年報觀察 | 金地商置“雙輪失速”

觀點網 當曾經引以為傲的“開發+投資”雙輪驅動，變成如今的雙輪失速、雙向失血，金地商置的根基何在？

3月30日，金地商置交出了2025年全年答卷。據財報顯示，期內實現收入85.05億元，同比減少36%；歸母凈虧損34.11億元，雖較2024年同比收窄25%，但仍為大額虧損，每股基本虧損0.2053元。

截至期末，金地商置現金及銀行結余22.48億元，同比銳減43%；資產總額626.87億元，同比減少18%；負債比率更是越過100%警戒線，飆升至122%。

過去一年，金地商置面對的不僅僅是開發主業萎縮，就連投資物業板塊亦由盈轉虧。

地產行路難

含著金鑰匙出生的金地商置，為何走在今天這一步？

2013年，金地商置成立，目的是為了延伸金地集團在非住宅板塊的業務。可十三年彈指一揮間，仍走在母公司的老路上。

從收入結構比來看，金地商置營收主要來自兩大部分：物業開發、物業投資及管理。過去幾年，開發物業一直是立身之本，占收入比均超90%。

2025年，物業開發收入僅有72.61億元，同比下跌39%，占收入比重下滑至85%；物業投資及管理部分也在同步下滑，從2024年12.97億元減少4%至12.43億元。

財報指出，物業開發收入減少主要是2025年度銷售物業交付面積減少所致。事實上，這也與金地商置近幾年拿地情況有關。

自2021年斥資231億元在上海、北京、成都等城市收購了40宗地塊后，金地商置近幾年拿地數量銳減，2022年僅斥資9.57億元摘得5宗地，2023年斥資10.91億元摘得2宗地，2024年僅以5.4億元代價摘下1宗地。

2025年全年，金地商置新增3個項目，均位于武漢漢陽區，總建面6.5萬平方米，總代價4.48億元，平均成本6900元/平方米。

顯然，在當前狀況下，讓金地商置掏出更多錢拿地確實不太現實。

因此，疊加2024年獲取的一宗地塊，金地商置近兩年累計獲取的5宗地塊，投資資金均來自于當地政府針對保障房項目的收儲資金。

據悉，2024年10月，武漢市漢陽區落實“三大工程”中的保障性住房建設部署，與金地商置達成協議，收購其1183套公寓用作保障房，金地商置則須將全部收購款投入當地拿地。

不過，由于近年來新入市項目減少，舊項目去化難度加大，金地商置銷售一直處于下坡狀態。

2025年，金地商置全年累計合約銷售金額106.96億元，累計銷售面積84.8萬平方米，分別較2024年同期203.07億元、151.47萬平方米下滑47.33%、44.02%，平均銷售均價亦減少6%至1.26萬元/平方米。

與此同時，存貨計提減值亦對利潤形成挑戰。

財報指出，金地商置2024年度與2025年度物業開發部分分別錄得29.04億元、18.1億元大額虧損，主要是由于集團附屬公司、合營公司及聯營公司持有物業存貨計提大額減值準備所致。

2024年及2025年，金地商置分別對存貨物業計提減值了7.896億元、5.568億元，合計共計提減值13.46億元。

截至2025年末，金地商置總土地儲備為1083萬平方米，其中一線占比36%、二線占比42%，其余22%位于三線及其它城市，多為2021年及以前存貨，去化承壓。

財務踩高蹺

物業投資及管理板塊作為金地商置最有潛力的增長曲線，2025年直接由盈轉虧。

期內，由于若干轉租業務的租約到期或是提前退出，該板塊錄得收入12.43億元，同比減少4%；在利潤端則出現了大反轉，從2024年的盈利9.35億元轉為2025年虧損3.79億元，下滑超13億元。

財報指出，該部分業績減少主要原因是2025年度公司持有的投資物業錄得公允價值虧損5.76億元，截至2024年12月31日止年度則錄得公允值收益0.67億元。

流動性層面，截至2025年末，金地商置現金及銀行結余（含受限）僅有22.48億元，同比下降43%；一年內到期的銀行貸款為13.9億元，現金流持續流失。

同時，金地商置存在大額或有負債，為購房者按揭擔保余額23.27億元，為合營公司融資增信余額21.74億元，已動用21.15億元，或進一步加劇償付壓力。

截至2025年末，金地商置有息債務總額215.19億元，與上年基本持平，凈資產跌至177.09億元，負債比率從103%升至122%。

這就意味著，金地商置已站在資不抵債邊緣。因此，在房地產行業調整周期里，斷臂求生也不失為房企最體面的自救方式。

2025年，金地商置轉讓了上海安洋木業100%股權，回籠資金2.3億元；2026年3月，繼續出售深圳威陸產業園，獲得約1.904億元凈現金回籠，集團含息負債也相應將減少約1.92億元。

根須尚在，就有重生可能。換而言之，金地商置當下最值錢的是核心城市優質資產。

商辦方面，金地商置持有運營的項目總建面約116萬平方米，期內錄得租賃及相關服務總收入約13.6億元，同比增長了14%。其中，深圳威新科技園1、2期出租率為93%，包括三期在內，已入駐英特爾、英偉達、騰訊、華為、小紅書等巨頭企業。

租賃住房品牌“金地草莓社區”是金地商置另一張底牌，截至2025年末運營約1.2萬間房，穩定期出租率94%。

這些資產便是金地商置當下及未來發展的根基。

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