商辦樓宇陷入“中年危機(jī)”，上海如何化解難題？

上海是全國寫字樓最多的城市之一，隨著時(shí)代變遷，大量建于上世紀(jì)90年代到本世紀(jì)初的商務(wù)樓宇，如今已步入了“中年危機(jī)”：硬件老化、功能單一、市場競爭力下滑。上海要如何為這些商辦樓宇化解“焦慮”呢？

打浦路上的中港匯大樓，不久前剛剛完成了樓宇更新改造，原本閑置的二樓辦公室 成了專注生命科學(xué)的孵化實(shí)驗(yàn)室。而實(shí)驗(yàn)室的樓下，則是一家國際連鎖酒店的前臺，住客往來不斷，科學(xué)實(shí)驗(yàn)室和酒店就這樣成了鄰居。

上海廣慈新醫(yī)創(chuàng)生命健康科技有限公司運(yùn)營總監(jiān)寧曉東介紹說：“核心理念叫‘一樓一生態(tài)，一層一創(chuàng)新’。改造的重點(diǎn)就是在于說如何適配產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供一些基礎(chǔ)設(shè)施的支撐，去形成一個(gè)比較良性的產(chǎn)業(yè)集聚。”

這棟大樓2008年竣工時(shí)，曾是世博會時(shí)的配套酒店。但時(shí)光推移，硬件設(shè)施老化，加上周邊不斷有新酒店建成，這里逐漸失去了競爭力。2020年起，部分樓面的功能雖做了調(diào)整，但收效不算明顯。

香港滬港聯(lián)合控股有限公司中國區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理總經(jīng)理俞影回憶：“從24樓開始往下，我們還是保留五星級酒店的這個(gè)功能。然后從25樓到頂樓，我們?nèi)グ阉隽宿k公的一個(gè)改造。（以前租戶）可能一年后就有變化，可能會要縮小面積，也可能被其他機(jī)構(gòu)收購，它就不是很穩(wěn)定。”

老樓要煥發(fā)新生，項(xiàng)目方想到了緊鄰瑞金醫(yī)院的區(qū)位優(yōu)勢。2023年，大樓主動加入了轉(zhuǎn)化醫(yī)學(xué)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的布局之中。

俞影表示：“我們離瑞金醫(yī)院大概只有500米的一個(gè)直線距離。那當(dāng)時(shí)其實(shí)在這個(gè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向上，就有這樣的一個(gè)思考。因?yàn)樯茖W(xué)產(chǎn)業(yè)在黃浦區(qū)政府也是一個(gè)一直被重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。”

寧曉東補(bǔ)充：“我們配套一些基礎(chǔ)的設(shè)施設(shè)備，然后有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)輔助我們醫(yī)生，在這個(gè)細(xì)胞基因治療、在類器官方面去做一些創(chuàng)新的研究。”

在產(chǎn)業(yè)適配與政策扶持的雙重推動下，目前老樓有8個(gè)樓層吸引了一批醫(yī)療機(jī)構(gòu)和生命科學(xué)企業(yè)入駐，整體出租率從此前的14%躍升至80%以上。樓里的酒店與醫(yī)學(xué)園區(qū)也相輔相成。

上海瑞天門診部聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行院長藺威鳴說：“臨床上的這些先進(jìn)的醫(yī)療技術(shù)，以及可以先行先試的醫(yī)療項(xiàng)目，可以在我們這個(gè)轉(zhuǎn)化醫(yī)學(xué)園區(qū)里面進(jìn)行一些大膽的探索。”

俞影也提到：“酒店這塊配套，其實(shí)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是有利的。20個(gè)會議室，那每年其實(shí)70%以上的這個(gè)預(yù)定，都是跟生命科學(xué)有關(guān)的一些研討會、發(fā)布會，包括一些外地來的這些企業(yè)，它也可以在酒店有一個(gè)下榻的居住。”

去年，上海出臺了《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》，首次在全市層面構(gòu)建起商務(wù)樓宇更新的政策框架。不僅聚焦單棟樓宇的改造，還提出以“商務(wù)單元”為基本單位，推動片區(qū)整體更新提升。首批試點(diǎn)更新單元之一的五角場，就依托區(qū)域內(nèi)的“大學(xué)+大廠”優(yōu)勢來定總體方案。

楊浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局高級工程師鄒曄曄解釋道：“楊浦高密度的科創(chuàng)資源，希望能夠發(fā)揮片區(qū)高品質(zhì)的商務(wù)樓宇對創(chuàng)新生態(tài)的一個(gè)支撐和激發(fā)作用。”

為此，區(qū)里對單元內(nèi)的120多棟樓逐個(gè)排摸，因地制宜解決老化樓宇的業(yè)態(tài)錯(cuò)位、設(shè)施老化、功能滯后等問題。三門路上一個(gè)在建工地，曾定位為商業(yè)綜合體，但幾年前主樓結(jié)構(gòu)封頂后一度停滯。這次更新，從功能上進(jìn)行了重新定位。

上海同濟(jì)科技股份有限公司副總經(jīng)理沈田華介紹：“現(xiàn)在80%是辦公，為高校打造一些將來科技創(chuàng)新、科技孵化這樣的物理空間。20%的話是配套的商業(yè)。因?yàn)檫@么一片辦公的區(qū)域里面，包括周邊兩三公里的居民，他們的生活配套設(shè)施也可以在這里得到滿足。”

楊浦建設(shè)管理委副主任王祎表示：“公共空間和樓宇更新是要結(jié)合的。我們同步要做公共空間的提升和改造，美麗街區(qū)的打造，城市界面的提升。那么同步也在給這些樓宇當(dāng)中，希望他們能夠引入一些新的功能。”

過去一年，上海共完成36個(gè)項(xiàng)目、總計(jì)62萬平方米的商辦樓宇更新。展望“十五五”，首批試點(diǎn)的10個(gè)更新單元，也將努力打破“中年危機(jī)”，通過精準(zhǔn)捕捉區(qū)位優(yōu)勢、嵌入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈，來打破傳統(tǒng)單一功能的束縛。

華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司副總經(jīng)理、副總建筑師宿新寶總結(jié)：“單元化更新的一個(gè)好處就是，它帶有一定的統(tǒng)籌性，就是讓各樓宇也不要變成同質(zhì)化的競爭，讓每棟樓宇各美其美、美美與共。這樣有各自的一些特色，既有互補(bǔ)性又有這個(gè)兼容性，這樣就使得我們的這個(gè)更新更加有前瞻性一點(diǎn)。”

商辦樓宇的更新，不是簡單地刷墻換電梯，而是通過更新，重新往空間中導(dǎo)入符合時(shí)代需求的新功能，“產(chǎn)業(yè)需要什么空間”，那就賦予老樓怎樣的功能，讓老樓嵌入?yún)^(qū)域需求，重獲青春。

看看新聞記者: 洪煥銓

編輯: 張予洋

視頻編輯: 陶余鑫

攝像: 沈曦

責(zé)編: 李鵬