馬場(chǎng)失利之后，保利“開(kāi)啟大秀”

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

近一個(gè)月的土拍市場(chǎng)，確實(shí)有點(diǎn)冷清了。特別是上海市場(chǎng)，近期溢價(jià)率都不高啊，土地價(jià)格正在回落。

2026年上海首場(chǎng)土拍落下帷幕，結(jié)果令整個(gè)行業(yè)感到意外。此次土拍供地量?jī)H有3宗，創(chuàng)下近年新低，頭部房企如保利、華潤(rùn)、中海、招商等全程缺席，打破了以往“逢拍必到”的慣例。

最終3宗地塊以68.09億元的總價(jià)悉數(shù)出讓，整體熱度平平，房企普遍表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。

此次土拍標(biāo)志著上海土拍市場(chǎng)的重大變化，徹底告別了“批量供地”的時(shí)代，轉(zhuǎn)向“少而精”的存量盤活策略。

各大頭部央企雖然彈藥依然充足，但是整體來(lái)看比去年更加謹(jǐn)慎，追求高質(zhì)量土地是核心戰(zhàn)略，沒(méi)有十足把握把控產(chǎn)品與客群定位的項(xiàng)目，基本上不太會(huì)有興趣參與。

就在昨天，上海第二輪土拍拉開(kāi)序幕，無(wú)獨(dú)有偶，這次終于迎來(lái)了大佬級(jí)房企：保利發(fā)展，一般不輕易出手，一出手就是地王級(jí)。

上海2026年度第二批次集中土拍落幕，僅有長(zhǎng)寧區(qū)一幅宅地出讓，最終保利發(fā)展59.2175億成功拿下長(zhǎng)寧區(qū)C040101單元E1-17、E1-21地塊，溢價(jià)率6.4%，成交樓板價(jià)7.77萬(wàn)每平。

如果只看最終結(jié)果，一定會(huì)感覺(jué)本次土拍平平無(wú)奇，然而現(xiàn)場(chǎng)情況并非如此，非常具有戲劇性，最終拿地者保利發(fā)展成了“劇本”的主角，保利似乎開(kāi)秀了。

本次開(kāi)搶的地塊素質(zhì)非常不錯(cuò)，直接吸引了上海灘三大頂流：華潤(rùn)置地，保利發(fā)展，中國(guó)金茂，這次廝殺早在之前預(yù)熱就能看到端倪。

整場(chǎng)土拍共經(jīng)歷了40輪競(jìng)價(jià)，保利發(fā)展直接當(dāng)成了看客，其他兩家大佬直接在拼殺一線，保利有點(diǎn)隔岸觀火的意圖。

結(jié)果果然，到了最后一輪保利直接把價(jià)格殺到成交價(jià)，其他兩位央企大佬居然是一分錢也不加，直接讓保利”一錘定江湖了“。

估計(jì)保利內(nèi)心有點(diǎn)傷痛也有點(diǎn)尷尬，是被抬了轎子還是自己秀了一把，估計(jì)三家房企內(nèi)心各有盤算。

單看地價(jià)，確實(shí)不算貴，因?yàn)樵?024年底，招商+越秀就聯(lián)合布局長(zhǎng)寧，當(dāng)年的樓面價(jià)可是足足高了一萬(wàn)一左右每平方，而且這塊地比之前的明顯更加靠近內(nèi)環(huán)。

該地塊最大賣點(diǎn)是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，地處上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，毗鄰中山公園和蘇州河，距地鐵2號(hào)線中山公園站900米，距11號(hào)線、13號(hào)線隆德路站步行約600米。

地塊周邊，龍之夢(mèng)、長(zhǎng)寧來(lái)福士、KING88購(gòu)物中心、889廣場(chǎng)等商業(yè)體環(huán)繞，從日常消費(fèi)到高端購(gòu)物一應(yīng)俱全，后續(xù)根據(jù)情況入市，價(jià)格方面確實(shí)具備一定競(jìng)爭(zhēng)力。

很明顯這波保利找準(zhǔn)機(jī)會(huì)下手，也確實(shí)有一定優(yōu)勢(shì)，最核心的問(wèn)題就是保利發(fā)展近期確實(shí)財(cái)大氣粗，兜里的銀子已經(jīng)攢夠了，就等著機(jī)會(huì)下手呢。

我們回顧今年土拍最重磅炸彈之一：廣州馬場(chǎng)地王土拍現(xiàn)場(chǎng)，要知道，當(dāng)時(shí)保利發(fā)展真金白銀已經(jīng)準(zhǔn)備了200億的資金，準(zhǔn)備直接跟越秀PK到底。

最后就是大家都知道的事情，越秀地產(chǎn)還是巨資拿下馬場(chǎng)地王，還沒(méi)任何回報(bào)的情況下，直接在馬場(chǎng)砸了近300億資金，給小編都整不會(huì)了，可見(jiàn)廣州對(duì)于越秀來(lái)說(shuō)絕對(duì)是第一戰(zhàn)略要地。

這么一來(lái)，保利發(fā)展這剛申請(qǐng)的巨資確實(shí)夠豪，必須馬上花出去，接下來(lái)，不到兩個(gè)月，保利發(fā)展已經(jīng)開(kāi)啟了土拍大秀。

在杭州，前腳剛以109輪競(jìng)價(jià)摘得杭州城東新城宅地，后腳又以超16%的溢價(jià)率拿下錢江世紀(jì)城宅地，馬年開(kāi)年，保利發(fā)展在杭州強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)。

2026年一季度，杭州十區(qū)僅出讓了東新、城東新城、錢江世紀(jì)城三宗涉宅地，而保利一家就高溢價(jià)拿下了兩宗，總耗資48.1億元。

手握200億巨資，在上海與杭州開(kāi)啟掃貨模式，這就是央企巨頭的霸氣。保利在上海與杭州的強(qiáng)勢(shì)，也體現(xiàn)在近期的項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)方面。

這幾年，央企軍團(tuán)陣營(yíng)里面，保利發(fā)展可謂是一馬當(dāng)先，特別是在杭州市場(chǎng)，前面幾年幾乎在高端市場(chǎng)看不到保利獨(dú)立操盤的影子，2025年下半年，保利開(kāi)始在杭州發(fā)力了。

保利已經(jīng)在錢江世紀(jì)城布局一子，即保利天珺項(xiàng)目，去年12月首開(kāi)均價(jià)74422元/平方米，綜合中簽率39.5%，取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。

保利發(fā)展控股的最高產(chǎn)品序列——“天字系“，在杭州的首秀，居然來(lái)得這么兇猛，估計(jì)很多杭州同行也沒(méi)有預(yù)料到，奧體板塊地王的震撼力居然被保利發(fā)展開(kāi)啟。

保利天珺是奧體首個(gè)采用整體抬板設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，整體抬升約5.4米，結(jié)合約5.25米架空層，形成近11米的超級(jí)底盤。這一設(shè)計(jì)帶來(lái)了生活方式的革命性升級(jí)。

它不僅讓低樓層也擁有優(yōu)越的采光視野，營(yíng)造出“懸浮森境”的居住感受，更通過(guò)徹底的人車分流和將所有服務(wù)動(dòng)線置于地下，保證了地面生活層的純粹、寧?kù)o與完整性。

在去年驚艷亮相過(guò)后，加上今年年初新斬獲的兩大豪宅地塊，保利發(fā)展在杭州的局面非常清晰，有望與今年杭州濱江出品的奧映世紀(jì)形成直接差異化競(jìng)爭(zhēng)。

在上海，保利發(fā)展又有一個(gè)新盤持續(xù)銷售火爆，3月26日保利珺園認(rèn)購(gòu)結(jié)束，以170+組的成績(jī)刷新今年首開(kāi)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)紀(jì)錄，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)129%。

項(xiàng)目自項(xiàng)目開(kāi)放以來(lái)，累計(jì)來(lái)訪已突破6000組，這與近期上海市場(chǎng)普遍預(yù)冷形成巨大反差。

保利以1.1的稀缺超低容積率為基底，通過(guò)莊園美學(xué)定制、空間場(chǎng)景構(gòu)建，拿出了讓人眼前一亮的“莊園級(jí)作品”。

土拍市場(chǎng)上高調(diào)出手，一線項(xiàng)目上熱銷不斷，保利正以“雙線并進(jìn)”的姿態(tài)，成為市場(chǎng)不可忽視的一股新勢(shì)力。“行業(yè)一哥”的統(tǒng)治力仍然持續(xù)在線。

今天就聊到這里，對(duì)于保利發(fā)展有希望分享的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點(diǎn)贊。