配套；

第三、第八條，訴諸于市場(chǎng)秩序的規(guī)范化建設(shè)。

鄭八條，通過(guò)多維度的舉措指向同一個(gè)目標(biāo)——

最大限度挖掘存量購(gòu)房需求，打通新房與二手房的置換鏈條。

有一說(shuō)一，鄭州是此輪房地產(chǎn)調(diào)整中受影響較深的大城市之一。

根據(jù)冰山數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：

2025年10月鄭州二手房均約為8933元/㎡，較2017年7月的高點(diǎn)時(shí)比，已回撤約48.9%。

同志們，隨之而來(lái)的事兒不難想象吧？

庫(kù)存高企、保交樓壓力…幾乎經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)所有能遇到的挑戰(zhàn)！

在這種背景下，鄭州此番出牌的底層邏輯，筆者認(rèn)為大致拆解為三個(gè)層次——

首先，化解存量壓力，打通置換鏈條。

截至2025年底，鄭州二手房掛牌量約14萬(wàn)套，而全年的二手房成交規(guī)模約9.5萬(wàn)套。

雖較2024年相比有了些微漲，但去化周期依然保持在20個(gè)月以上。

從交易結(jié)構(gòu)上看，?成交活躍房源?集中在 ?80–100萬(wàn)總價(jià)?、?80–110㎡?的兩居室和三居室。 ?

但注意，這只是成交相對(duì)活躍房源，現(xiàn)實(shí)中不可避免地要面臨以價(jià)換量、競(jìng)品雷同、剛需客戶總價(jià)預(yù)算和月供承價(jià)能力有限等問(wèn)題…

換個(gè)角度看，對(duì)于大量改善型需求而言，似乎被卡在這樣一個(gè)循環(huán)里：

想換房，但手里的舊房子賣不掉； 賣不掉，就沒有首付資金； 即便有資金，全市范圍的首套認(rèn)定規(guī)則也讓置換成本居高不下。

因此，最近的一攬子新政就是要讓買方盡可能不差錢，要讓賣方在置換的過(guò)程中盡可能輕裝上陣。

給35歲以下來(lái)鄭創(chuàng)業(yè)青年量身定制成本更低的特色金融產(chǎn)品以及認(rèn)定改善家庭“跨區(qū)首套”——

都是針對(duì)這一置換痛點(diǎn)的精準(zhǔn)施策，其本質(zhì)是一種“定向降首付、定向降利率”的務(wù)實(shí)操作。

即不觸動(dòng)全局性的信貸政策，只在行政認(rèn)定規(guī)則上進(jìn)行小修小補(bǔ)，讓剛需客絲滑入場(chǎng)，讓改善客能以更低的門檻轉(zhuǎn)場(chǎng)…

如果執(zhí)行到位，將直接激活跨區(qū)置換鏈條，從而帶動(dòng)整個(gè)鄭州地二手房市場(chǎng)流動(dòng)性回暖。

其次，穩(wěn)住新房市場(chǎng)，為緩解地方財(cái)政壓力爭(zhēng)取時(shí)間。

2022-2024年之間，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的頭號(hào)任務(wù)是保交樓。

那個(gè)時(shí)候，鄭州甚至推出了“四種模式”：棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、項(xiàng)目并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障房租賃。

到2024年底，保交房的交付率干到了92%以上，這個(gè)成績(jī)相當(dāng)中！

而時(shí)間到了2026年，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)那個(gè)不得不面對(duì)另一個(gè)主線任務(wù)——

在土地財(cái)政轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，加裝緩沖墊。

2025 年全國(guó)土地出讓金收入為?41518 億?，比上年下降?14.7%。

這個(gè)數(shù)，都到不了2021年87051億歷史峰值的1/2。

大行情之下，鄭州的情況大伙兒可想而知，好奇的小伙伴可以自己去扒。

更何況，現(xiàn)在自然資源部出臺(tái)了新的土地供應(yīng)辦法，疊加本就已經(jīng)存在的“縮量提質(zhì)”供地…

往后的土地出讓金收入其實(shí)是可以預(yù)期的。

另一方面，鄭州市近年來(lái)的土地財(cái)政依賴度雖已迅速下降，但總歸還是占有相當(dāng)量級(jí)比重。

對(duì)于一座擁有1308萬(wàn)人的大城市而言，日常運(yùn)營(yíng)管理、各項(xiàng)公共服務(wù)事業(yè)、推動(dòng)招商引資、產(chǎn)業(yè)升級(jí)…哪一項(xiàng)不需要花錢？

從土地財(cái)政的角度上講，既然當(dāng)前地方對(duì)“第二本賬”的依賴度已經(jīng)降至歷史低位，那索性就此穩(wěn)住，怎么說(shuō)也是對(duì)地方財(cái)政的有力補(bǔ)充。?

因此，我們能從鄭八條當(dāng)中看到不少旨在刺激新房去化的方案——

“跨區(qū)首套認(rèn)定”、“公積金新政”、“網(wǎng)簽即入學(xué)”皆是如此。

最后，建立長(zhǎng)效機(jī)制，為存量房時(shí)代做準(zhǔn)備。

商品房市場(chǎng)由增量模式轉(zhuǎn)向存量模式，絕非鄭州一城面臨的課題，全國(guó)幾乎無(wú)一例外。

盡管鄭州在面臨去庫(kù)存、保交樓、穩(wěn)預(yù)期等方方面面問(wèn)題時(shí)需要花費(fèi)更大精力；

但鄭八條中同樣有內(nèi)容向大家展示了鄭州為存量房時(shí)代到來(lái)做準(zhǔn)備的信心和決心——

即承諾2026年分配10000套人才公寓，通過(guò)收購(gòu)、新建、轉(zhuǎn)化等多渠道增加供給。

統(tǒng)計(jì)顯示：近年來(lái)鄭州年均人口凈流入規(guī)模在7-10萬(wàn)人左右；

承諾年內(nèi)分配10000套人才公寓確實(shí)能在很大程度上緩解青年人才的住房矛盾。

聽著絕對(duì)數(shù)量可能不多，但結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)及其階段性任務(wù)來(lái)看，這大概率只是個(gè)開始。

后面只要政策執(zhí)行到位，滿足青年人口及城市新市民基本住房需求這個(gè)課題，假以時(shí)日鄭州一定能交上更亮眼的答卷。

在本次鄭八條當(dāng)中不算搶鏡，這條所占篇幅也較為有限，但依然能看出文字背后的深謀遠(yuǎn)慮。

再向深一步講，這也彰顯了人口整體進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代后，鄭州的“搶人”決心。

稿子寫到這兒，咱們來(lái)問(wèn)句靈魂拷問(wèn)吧！

“如果你現(xiàn)在在鄭州或者正準(zhǔn)備來(lái)鄭州，鄭八條出臺(tái)后，你到底應(yīng)該做什么？”

結(jié)合新政核心受眾人群與當(dāng)前政策調(diào)整目標(biāo)兩方面來(lái)看，我們可以把主力人群大致分為三類：

第一類，35歲以下的青年人，想在鄭州買房。

政策給你的紅利非常明顯，首付比例可能降低、貸款利率也可能更加優(yōu)惠。

在這種情況下，你需要考慮以下這么兩件事：一個(gè)是評(píng)估現(xiàn)金流，一個(gè)是評(píng)估資格。

啥是評(píng)估現(xiàn)金流？具體來(lái)講，手里有多少現(xiàn)金？能湊多少首付？按現(xiàn)行利率，月供是多少？占月收入百分比是多少？

這里的標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然因人而異，但我想萬(wàn)變不離其宗的一點(diǎn)就是：

月供不超過(guò)家庭月收入的40%，如果說(shuō)真的超了這個(gè)數(shù)，真心建議大伙兒三思。

另一方面就是評(píng)估自己夠不夠“來(lái)鄭就業(yè)創(chuàng)業(yè)青年”的認(rèn)定資格，或者說(shuō)這玩意兒如何認(rèn)定，有必要搞清楚。

根據(jù)鄭八條內(nèi)容來(lái)看，當(dāng)你問(wèn)出這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，實(shí)際上問(wèn)的是“如何拿到條件更加寬松、利率更加優(yōu)惠的貸款”。

譬如說(shuō)，社保要交多久？連續(xù)還是可累計(jì)？工作單位有什么要求？需要什么證明材料？

這個(gè)事兒既然是鄭八條白紙黑字寫在政策文件里的，那完全沒必要聽中介忽悠，自己去銀行柜臺(tái)問(wèn)，這最靠譜。

第二類，就是標(biāo)準(zhǔn)的改善家庭，手里已經(jīng)有房，但想換套更好的。

鄭八條給你的政策紅利主要有三點(diǎn)：跨區(qū)買算首套、公積金可以再用、孩子即住即入學(xué)。

這種情況下，咱們分門別類來(lái)說(shuō)——

買房這一塊，該矜持矜持，現(xiàn)在二手房掛牌14萬(wàn)套，去化周期20個(gè)月，妥妥買方市場(chǎng)。

所以，不管你多喜歡那套新房，都要等舊房拿到定金或者首付款之后再下手。

如果對(duì)價(jià)格沒底，那就去認(rèn)認(rèn)真真估個(gè)價(jià)，看看到底能賣多少錢。

這年頭兒，但凡想完成改善置換，總逃不了以價(jià)換量。

在此基礎(chǔ)之上，再去談跨區(qū)買房算首套、重復(fù)使用公積金以及孩子即住即入學(xué)才有現(xiàn)實(shí)意義。

如果前面那個(gè)事兒不明確，那就會(huì)一直卡在改善置換的前置動(dòng)作，后面根本無(wú)從展開。

對(duì)于個(gè)人而言，跨區(qū)買房的實(shí)質(zhì)是降低首付利率和貸款利率，重復(fù)使用公積金能夠顯著降低還款壓力…

大伙兒依照前面咱們說(shuō)的那個(gè)40%上限來(lái)安排月供足矣。

關(guān)于孩子念書這一塊，咱們之前的稿子也講過(guò)不少次了——

人口出生率在這兒擺著，尤其是二零后小朋友，未來(lái)大概率不會(huì)感受到太明顯的中考分流壓力甚至高考?jí)毫Γ瑓^(qū)別更多在于讀怎樣的學(xué)校。

那么，在家庭置換的過(guò)程中，我們也應(yīng)該適時(shí)換換腦回路：

優(yōu)先保自住品質(zhì)，順帶著有個(gè)好學(xué)區(qū)，這是對(duì)大多數(shù)人來(lái)講更加務(wù)實(shí)的選擇。

第三類，你確實(shí)也有買房的想法，但也確實(shí)不著急。

也就是社交媒體上經(jīng)常說(shuō)的“等等黨”，建議重點(diǎn)觀察兩件事：

其一，鄭八條一攬子新政后的真實(shí)市場(chǎng)表現(xiàn)；

其二，后續(xù)政策段會(huì)不會(huì)有更加重磅的動(dòng)作。

當(dāng)然，這里說(shuō)的新政后的真實(shí)市場(chǎng)表現(xiàn)并非鄭八條出臺(tái)后的一兩個(gè)月或者兩三個(gè)月的市場(chǎng)反應(yīng)，那玩意兒應(yīng)激性大于持續(xù)性；

更重要的在于三個(gè)月后市場(chǎng)怎么走、半年后市場(chǎng)怎么走？

站在您個(gè)人的角度上講，反正都已經(jīng)“等”了這么久了，不再乎多等一會(huì)兒嘛！

另外一個(gè)，就是后續(xù)的重磅政策，在鄭八條之后，很可能本市層面的政策段會(huì)處在一個(gè)相對(duì)的靜默期。

畢竟，存量政策需要時(shí)間來(lái)消化，增量政策需要財(cái)政去支撐，這個(gè)道理不難理解吧？

短時(shí)間內(nèi)可以觀察一下國(guó)家層面年內(nèi)的信貸政策走向；

中期可以觀察一下其它一二線城市政策端的后續(xù)動(dòng)作。

文章最后，咱們跳開鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)幾句吧！

其實(shí)最近這一年多時(shí)間里，大家有個(gè)明顯的感覺，那就是——

中國(guó)樓市的調(diào)控邏輯，正在從“自上而下的雷霆手段”過(guò)渡到“自下而上的精準(zhǔn)拆彈”。

今天發(fā)生這一攬子救市方案可以發(fā)生在鄭州，明天就可以發(fā)生在任何一座一二線城市。

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，看懂這個(gè)趨勢(shì)比糾結(jié)于“鄭八條力度夠不夠”更加重要。

畢竟，改善需求一直都在，城市化走到這個(gè)階段，即便不出政策，改善需求它也在。

只不過(guò)有可能被過(guò)往較高的政策壁壘和信貸門檻暫時(shí)制約，僅此而已。

未來(lái)兩三年，大概率還會(huì)有越來(lái)越多城市，通過(guò)政策端和信貸端推出越來(lái)越精細(xì)的“定向讓利”。

咱們老百姓這邊呢，觀望也好，下手也好，算清自家的賬，找到最合適的置業(yè)方案和置換操作最實(shí)惠。

反正一切的一切，主打一個(gè)既要改善得好，又得“買不了吃虧，買不了上當(dāng)”。

這不人之常情嘛？