19886套！北京樓市的“小陽(yáng)春”，是真相還是假象？

大家好，我是十一郎。

3月的最后一天，北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一出來，朋友圈瞬間沸騰了——3月北京二手房成交19886套，環(huán)比暴增144.5%，同比也微漲了3.4%。

近兩萬(wàn)套的成交量，仿佛一劑強(qiáng)心針，扎進(jìn)了沉寂已久的市場(chǎng)。有人高呼“小陽(yáng)春強(qiáng)勢(shì)回歸”，有人深夜發(fā)海報(bào)慶祝。但十一郎混跡地產(chǎn)圈多年，見過太多的“數(shù)據(jù)狂歡”，也見過狂歡后的“一地雞毛”。

這一夜，我盯著這串?dāng)?shù)字看了很久，腦子里卻冒出兩個(gè)問題：這19886套，是怎么換來的？這股熱氣，又能撐多久？

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DICHAN SHIYIYAN

首先，我們要承認(rèn)，3月份的成交量確實(shí)回暖了。1.98萬(wàn)套，這在北京近兩年的行情里，絕對(duì)算得上是“高光時(shí)刻”。

但冷靜下來拆解這份成績(jī)單，你會(huì)發(fā)現(xiàn)兩個(gè)殘酷的真相。

第一，這是“補(bǔ)償性”的爆發(fā)，不是“趨勢(shì)性”的反轉(zhuǎn)。

144.5%的環(huán)比增幅，聽起來嚇人，但你要知道，2月份是春節(jié)，那時(shí)候中介門店的門都快被房東們望穿了。基數(shù)低，反彈自然猛。我們把時(shí)間軸拉長(zhǎng)一點(diǎn)，2021年3月，北京二手房成交是2.2萬(wàn)套；2023年3月，也是2.2萬(wàn)套以上。今年的1.98萬(wàn)套，雖然站上了“榮枯線”，但還沒到“滾燙”的程度。

第二，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)：這是“以價(jià)換量”，是割肉割出來的“小陽(yáng)春”。

我一直在跟粉絲強(qiáng)調(diào)一個(gè)邏輯：不看價(jià)格談成交，都是耍流氓。 現(xiàn)在的市場(chǎng)，跟當(dāng)年那種“量?jī)r(jià)齊飛”的小陽(yáng)春，根本不是一回事。

市住建委的數(shù)據(jù)背后，是無(wú)數(shù)房東的“妥協(xié)”。自2023年下半年以來，北京二手房經(jīng)歷了一輪深度回調(diào)，很多非核心區(qū)的房?jī)r(jià)甚至回到了2019年。這一波成交量，是靠那些“急售”、“降價(jià)到位”的房源堆起來的。

一旦房東覺得市場(chǎng)好了，開始“返價(jià)”或收窄議價(jià)空間，你看看成交量會(huì)不會(huì)立馬給你臉色看。

但無(wú)論如何，掛牌量下降了，真正有購(gòu)買意向的購(gòu)房者多了，房東開始客觀“調(diào)整”自己心態(tài)了，這也是市場(chǎng)的向好之處。

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DICHAN SHIYIYAN

如果說二手房的數(shù)據(jù)還帶有一些模糊性，那新房市場(chǎng)的走向，就更加赤裸裸了。

上周，北京樓市確實(shí)熱鬧了一下。昌平的星寰時(shí)代賣了389套，國(guó)賢府PARK賣了467套，通州的中海玖樹滿和網(wǎng)簽207套。三個(gè)盤加起來，仿佛讓人看到了牛市的背影。

但十一郎想帶大家看看這些熱銷盤的底牌。

中海玖樹滿和，為什么能火？價(jià)格。

5.2萬(wàn)的網(wǎng)簽均價(jià)，比周邊競(jìng)品低了將近6000塊。它樓面價(jià)才2.3萬(wàn)，它有底氣做“價(jià)格刺客”，但周邊的二手房業(yè)主沒這個(gè)底氣啊。

再看國(guó)賢府PARK，更狠。為了在基建還沒完全兌現(xiàn)的歇甲板塊殺出一條血路，開發(fā)商直接給出了“14個(gè)99折”。我讓小助理算了一下，換算下來相當(dāng)于八六折。

星寰時(shí)代呢？戶型越小單價(jià)越低，起步價(jià)直接干到了4.8萬(wàn)。而它旁邊的限競(jìng)房奧海明月，當(dāng)年的單價(jià)都要5.8萬(wàn)。

這些盤，在過去的3月份，的確火，是真的火。開盤當(dāng)天人擠人，是真的，幾個(gè)購(gòu)房者打架就為了搶到自己中意的那套房，是真的。

但這爆火背后底層的邏輯是什么呢？

——所謂的“日光盤”，所謂的“小陽(yáng)春”，全是靠開發(fā)商把“誠(chéng)意”刻在骨子里，甚至是割肉換來的。

更關(guān)鍵的是，過去“小陽(yáng)春”的邏輯是自上而下的傳導(dǎo)：豪宅熱銷 -> 改善置換 -> 剛需入場(chǎng)。但今年，主角變了。本該是市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的豪宅，集體啞火了。

曾經(jīng)的海淀樹村地王——安瀾北京，樓面價(jià)破10萬(wàn)，開盤一個(gè)月，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只有可憐的30套，去化率11%。沒有儀式，沒有海報(bào)，靜悄悄地順銷，像極了這個(gè)春天里的一聲嘆息。

當(dāng)豪宅缺位，傳導(dǎo)鏈條斷裂，僅靠幾個(gè)剛需盤撐起的場(chǎng)面，就像一層薄冰，看著亮，一踩就碎。

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DICHAN SHIYIYYAN

看完這些，十一郎再帶大家回到最初的問題：這個(gè)“小陽(yáng)春”，到底是真是假？

我的判斷是：這是一個(gè)“技術(shù)性小陽(yáng)春”，是政策托底+價(jià)格讓步+積壓需求三者共振的產(chǎn)物。它成功止住了恐慌性下跌，但根基并不牢固。

接下來，我們要看的是4月份的數(shù)據(jù)。這將是真正的“試金石”。

• 如果4月二手房還能穩(wěn)住1.5萬(wàn)套以上的成交量，且房?jī)r(jià)不再繼續(xù)深跌，那么市場(chǎng)的底部才算是真正構(gòu)建完成。

• 如果4月成交量迅速回落，那3月的輝煌就只是一場(chǎng)“脈沖式”的反彈。

對(duì)于咱們普通購(gòu)房者來說，十一郎有幾句心里話：

1.別被數(shù)據(jù)裹挾，別追漲。現(xiàn)在的市場(chǎng)，沒有“踏空”的風(fēng)險(xiǎn)，只有“站崗”的風(fēng)險(xiǎn)。房源很充足，議價(jià)空間依然存在。

2. 分化是必然。未來的北京樓市，沒有普漲。只有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、強(qiáng)學(xué)區(qū)、次新房能率先穩(wěn)住。遠(yuǎn)郊區(qū)的老破小，即便成交量回暖，也只是你出貨的窗口期，不是惜售的時(shí)機(jī)。

3. 對(duì)于置換群體，現(xiàn)在是“賣舊換新”的黃金窗口。別糾結(jié)于二手房是不是賣在了最低點(diǎn)，因?yàn)槟阋I的新房，可能也在打八六折。你虧的那點(diǎn)差價(jià)，在開發(fā)商的折扣面前，可能根本不算什么。

最后，我想說，樓市的狂歡與焦慮，往往只在一念之間。

我們要慶幸，北京作為首都，政策定力足夠強(qiáng)。即便未來還有“五環(huán)外限購(gòu)松綁”等后手，其目的也只是“托舉”而非“刺激”。指望房?jī)r(jià)再次暴漲，在當(dāng)下的宏觀底色下，已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)了。

所以，這19886套，既是真相，也是假象。真相是市場(chǎng)確實(shí)在筑底，假象是如果你以為春天已經(jīng)徹底來了，那可能還需要再多穿一件衣服。

我是十一郎，在這個(gè)乍暖還寒的樓市里，陪你看清真相。

建了一個(gè)北京熱門樓盤的購(gòu)房群，有需要的可以加我V信，拉你進(jìn)群。

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