西城改善進入“單盤時代”，中海京華玖序用百億戰績給出答案

文/地產金融視界

當北京核心區住宅供應進入長期緊縮周期，西城區新房市場正迎來臻稀時代。

在這樣的市場底色下，中海京華玖序以連續兩年穩居西城改善榜單前列、累計銷售額突破百億元的硬核戰績，成為北京高端住宅市場的現象級樣本。2025年以84套房源斬獲30.82億元網簽金額，穩居西城區商品住宅前列，套均總價約3670萬元，在高總價改善賽道中保持極強的去化效率與市場號召力。

這份穩健熱銷的成績單，既印證了核心區資產的不可替代性，更揭示出當下北京改善置業“地段為王、產品為核、品牌為盾”的底層邏輯。

01

土地緊縮下的臻稀價值：西城宅地歸零，改善需求無處安放

北京內城住宅的稀缺，早已不是概念，而是政策、土地、市場三重約束下的既定事實。西城區作為首都功能核心區，承載著國家政治、金融、文化中心的核心功能，土地開發強度早已觸頂，新增宅地供應近乎停滯。數據顯示，2020-2023年東西城連續四年住宅用地“零供應”，最近一次西城宅地出讓可追溯至2014年，此后多年無新增經營性宅地入市，核心區新房完全依賴城市更新與存量改造釋放少量房源。

政策層面，北京核心區嚴控開發強度，二環內以存量更新、風貌保護為主，原則上不再新增大規模商品住宅用地；土地層面，西城二環內可開發宅地已基本耗盡，中海京華玖序所在地塊，更是西城區臻稀商品住宅用地，不可復制屬性凸顯；市場層面，區域內改善需求持續旺盛，金融街高凈值人群、部委機構家庭、老城置換客群構成穩定購買力，但新房供給長期“供不應求”，高品質改善項目更是一房難求。

這種供需失衡形成顯著的市場缺口：西城居北京改善市平層、純改善社區寥寥無幾。二手房市場雖有流通，但房齡老舊、戶型落后、物業缺失，難以滿足當代高凈值家庭對居住品質、圈層純粹、生活方式的要求。

不少看房人都有同感：在西城想換一套“像樣的新房”，難度比想象中大得多。要么房子老、物業差，住起來不舒服；要么地段偏、配套弱，失去了住在核心區的意義。真正能兼顧“二環內+低密+大戶型+新社區+好物業”的項目，過去十幾年幾乎是空白。

中海京華玖序的出現，恰好填補了這一市場空白。作為西城近20年來首個低密頂豪社區，項目以2.35容積率、9棟小高層+5棟洋房+7棟四合院的低密規劃，搭配203-280㎡純四居改善戶型，成為土地緊縮周期下，西城改善客群為數不多的“最優解”。其稀缺價值不僅在于地段，更在于“核心區+低密+純改善+央企開發”的組合，在未來很長一段時間內，都難以被復制或替代。

02

央企定力+產品力，擊穿改善置業痛點

在稀缺地段的基礎上，中海京華玖序的持續熱銷，本質是央企品牌穩健性與頂豪產品力雙重價值的兌現。在行業深度調整、交付風險頻發的周期里，央企中海的“安全底色”，成為高凈值客群置業的首要考量；而對標國際頂豪的產品營造，則徹底擊穿了改善客群的核心痛點。

作為世界500強旗下央企，中海地產擁有40余年高端住宅開發經驗，在北京市場深耕30年，以交付力、產品力、口碑力樹立行業標桿，連續多年位居北京房企銷售TOP1，是市場公認的“穩健壓艙石”。對于西城改善客群而言，置業不僅是買一套房，更是買一份確定性。中海的央企背景、充足現金流、成熟開發體系，從根源上規避了延期交付、降標減配、爛尾風險，這也是項目在高總價賽道中保持高去化的關鍵底氣。

現在買房的人都很清醒，六位數甚至七位數的資產投入后第一訴求就是“安全”。尤其在西城，買家大多是一步到位、長期持有，最怕遇到交付不穩、品質縮水。中海央企的身份，相當于給購房者吃了一顆定心丸，不用擔驚受怕，這一點在當下市場比什么都重要。

在產品打造上，中海京華玖序以“玖序系”匠造序列為基底，跳出“地段躺贏”的舒適區，用頂豪標準重構內城居住價值。項目集結CCD的鄭忠、DIA的薛峰、奧迪室內設計團隊的杜康生、新加坡JTL Studio的PAX JU四位國際大師，打造當代“新樣式雷”作品，從公區、室內、景觀到建筑立面，全維對標國際頂豪標準。

建筑立面選用干掛金絲翡翠奢石、金屬鋁板等高端材質，大面積運用皇家吉祥紋樣，將非遺鏨銅、漢白玉雕刻等工藝融入社區營造，大門、影壁、單元門等細節均由非遺大師親制，實現文化底蘊與現代品質的融合。社區規劃三進園境、坊巷禮序，以王府級歸家儀式感，匹配高凈值家庭的身份認同；戶型設計上，全系四居起步，LDK一體化、南向大面寬、雙套房設計，兼顧尺度感與實用性，精準契合改善家庭全周期居住需求。

同時，項目搭載中海好房子體系，也是西城唯一一個配置livingos好房子體系的低密頂豪住宅，以安全、舒適、綠色、智慧為核心，解決傳統老城住宅的居住痛點，搭配五星級中海物業，為業主提供全周期高端服務。這種“地段稀缺+品牌穩健+產品極致”的三重壁壘，讓中海京華玖序在眾多改善項目中脫穎而出，成為北京改善銷榜的“常駐選手”。

03

核心恒產，穿越周期的硬通貨

在樓市進入“分化時代”的背景下，房產的投資屬性逐漸讓位于資產屬性，核心區稀缺住宅成為穿越周期的“硬通貨”。中海京華玖序的穩健熱銷，不僅是短期銷售業績的勝利，更是長期資產價值的印證，其價值邏輯根植于核心不可復制、資源不可替代、圈層不可復制三大底層支撐。

從區位資源看，項目踞守西城正芯，直線距離天安門約2.5公里，約3公里輻射金融街，匯聚40余家中央部委、80余家央企、全國60%金融資產，擁有不可復制的政治、金融、文化資源濃度。教育上，毗鄰宣武師范附屬第一小學、北京八中附小、北師大附中、育才學校等名校，構建12年一貫制精英教育體系；商業上，近鄰西單、金融街商圈，大吉巷文化商業IP加持，兼顧煙火氣與高端消費；醫療上，協和、宣武、友誼等頂級醫院環伺，提供全維度健康保障；生態上，景山、北海、陶然亭等公園簇擁，實現城心繁華與自然靜謐的平衡。

從圈層價值看，項目作為西城百萬平米大盤中信城五期，與前期高端社區共同構筑純粹頂豪圈層，總價3500-5000萬的門檻，篩選出城市高凈值人群，形成穩定、優質的社區氛圍。在核心區宅地趨緊、優質改善房源稀缺的背景下，這種純粹圈層社區，具備極強的流通性與保值性。

從市場趨勢看，北京核心區宅地供應只會越來越稀缺，優質改善新房將持續成為稀缺品。中海京華玖序作為西城商品住宅用地打造的頂豪項目，其“臻稀”屬性將隨著時間推移不斷放大。無論是自住改善，還是資產配置，都具備長期持有價值，成為北京樓市的“壓艙石”資產。

西城宅地持續緊縮背景下，中海京華玖序的熱銷并非偶然。它是核心區土地稀缺 性的 必然結果，是央企品牌與極致產品力的價值兌現，更是高凈值客群對核心恒產的共識選擇。在“房住不炒”與分化市場并行的時代，真正有價值的房產，永遠占據城市核心、擁有稀缺資源、具備稀貴品質。

中海京華玖序以業績為證，以產品為基，以地段為魂，重新定義了北京核心區改善住宅的價值標準。對于追求確定性、品質感與長期價值的改善客群而言，選擇中海京華玖序，本質是選擇核心區的絕版地段、央企的穩健保障、頂豪的居住體驗、穿越周期的資產價值，這或許也是其穩居北京改善市場標桿的終極答案。

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