海淀四環“價值洼地”浮現 一場論壇揭示的北京樓市新邏輯

來源：環球網

3月29日，由北京隅·海岄、中建壹品·海宸元境協辦的“境隅海淀相遇 重構空間價值——北京海淀×四環區域發展價值論壇”在北京香格里拉飯店舉行。來自城市規劃、產業研究、房地產開發等領域的多位嘉賓圍繞海淀四季青板塊特別是寶山區域的稀缺價值與發展潛力展開了深入探討。

中國房地產業協會王惠敏

“房地產業作為經濟發展的支柱作用還會有相當一段時間。”中國房地產業協會王惠敏在主旨演講中給出了明確的判斷。他表示，房地產市場下滑的空間已經不大了，有的城市已經開始反彈，“我們要有信心，要唱積極的聲音。”王惠敏進一步指出，未來房地產發展將是提質減量的方向，“好房子”的核心在于提高舒適度，而不只是大堂、景觀的“內卷”。他特別強調，好房子要守住“不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭”的底線，在此基礎上通過科技與服務的雙提升，真正實現居住體驗的升級。

談及房地產發展模式的轉型，王惠敏認為，過去“三高”模式的形成有其特定歷史背景，不能簡單將責任歸于房企。他指出，新模式正在探索中，有三個制度性方向值得關注：現房銷售、項目公司責任制、主辦銀行負責制。他還特別提到，2026年政府工作報告中“實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”這兩句話，點明了房地產發展的方向——從建設導向升級為品質與服務的雙提升。對于海淀區域的價值重構，王惠敏提出應發揮品牌影響、科技文化和營商環境三大優勢，“讓海淀成為世界的海淀”。

中國房地產報執行總經理、中國城市與區域治理研究院院長張學冬在致辭中表示，當前中國城市化進程正穩步邁入高質量發展的新階段，城市發展已經從規模擴張向質量提升、內涵式發展轉變，聚焦于人居品質升級與產業協同賦能。他特別指出，海淀四環沿線區域已聚集300多家科創企業，形成了多元產業集群，成為激活城市經濟活力的重要支撐。

整場論壇形成的一個核心共識是：在萬億海淀與金四環的交匯處，一個兼具生態底蘊、產業支撐與后發優勢的價值板塊正在浮出水面，而國央企開發者的產品力實踐，則為這一區域的價值兌現提供了可觸可感的現實樣本。

萬億海淀遇上“理想人居京四環”

海淀的規劃藍圖，為區域發展奠定了宏觀格局。北京市城市規劃設計研究院鄉村規劃所副所長張爾薇在演講中介紹，海淀在分區規劃中首次將山前山后全域納入中心城區。她指出，海淀是北京唯一可以在空間尺度上承載“四個中心”所有功能的區域，既有國際科技創新中心核心區的功能定位，又承擔著服務保障中央政務功能、歷史文化傳承發展、生態宜居和諧文明示范等多重使命。“海淀的科技和文化這兩張名片的融合，就是在這個區域最獨一無二的核心競爭力。”

北京市城市規劃設計研究院鄉村規劃所副所長張爾薇

張爾薇特別強調了四季青板塊的獨特區位。這里正處于大西山生態文化帶與三山五園地區之間的關鍵位置，有一條通風廊道穿越整個區域，確保了上風上水的空氣質量。“這個區域是走得近山、摸得到水、吹得到風的最優生態基底的區域。”她指出，四季青板塊兼具生態、科技、文化等資源優勢，未來有望成為文商旅體展融合發展的最佳承載地。

北京清華同衡規劃設計研究院城市發展策劃研究所所長、正高級規劃師彭劍波

從產業經濟視角，北京清華同衡規劃設計研究院城市發展策劃研究所所長、正高級規劃師彭劍波用一組數據勾勒出海淀的價值底色：1.37萬億元GDP、37所高校、646名院士、近萬家國家高新技術企業、264家上市企業。

他將海淀的特質概括為“五高”，人才高地、科技高地、產業高地、財富高地和資產高地。尤其值得關注的是，海淀正成為全球AI高地，“豆包、kimi、文心一言、智譜這些AI產品在全球都非常領先”。彭劍波表示，海淀不僅僅是在并跑，在某些領域已經是領跑的角色。

而四環在北京城市格局中扮演著什么角色？彭劍波將其定義為“理想人居京四環”和“金四環”。“四環是一個非常好的職住平衡的典范”。他指出，四環是生活圈、產業圈、商圈和公園圈的深度疊加，能夠兼顧居住、職業、游憩、交通四大城市職能。

當萬億海淀與金四環相遇，四季青板塊的價值便凸顯出來。彭劍波通過橫向比較分析指出，四季青是海淀南部核心增長極、海淀鄉鎮前三甲，如果放在北京市五環沿線重點鄉鎮來看，它屬于第一梯隊。“北有東升鄉、南有四季青”，他給出了這樣一個形象的判斷。

寶山板塊：后發優勢顯著的價值洼地

在四季青板塊內部，寶山組團正成為本次論壇的焦點。彭劍波直言：“今年海淀看哪里？除了往北看，建議大家也往南看。”他認為，當過去人們的目光集中在永豐、翠湖等五環外區域時，寶山作為海淀四環沿線的稀缺供應，是真正的價值洼地。

“寶山組團讓海淀人居營造再次聚焦四環。”彭劍波指出，過去海淀的供應多在五環外，而寶山位于四五環之間，“環線就是區位，在價值重排時刻環線非常重要，多一環少一環，要素價值完全不同”。

張爾薇從規劃層面給出了更為系統的解讀。她指出，寶山區域位于長安街延長線與中關村大街高端創新發展走廊之間，“周邊已基本形成大尺度、連綿的城市公園群，緊鄰永引休閑活力走廊，未來還將進一步匯聚創新資源”，實現海淀分區規劃確定的四季青（綠隔）城市發展級的規劃藍圖。

落址于此的中建壹品·海宸元境，正是這一板塊價值的代表性項目。作為中建三局首個高端奢宅產品系“元境系”的開山之作，項目步行可達地鐵6號線廖公莊站，北側規劃有清華附中九年一貫制學校，5公里內覆蓋多家三甲醫院，7公里內囊括京西大悅城、華熙LIVE等商圈。項目占地約2.4萬平方米，容積率僅2.1，規劃7至11層低密洋房，正南向直面7000平方米城市公園，以“當代東方人文社區”為營造內核，重新定義海淀五環內“健康、人文、科技、奢雅”四位一體的新一代好房子標準。

金隅地產北京管理中心營銷總監張鵬

與海宸元境并稱“雙子星”的北京隅·海岄，則是金隅深耕海淀三十載的集大成之作。項目踞守三山五園之側，以低密洋房形態回應海淀稀貴土地的深情召喚。項目采用鋁板、石材與超白玻璃融合的現代立面，呈現零管線的純粹建筑美學，戶型設計崇尚“平權主義”，戶戶均好，尺度從容，于繁華與靜謐之間書寫低密生活范本。

中建壹品海宸元境營銷總監崔俊毅

中建壹品海宸元境營銷總監崔俊毅從投資價值維度補充了寶山的潛力。“寶山板塊還有一個很大的優勢就是它是一個難得的低密人居組團，不是點狀供地，未來有一個板塊可以共同發展，這就會帶來更強的聚集效應。”他特別提到，項目北側規劃的清華附九年一貫制學校尚未建成，“這意味著它的價值還沒有發揮到最大，未來落地之后，學區價值不可估量”。

張學冬作為四季青板塊的居民，給出了更為感性的判斷。“四季青的核心價值是守護城市的綠肺，是城市綠洲。”他認為，這個區域的生態底座和高品質居住沉淀是不可復制的基本盤，加上稀缺資源、價值洼地、后發優勢三重利好，未來發展前景非常樂觀。

國企央企的“好房子”答卷

區域價值被充分論證之后，論壇的焦點轉向了產品本身。兩家國央企開發商如何在這片稀缺土地上打造好產品，成為對話環節的核心議題。

金隅地產北京管理中心營銷總監張鵬首先表達了金隅對這塊土地的深厚情感。“金隅深耕海淀四季青板塊已經有30年歷史，從建西苑到金隅山墅、金玉府，我們對這塊土地既有感情也有責任。”他表示，公司秉持長期主義，“我們考慮的是如何讓土地價值最大化，如何給客戶提供更好的居住環境”。

崔俊毅則系統闡述了中建壹品打造好產品的“三螺旋”理念：“以土地為敬畏心的起點，以文化賦能為方法，以科技賦能生活。”他介紹，海宸元境項目帶來了最高端的產品系“元境系”，99平方米小戶型使用率高達93%，邊戶全部設計為270度弧面全景艙，全系標配松下六恒科技系統，實現恒溫、恒濕、恒氧、恒潔、恒風、恒靜。在文化表達上，項目打造了“一軸五境十景”的東方園林體系，外立面采用“丹韻銀律”三段式設計。項目還配置了2600平方米的會所，“為海淀客戶提供更好的生活方式”。

張鵬則從景觀設計角度講述了如何將三山五園文化融入北京隅·海岄。“我們采用了錯落圍合的布局，既保證了樓間距和采光最大化，也做到了開窗即見山景。”他還提到，項目設計了將近200米的東西貫穿景觀道，與西山山脈形成對應，同時打造無邊界立體山海園林，以“隱于市、藏于園”的生活哲學回應海淀知貴家庭的居住需求。

在好房子的細節打磨上，崔俊毅分享了多個用心之處。樓板采用水泥基架空層提升隔音效果，排水管做了阻尼片、隔音棉、鋁箔三層隔音，靠近電梯廳的臥室做雙墻設計并加裝靜音降噪毯，整棟樓采用四玻兩腔夾膠low-E玻璃。“這些細節是真正能切實提升客戶生活品質的。”他還透露，項目園林水系全部鋪設地暖，確保冬天不結冰，一年四季都能呈現優美的景觀。

張學冬作為行業觀察者，對科技與溫度的關系給出了獨到見解。“科技僅僅是手段，其核心目的是人真正的需求。”他指出，真正好的科技系統應該像空氣一樣安全、可靠、可持續，而不是技術的簡單堆砌。“目前科技住宅應該向適老適幼以及全齡可持續方向進行延伸和拓展。”

關于客群特征，張鵬給出了一個頗有意思的觀察。“海淀四季青的客群跟海淀北部有很大區別，他們更加務實、更加低調，更多來自科研院所、醫療機構、教育機構。”他表示，這些客戶更看重品質，“無論在什么階段，海淀的房子都有它作為資產壓艙石的特殊性”。

論壇尾聲，四位嘉賓用一句話表達了對寶山區域的期待。崔俊毅說：“海淀寶山板塊未來不可限量。”張鵬說：“海淀寶山未來可期。”張學冬說：“資源稀缺、品牌建造、央國企品質保證，寶山的發展指日可待。”彭劍波則用一句凝練的判斷為論壇畫上句號：“萬億海淀金四環，洼地看寶山。”