采荷、朝暉、翠苑、大關……全面放量！杭州二手房3月狂賣9356套，剛需們加速進場，成交房源六成低于150萬

據杭州貝殼研究院數據，上個月，杭州市區（含富陽、臨安）共成交二手房9356套，環比2月份的3369套，大漲178%。這個數字創下了自去年5月份以來的單月成交新高。

其中成交最多的一天是3月23日，網簽421套，是去年4月份以來的最高單日紀錄，也是今年單日成交首次破400套。

剛需加速進場

成交房源六成低于150萬

從3月份的成交畫像中，能清晰看到當下的買房大趨勢：剛需正在加速進場，低總價、小戶型房源成為絕對主力。

據杭州我愛我家統計，3月杭州成交的二手房中，總價200萬元以下的住宅房源占比達51.6%，環比上升2.3%。這一比例從去年1月的33.7%起步，以月均約1.3個百分點的速度持續增長，在2025年下半年加速上行，當年12月首次突破50%，此后持續保持在高位。

在200萬元以下低總價房源占比持續擴大的同時，150萬元以下房源的成交占比也節節上升，從2025年1月的17.5%逐步上升到目前的32.2%。這意味著，上月成交量超五成的200萬元以下低價房源中，約63%集中在150萬元以下。

這些低總價房源主要集中在哪里？

余杭閑林、良渚，蕭山義橋、南部臥城等遠郊板塊是主力。隨著這些區域內不少小區單價跌至“1字頭”，80-90平方米的小三房總價降到100萬-150萬元，成了剛需群體的首選。

閑林的西溪山莊，上個月成交31套，120多平方米的高層房源成交均價僅為“1字頭”，套均總價170萬-190萬元。同板塊的雅樂國際花園，上月成交22套，創下近年來的小區月成交量新高，但89平方米房源總價從去年同期的150萬-160萬元，下探至100萬-120萬元。

良渚板塊的未來公寓，上月成交30套，九成房源在200萬元以內，主力戶型84-89平方米小三房，套均150萬-180萬元。“這樣的總價門檻，對于預算有限的年輕剛需來說，確實夠得著了。”良渚板塊的一位中介表示。

3月份成交量TOP20榜單，幾乎成了剛需盤的集體秀場。臨安的越秀星匯城以51套的絕對優勢登上榜首，成交均價7770元/平方米；越秀悅映城、中天珺府均成交了13套，網簽單價都未過萬元/平方米。

主城老小區成交放量

但“以價換量”趨勢明顯

杭州主城老小區的成交熱度也顯著回升。比如采荷、朝暉、翠苑、大關等老小區，3月成交全面放量。

杭州我愛我家統計，翠苑小區一區至五區3月共成交35套，套均110萬-160萬元，單價普遍回落至“2字頭”邊緣。其中，翠苑三區貢獻了約四成成交量，單月成交14套，部分38-45平方米的小戶型僅售80萬-97萬元。

朝暉小區3月成交29套，較2月的16套增長81%。目前朝暉片區成交均價2.39萬元/平方米，較去年同期的2.7萬元/平方米下跌11.8%。部分小面積、樓層或戶型欠佳的房源，以100萬元以內的價格成交。

得益于采荷一小、二小的優質學區資源，采荷小區3月成交30套，較年前月均十六七套有大幅提升，成交均價為3.82萬元/平方米，同比下降4.42%，表現出較好的抗跌性。成交房源中，八成以上面積低于60平方米，總價集中在150萬-220萬元。

學區房榜洗牌

文海實驗登上榜首

3月歷來是學區房成交的傳統旺季，不過，今年學區房整體成交有所下滑，而且成交格局發生了微妙變化。

往年一貫領跑的江南實驗學校學區房，3月共成交64套，同比去年的128套下滑50%。而錢塘區的文海實驗學校以74套的成交量，登上杭州二手學區房成交量榜首，也是唯一一個成交量超過去年同期的學區。

文海學區中，景冉佳園表現最為突出，單月成交13套。60平方米的兩居室價格回落至1.6萬-1.9萬元/平方米，套均總價回落至100萬-120萬元。

錢塘區幸福河小學學區房幸福雅苑，3月成交再創新高，達到26套，這個小區自去年11月起已累計成交60套55-60平方米的小戶型房源。價格方面，小區均價從去年11月的2.04萬元/平方米上漲至3月的2.58萬元/平方米，套均150萬-160萬元。

西湖區的耀江文鼎苑同樣表現搶眼。繼1月成交15套、2月成交5套后，3月小區成交16套二手房，目前成交單價穩定在4.5萬-5萬元/平方米，88平方米戶型套均400萬-450萬元。

整體仍處于價格下行通道

但別幻想抄到“最低點”

3月份杭州二手房賣了9356套，這個數字讓人看到了市場的暖意。

不過，理性分析，本輪回暖的底色依然是“以價換量”。

3月杭州二手住宅成交均價為27027元/平方米，環比下降6.7%，同比降幅達16.3%。雖然部分熱門小區價格有微弱抬頭跡象，但整體仍處于價格下行通道。

杭州貝殼研究院院長上官劍認為，3月的樓市熱度，是積壓需求在季節性窗口集中釋放，疊加學區落戶的時間窗口共同推動的。總價300萬元以上的改善房源成交占比有所下滑，主要是因為新房市場分流了部分改善需求，尤其是高端改善客群。

杭州我愛我家分析認為，盡管3月數據表現亮眼，但市場是否真正進入新一輪上升通道，仍需觀察接下來四五月份的成交表現。若后續成交量能穩定在每月七八千套以上，本輪復蘇的可持續性將進一步得到確認；反之，則說明市場“時機未到”，還需要耐心等待。

對于真正有自住需求的購房者來說，當下的窗口期確實比前兩年友好很多——選擇面廣、議價空間夠。只要別幻想抄到“最低點”，有看中的房源，就是你出手的時機。

橙柿互動·都市快報 記者 陸丹

編輯 肖旭

審核 張倩 邵宇峰

校對 崔勁峰

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