房貸連續10個月沒有降了！

——圖文無關，僅供參考

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先說一個小事。

330，杭州再次發布了公積金新政。

我看了一下新政內容，不新鮮，一共8條，比如提高公積金額度，增加使用公積金的次數，針對特殊人群的可貸額度上浮20%-70%不等，提取的次數增加，提取人的范圍增加了，可以用于交物業費。

老辦法，跟其他城市差不多。

因此，這次杭州新政的刺激性并不大，尤其有幾類人很難用到，比如總價300萬以上，名下房產比較多的人，公積金使用多次且未還清的人，實際上能覆蓋的范圍還是年輕人，尤其是剛需年輕人。

就這一點上，杭州挺精明的。

年輕人多香啊，他們有首套名額，能使用公積金，小換大置換也可以，再說了，杭州一部分年輕人很有錢的。

再者，這一次新政主要是公積金貸款，不涉及商業貸款，惠濟人群就更少了。更多是延續之前大政方針的一次精準滴灌，對市場的刺激性并不大。

大家應該注意的是另外一件大事：

房貸 利率，已經連續10個月沒有下降了。

相比公積金的摳摳索索，商貸利率才更加重要，信號意義更強。

以及二者本質上的區別：

任何一個公積金政策，都是為了讓你多貸款。

但是每一次降低商貸利率，都是為了給你省錢。

一個讓你多花錢，一個為你多省錢，你更喜歡哪一個？

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為什么將近1年，都沒有降低房貸利率呢？

因為沒有降低空間了。

有幾個數據大家可以看一下：

1、2026年剛開年，前兩個月的新增居民存款5.24萬億，一是體量大，二是占比高，占新增存款60%，大家有錢，但都存銀行了。

2、銀行的息差已經非常低了。

22年1.8-2.1，23年1.4-1.7，2024年1.3-1.5，2025年1.3。

市場預期差，以前貸款買房，現在有錢都存銀行了，銀行不掙錢了，于是只能降低存款利率，前幾年取消了5年以上的存款產品，3年存款利率降到了1.5左右，再加上銀行貸款利率也在下降，信用貸抵押貸2.8，息差越來越低，去年很多銀行的息差已經跌到1.3以下了。

存款暴增→貸款下降→息差減少→利潤減少，銀行陷入了一個死循環。

有朋友調侃說，誰說銀行不掙錢，現在房貸利率還是那么高，把銀行員工尤其是高管的收入減少不就行了？把房貸利率降低讓利老百姓不行嗎？

不是做不到，而是太理想化。

這是2個問題，分開說。

1、銀行員工收入能不能砍？

我找了一些數據，不完全準確，僅供參考：銀行系統員工400萬，煙草系統員工50萬，三桶油員工將近200萬，這三個系統工資都非常高吧。

但誰敢動？加起來600多萬，加上非正式工，以及上下游的家屬、親朋、企業、煙農，小幾千萬人沒問題呢，要不你試試？

90年代，敢第一次讓銀行破產，擠破海南房地產泡沫，讓國企員工下崗，這么多年就一個人，他一句“就算前面是地雷陣，也義無反顧”，不是隨便說的。

第一個問題，戲言耳。

2、房貸利率還能不能降？

能，但幅度極小。

銀行降低房貸利率需要考慮的是大盤，不是拍腦袋就想一出是一出。

一是銀行是國本，不能輕易動。

二是外部環境。

美國利率處在高位，3.5%以上，咱是3.5的LPR，目前已經有息差了，如果我們再降利率、利差增加，水往高處流的資本只會跑出去，去美國賺高息，資本外流、人民幣貶值、進口商品價格飆升，壓力很大的。

無論大局小局，不能輕動。

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縱觀過去40年的房貸利率，整體趨勢一直在降。

先看一張圖：

1985–1995：整體呈上升趨勢，比現在利率高多了，最低也超過了9%，最高甚至超過了15%。

1996–2002：這一階段基本上呈現持續降息的趨勢，從最高的 15% ， 降到了比較平穩的6%。

2004–2007：大家都知道，當時經濟增速非常快，房地產發展也非常火熱，房價翻倍，因此房貸利率呈現 加息 趨勢，從不到6%沖到接近8 % 。

2008：全球金融危機嘛，降息不到6%，速度很快，刺激經濟 。

2010–2011：經濟復蘇，房價上漲，再次加息，最高7%。

2012–2025：整體下行， 去年房貸利率下調至最低的3.5%。

不僅如此，22年之前房貸利率不僅超過了4.85%，甚至還上浮15%-20%，當時很多朋友的房貸利率是超過5.5%，甚至超過6%，現在減去LPR后，實際利率3%上下，公積金更低，減少了一半壓力。

再次回到問題的核心：為什么不降？

1、歷史低位，再降空間很小了。

2、再降利率的作用不大，一而再再而三三而竭，藥吃多了會有耐藥性，政策多了不管用了。再加上經濟慢慢復蘇，不需要大刺激，穩健政策更好，也利于吸收。

4

有幾個城市已經開始貼息，但整體規模有限。

甚至相比于貼息，很多減稅、降費的政策反而更加實用。

如果你買了一套房，要繳納2萬的契稅，很多城市都會免一半，實打實省了1萬。要是你買二手房，算上契稅、增值稅、個稅，省個3、4萬問題不大，這可不是一筆小數目。

這時候你再對比一下降息、貼息，100萬、30年，即使是貼息、降息，一個月也就節省一二百塊錢，一年加起來才1000多塊錢，還不是一次性給到。

因此：

1、房貸利率，短期內不會降，即使降，幅度也很小。

一是作用越來越有限，二是顧及銀行壓力。

未來如果下降，5 年期LPR會降到3.3-3.4%，首套房2.8%-2.9%，疊加貼息2.5%，已經接近公積金利率。不過公積金也會降，但幅度更小。

2、建議適當還貸。

以100萬、30年、3%計算，月供4216。

如果提前還款20萬，80萬、30年、3%計算，月供3372。

這樣一來，每月節省844，一年節省1萬，最關鍵的是，省下來的大頭都是利息。

這樣做有一個好處：優化你的資產負債表。

3、今年小陽春成色不錯。

上海3月二手房成交量預計3萬套，已經非常高了。

北京的朋友說，他之前想看的一個學區房，20年房齡，之前總價370萬左右，還能挑一挑樓層，至少不是頂樓，現在基本上得390萬了，有些甚至還是頂樓，房東也越來越硬氣了。

從2023年下半年到現在，3年多了，不管是經濟還是樓市都在慢慢復蘇，這都是好事，意味著我們的資產相對安全了，預期相對清晰了，但同時也意味著能給到的政策不會太多了，政策力度也不會太大了。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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