上海內環，樓市地位下滑比較嚴重的地方

　　今天土拍塵埃落定，中山公園的地塊花落保利。

　　但是看到網上各種各樣對于地塊售價的預測，15萬，16萬，我真的覺得非常離譜：

　　因為上海內環內近十年，滑落最明顯的板塊，大概就是中山公園。

　　這地方，真的未必能抗住你們說的那個價格。

　　曾經的中山公園是上海的頂流。

　　25年前，剛剛開發的中山公園板塊，圣約翰名邸等小區的價格（9000-10000價格）都是明顯高于徐家匯的（6000-7000單價），僅次于當時最貴的梧桐區里的外銷房們（1-1.5萬）。

　　從2000-2015年，徐家匯和中山公園、老靜安的次新房價格幾乎一直并駕齊驅。

　　直到10年前的2015年，中山公園幾個次新標桿社區房價（凱欣豪園、兆豐家苑），也可以和徐家匯萊詩邸、老靜安楓景苑等社區比肩。

　　2015年凱欣豪園成交均價，基本就是6萬左右。

　　2015年，萊詩邸的成交均價基本就是6萬上下。

　　福源匯居的成交價基本就是6萬上下。

　　老靜安的靜安楓景苑也大概就是6w出頭的水平。

　　但是十年后的今天再看，中山公園已經明顯和以上同期板塊拉開差距：

　　中山公園的成交單價（下圖為凱欣8-10萬）；

　　整體比徐家匯和老靜安同期小區，便宜2萬元。（下圖一為萊詩邸11-12萬，下圖二為楓景苑11-12萬）

　　下圖為楓景苑成交價。

　　為何中山公園板塊，跑輸了？

　　要搞清楚中山公園為什么沒落，先要弄明白它當年為什么崛起。

　　中山公園其實從地段上來看，比不過老靜安；定位上也比不過徐家匯的區域中心地位。

　　但是中山公園當年有一個巨大的優勢，就是“先發優勢”。

　　中山公園在2000年-2005年就已經率先成熟，資源相比于其他開發中的板塊有極大領先優勢，率先搶占了全市一梯隊改善板塊的高地。

　　客觀講，地段上中山公園只是上只腳里面比較邊緣的地方。

　　但是上海90年代現代化開發的起點就在長寧的虹橋經開區和古北。

　　中山公園就率先乘著這股東風，開發了上海第一代產業園和第一代“豪宅社區”。

　　當年中山公園的房子賣的都是港澳臺同胞和日韓人士，價格比同期的徐家匯樓盤都要貴：

　　1999年開盤的圣約翰名邸6500塊，2000年就漲到了9000元，當時也是大量港澳臺居民買入，價格也是如日中天。

　　當時的徐家匯，很多住宅比如青之杰，元福大廈等，售價不過6500左右，最貴的東方曼哈頓，也不過7000元一平。

　　此外，產業層面，得益于長寧對外企強大的虹吸能力，中山公園早在2000年代初就已經憑借上海多媒體產業園成為了“產業中心”。

　　陸續引進了埃森哲、LG、戴爾、IDMT，營造了良好的產業氛圍，也帶來了大量的產業購買力。

　　這也直接奠定了中山公園，在當時那個時代的樓市地位——至少是高級中產社區的水準，說是豪宅也不夸張。

　　而上海進入軌交時代之后，中山公園又率先憑借軌交樞紐優勢快速成熟，成長為市級商圈和地區中心。

　　2005年全上海一共才通了5條地鐵，其中一條還是郊區線5號線，地鐵資源相當稀缺。

　　而中山公園，就是當年唯一一個3軌交會的軌交樞紐，2號線、3號線、4號線全部匯聚于此。

　　交通最明顯帶動的就是商務和商業功能。

　　2004年中山公園陸續出現了新寧購物中心、巴黎春天百貨、玫瑰坊商業街、貝多芬廣場等中型商業設施，總商業面積達到了28萬平方米。

　　2005年龍之夢開業，區域商業面積達到55萬方，正式成為西上海的中心商圈，躋身市級商圈。

　　一時之間，中山公園和徐家匯的地位十分相似：

　　都是內環內比較成熟的區域，在所在片區起到地區中心作用的板塊，確實定位相似差距不大；

　　且由于地緣強大的購買力支撐，和上游靜安寺板塊也在一定程度上可以并駕齊驅。

　　但是，先發優勢是很容易被后來者追趕上的，因為并不是完全不可替代的稀缺資源。

　　2005-2015，是屬于中山公園的蜜月期：

　　雖然上海各大豪宅區已經啟動了開發，中環上的各大中產社區已經逐漸起步，但是相比于成熟的中山公園仍有一定差距。

　　中山公園正當壯年，價格依然維持著一梯隊改善板塊的級別。

　　但是到了2015年附近，其實中山公園已經危機四伏、疲態盡顯，優勢開始逐漸下滑。

　　首先中山公園西上海第一商圈的地位，開始在新開發的商業圍攻下岌岌可危：

　　2013年，普陀內環的環球港、虹橋經開區內部的尚嘉中心開業，二者的定位都比中山公園主打的便民消費更高一檔，定位輕奢。

　　周邊的消費力被大量分流，中山公園逐漸失去了曾經的中心地位。

　　而相比之下，老靜安和徐家匯依然享有區域中心甚至是全市中心的領軍地位。

　　而隨著市中心大量豪宅的建設，以及長寧內部商品房的開發，中山公園的樓市定位也從最初的豪宅定位逐漸淪落到中產社區定位。

　　長寧內部，這時期的第一板塊已經是古北二期，甚至因為中山公園大多都是類似外銷房的產品設計，一定程度上都已經無法和方正的天山相比。

　　而軌交樞紐的優勢，在這一時期地鐵已經大面積普及的時代，已經基本消失，甚至還成為了板塊的硬傷：

　　整個板塊被地鐵線路和長寧路直接切成四份，十分割裂。

　　臨近地鐵的小區還要受到噪音的影響。

　　只不過由于中山公園長期的領軍優勢，在這一時期還沒有完全沒落。

　　而2015年是上海樓市的轉折點，上海人口正式達峰，樓市從普漲市場進入了分化市場：

　　第一輪分化就是2016年大漲：

　　當時分化還比較粗糙，脫穎而出的板塊主要有兩類。

　　一類是有學區的板塊，一類是有規劃的板塊——這兩類房子中產給予的預期最高。

　　而從這輪開始，中山公園就開始掉隊——因為這兩樣中山公園都沒有。

　　這一時期，市中心帶學區的板塊開始起飛，包括前文提到的徐家匯、老靜安開始和中山公園拉開差距。

　　雖然中山公園板塊內部有江五這種優質學校，但是由于板塊多校劃片招生，并沒有任何學區溢價，畢竟大家都需要相對的確定性。

　　而從規劃視角看，中山公園并未像南京西路、徐家匯一般持續進行更新升級，在2010年之后基本就開發停滯了。

　　當然這也不是中山公園不想搞規劃和升級，確實是沒有能夠施展的地方。

　　中山公園板塊是從成片老破小中開發出來的板塊，板塊內部的主體都是老破小，只有地鐵站周圍有集中的商業和商品房。

　　中山公園東側、板塊東北角是成片的老破小無法拆遷；

　　像是今天保利拿地的地塊就是周邊一群老破小和老大樓包圍；

　　河對面就是普陀一排一排的破舊商品房社區。

　　長寧路以南向東就是愚園路和武夷路片區，屬于無法拓寬的風貌片區。

　　這些區域雖然歷史地位高，也有不少商業更新，但是確實對于區域的整體帶動比較小。

　　這也是為什么中山公園基本2010年之后就斷供了。

　　一共就上市了幾個項目，比如長寧88金庭、朗詩虹橋綠郡、虹康昭輝苑，體量都不算大，且零星分布在板塊邊緣。

　　沒有新規劃和新房帶動板塊熱度，沒有學區帶動中產熱情，中山公園自然在這一輪分化開始掉隊。

　　房不會賣，價格不好談

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　　而到了2020年這輪行情，上海樓市開始了第二輪全面分化，中山公園就不出意外再次掉隊——

　　因為按照如今的中產選房標準，中山公園在中產選房的梯隊中，更加靠后了。

　　優質中產社區，我們經常講得是五邊形戰士：

　　要有好的學區，好的城市界面、好的房子、好的商業和產業，便捷的交通。

　　中山公園只是在商業上確實有比較不錯的優勢，但是最近幾年被分流的更加厲害了。

　　長寧內部新開了薈聚、真如開了環宇城，中山公園的樞紐作用越來越弱。

　　而其他維度去看，中山公園更是十分一般。

　　由于沒有啟動新的舊改，中山公園的城市界面其實非常凌亂，幾個商品房片區之間還夾著不少老破小、老大樓社區，完全不連片。

　　除了地鐵站商圈附近看起來很現代化，稍微往板塊內部走一走就可以看到一批非常破舊的老破小。

　　疊加軌交帶來的城市割裂和噪音，中山公園的城市界面完全無法和徐家匯、老靜安，以及中環上新開發的眾多中產社區相比。

　　而前面我也提過，中山公園有限的幾個商品房小區，到了2015-2020這個周期產品力已經跟不上了，其中很多塔樓完全不符合今天中產的主流需求。

　　中山公園失去了作為區域中心的虹吸能力，失去了產品高地的競爭力，又無法在其他方面和新崛起的中產板塊媲美。

　　這種情況下，整個中山公園在中產社區里面都不算是優選，即便是在西南片區買房，大多時候也是第二梯隊選擇。

　　選擇長寧的購房者，很多也是優先選擇成片開發的天山和古北。

　　而且，從價格體系的角度出發，中山公園掉隊還有一個重要的因素：

　　上游沒有大哥撐腰了。

　　客觀來講：

　　商業分流、軌交中心地位降低、房子老化等問題也同樣發生在老靜安和徐家匯身上，為什么人家沒有掉隊那么厲害？

　　一方面是前面提到的，這些板塊相比于中山公園，至今依然是起到中心作用的板塊，對購買力的虹吸能力更強。

　　另一方面也非常重要：

　　這兩者上游都有更強的板塊拖住了價格體系，而中山公園沒有。

　　長寧我之前整體寫過一篇分析，上海樓市地位下滑最嚴重的區：

　　核心原因就是長寧完美錯過了2008年之后上海頂豪市場崛起周期，在頂豪領域逐漸掉隊，幾乎沒有能在全市稱得上一梯隊的豪宅項目。

　　鎮寧路最貴的幾個豪宅巔峰期也沒有賣到20萬，已經遠遠被黃浦和徐匯的頂豪甩在身后。

　　由于沒有頂豪扛起區域的價格上限，整個長寧的房價體系都垮了一截。

　　長寧內部，除了鎮寧路、新華路、湖南路有限的價格豪宅價格曾經到了16-20萬，最頂級的古北二期在2021年巔峰期也不過是15-16萬的單價。

　　而中山公園還要弱于古北二期一籌，憑借著內環內的優勢和天山打個平手——自然是已經完全和老靜安和徐家匯拉開了差距。

　　老靜安雖然區域內沒有特別頂級的豪宅，但是其價值體系確實核心市區的體系，定位是新天地等核心好地段之下的中產社區，依然能扛得住2000萬以上二手房成交和15萬以上的單價。

　　而徐家匯上游，如今有徐匯濱江撐著門面，價格體系也依然是豪宅區下面一線，1500-2000萬依然有成交且套數不少。

　　這也就是為什么中山公園曾經的王者，能夠正面看中山公園景觀的兆豐嘉園，房價跌的這么厲害的原因。

　　超大的戶型定位，放在一個已經掉檔次的中產社區里面，本身即是錯配的。

　　板塊能承受的總價上限也就是1500萬的水平，你面積大，那單價就要變得更低才能被購買力接盤。

　　如今的中山公園，在樓市的能級基本就是市區的二級地段，主要作為賣房里面次選的安全選項存在。

　　主要服務的就是考慮內環地段的老破小買家和初級中產買家：

　　預算在300-400萬可以在中山公園這個地方買一套租售比很高的老破小；

　　900-1200可以買套大兩房，1500買套大三房——再貴就沒有流通性了。

　　當然，很多時候中山公園都只是作為這個預算段的備選項，徐家匯的次新，徐匯的次新、古美天山的次新之外，可能才輪到中山公園。

　　當然，由于這里依然有外籍友人的支持，租金很高，整體租售比都不錯；

　　且2號線+長寧地緣強大的購買力，依然帶來了良好的流通性，中山公園的安全性還是很不錯的。

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　　結語

　　說回今天拍的這塊地：

　　如果賣大戶型做改善，價格飆到15萬以上，那估計是一個滯銷盤。

　　比較理想的價格就是略微貴于之前天山板塊的和樾長寧，總價控制一下，主力產品不要高于1800萬，才能有不錯的表現。

　　只不過，即便這個定價出來，二手房的流通性可能也不會非常好了。

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