2宗容積率僅1.7，1宗1.8！西咸公示8宗“鉆石級”涉宅土地！

2026年一季度即將結束。西安土地市場在經歷了一波低點之后，二季度有望迎來新行情。

就在剛剛過去的一周，西安城區不僅公示了3宗涉宅用地的規劃公示，就連沉寂的西咸新區也迎來了8宗涉宅開發用地的公示。

值得一提的是，在西咸公示的這8宗涉宅用地中，不僅有1.2-1.7超低容的地塊，也有灃東三環邊的優質地塊……

這些優質地塊能否助推西咸市場在今年搶房企大戰中脫穎而出，我們拭目以待。

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8宗638畝涉宅土地公示

近日，西咸新區官網發布了一則《關于西咸新區FD2-9-5[KJ-XX(FD)-18-02-11]、FD1-5-23[KJ-XX(FD)-07-06-02]等11宗地塊實施詳細規劃的公示》。

文件稱，根據《西安市國土空間詳細規劃（城鎮開發邊界內）管理辦法》（市政辦發〔2025〕86號）文件要求，西咸新區FD2-9-5[KJ-XX(FD)-18-02-11]、FD1-5-23[KJ-XX(FD)-07-06-02]11宗地塊實施詳細規劃已完成審議流程，現將11個地塊實施詳細規劃進行公示。

值得注意的是，此次公示的11塊土地中有8宗為涉宅開發用地，引起市場的高度關注。

這8宗涉宅用地，有1宗位于灃東新城，2宗位于涇河新城、秦漢新城，3宗位于灃西新城，共計約637.52畝。

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三橋后衛寨立交旁公示一宗涉宅土地

重點來看灃東新城這宗土地。

該宗地的標號為KJ-XX(FD)-18-02-11，宗地位于天臺路以東，三橋新街以西，規劃路以北，凈用地面積為37936.56㎡（56.90畝），容積率為2.0-2.5，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

從宗地所處位置看，位于城西三橋后衛寨立交的東南角，華潤二十四城二期的北側，西側一路之隔為西部車城。

宗地最大優勢在于距離西咸萬象城僅數百米，宗地周邊近年來鮮有住宅用地供應，且灃東四小、九小圍繞宗地周邊。

當然，由于距離立交較近，免不了有噪音影響，這一點是需要開發商所注意的。

03

灃西：一宗位于西安首宗搖號地旁，一宗容積率僅1.3-1.8！

在灃西新城公示的這3宗涉宅土地中，有2宗土地值得重點關注。

其中一宗位于灃西新城三航科技產業園（原翱翔小鎮板塊），標號為KJ-XX(FX)-33-06-02，位置咸戶路以東，豐信路以西，阿房一路以北，清蔭路以南；用地面積63198.87㎡（94.80畝），二級城鎮住宅，容積率2.0-2.5，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

今年初，西咸新區灃西新城正式落地三航科技產業園，規劃面積達1.5萬畝，聚焦航空、航天、航海三大領域。該項目將依托西北工業大學科研資源，打造無人機等產業集群，目前已吸引50余家相關企業入駐。

從人居角度看，這一板塊生態資源突出。不僅有全長16.82公里，10780畝的咸陽湖二期、還有總占地655畝的新渭沙濕地公園；宗地距離這兩大水系公園均不到1000米。另距離地鐵5號線翱翔小鎮站僅1.1公里，周邊有灃西小學等。

目前這一板塊聚集了包括華潤、藍光、科為等在內的多家房企，同時這里也是西安首宗搖號地塊所在地。

有一點需要注意，該板塊的鼎盛期為2021年左右，隨后至今一直為樓市的穩定期。

灃西另外一宗值得關注的土地位于白馬河板塊。

這一板塊最大的優勢在于生活配套齊全且完善，不僅有灃西吾悅廣場，也有陜西中醫院大學第二附屬醫院西咸院區，以及灃西實驗學校，還有咸陽職業技術學校、鎬京學院、陜西國際商貿學院等多所高校。

在這一板塊內聚焦了包括中國鐵建、中鐵、中交、萬科、紫薇等在內的多家房企。

此次供地的地塊KJ-XX(FX)-32-31-02，位于康定路以南，灃河路以北，尚仁路以東，灃柳路以西，凈用地面積49591.40㎡（74.39畝），二級城鎮住宅，容積率1.3-1.8，建筑密度≤28%，綠地率≥35%。

宗地最大優勢在于東側緊鄰灃河，南側緊鄰灃西環形公園，雙公園、水系近距離圍繞，生態環境優勢明顯。

同時地塊容積率為1.3-1.8，與千萬豪宅華潤璽宸上院一樣，注定是一個低密豪宅項目，但地價優勢明顯。

地塊雖說在灃西，但與灃東僅一河之隔，且周邊配套比較成熟。

04

秦漢：推出2宗容積率1.2-1.7優質地塊

不知大家發現西安樓市的一個新現象沒？這兩年西安新供應的住宅地塊，容積率整體在降低。

可以說，沒有最低，只有更低！前幾年西安市場出現2.0容積率的地塊就很稀缺，但這兩年不僅出現了1.8、1.5，甚至出現了1.2的地塊。

其實道理也很明顯，在當前開發商拿地意愿不高的情況下，西安各區域希望拿出一些“壓箱底”的低容優質地塊進行供應，從而激發其拿地熱情。

如果說，在西安曲江、浐灞是盛產低容地塊，那么秦漢新城則是西咸新區公認的低容舒適的新城，尤其是以低密、生態資源著稱的蘭池大道沿線，應該是目前西安真正意義上的純低密生活區。

特別是蘭池大道板塊的核心區，目前隨著多個小區已經交付，學校、商業等投用，辦公企業的入駐，氛圍逐步形成，是不少開發商趨之若鶩的地方。

就在近日，蘭池大道核心區公示2宗容積率最高僅為1.7的超低密地塊！而這2宗地塊周邊，分布著多個高端豪宅項目！

地塊一土地標號為KJ-XX(QH)-54-13-02，位于蘭池三路以南，同轍路以北，秦苑四路以東，秦苑五路以西，即為星河灣二期項目以北，西港蘭池君項目以東。

凈用地面積76076.91㎡（114.12畝），二級城鎮住宅，容積率1.2-1.7，建筑密度≤28%，綠地率≥35%。

宗地所在的蘭池大道板塊，不僅僅是秦漢新城管委會所在地，也是秦漢新城最早開發建設的板塊，十多年前星河灣、德杰、云南城投、萬科、中天美好等企業就已經進駐這個板塊，是板塊配套最為完善地塊。

地塊二，土地標號為KJ-XX(QH)-56-11-01，位于蘭池二路以北，蘭明路以南，秦宮六路以東，秦宮七路以西，即，南側緊鄰的是去年開始招生的西安戲劇學院，凈用地面積41148.47㎡（61.72畝），二級城鎮住宅，容積率1.2-1.7，建筑密度≤28%綠地率≥35%。

西安戲劇學院，是這兩年媒體非常關注的一所高校，這是陜西省新設立的一所本科高校，也是我國西部地區第一所公辦戲劇類本科院校！

此次公示的這宗土地是西安戲劇學院旁即將供應的首宗住宅用地，位置十分不錯，尤為適合學校教師及學生家長等。