廣州樓市“小陽(yáng)春”出現(xiàn)“兩頭熱”

■在廣州新房市場(chǎng)中，總價(jià)3000萬(wàn)元以上，以及100萬(wàn)元至200萬(wàn)元的產(chǎn)品最熱銷。

3000萬(wàn)元高端住宅搶著買，100萬(wàn)元至200萬(wàn)元?jiǎng)傂枵既桑虚g價(jià)位的房子好“尷尬”

廣州樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，3月新房成交顯著回升，市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)越發(fā)明顯。一方面，總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅市場(chǎng)火熱，頂豪項(xiàng)目頻現(xiàn)大單；另一方面，100萬(wàn)元至200萬(wàn)元總價(jià)段的剛需盤憑借高性價(jià)比，市占率超三成。有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)“兩頭熱”特征，而樓市能否真正企穩(wěn)回暖，仍需觀察“五一”“十一”等后續(xù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的銷售表現(xiàn)能否持續(xù)。

3000萬(wàn)元以上新房銷售同比增長(zhǎng)170%

作為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，高端住宅市場(chǎng)在此輪“小陽(yáng)春”行情中表現(xiàn)尤為搶眼。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年第一季度（截至3月15日），廣州1000萬(wàn)元以上商品住宅成交333套，2000萬(wàn)元以上高端住宅成交114套，同比增長(zhǎng)44%，其中3000萬(wàn)元以上總價(jià)段成交73套，比去年同期增長(zhǎng)170.4%，增速跑贏北京、上海。

廣州中原研究發(fā)展部指出，在“小陽(yáng)春”行情中，高端住宅復(fù)蘇先行。中心區(qū)多個(gè)標(biāo)桿高端住宅項(xiàng)目表現(xiàn)強(qiáng)勁，如保利玥璽灣、鵬瑞1號(hào)、星河灣半島、保利天曜、珠江天悅等均有大單成交，顯著帶動(dòng)了中心區(qū)市場(chǎng)的成交氛圍與信心。

新快報(bào)記者了解到，2026年一季度，保利玥璽灣認(rèn)購(gòu)總額達(dá)60億元，該項(xiàng)目1棟加推即成交20億元，最高成交單價(jià)達(dá)28萬(wàn)元/㎡，均價(jià)較首開(kāi)躍升約17%；鵬瑞1號(hào)單日售出2套建面約750㎡大平層，每套總價(jià)均超2億元；星河灣半島五號(hào)的4套頂奢復(fù)式產(chǎn)品，成交總金額高達(dá)7.187億元。

受珠江新城馬場(chǎng)地塊拍賣熱度帶動(dòng)，3月以來(lái)，距馬場(chǎng)地塊約2公里外的保利天曜到訪量明顯增加。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴新快報(bào)記者，3月周均達(dá)243組，較2月提升113%，部分客戶成交周期縮短至兩三天；其客戶構(gòu)成也呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，除了本地高凈值人群，還吸引了大量來(lái)自深圳、東莞乃至東北地區(qū)的高凈值買家。“有一位客戶是在珠江新城工作的金融從業(yè)者，因關(guān)注馬場(chǎng)高價(jià)拍地一事而關(guān)注我們的項(xiàng)目，在了解員村周邊改造規(guī)劃后，認(rèn)可項(xiàng)目稀缺性與性價(jià)比，3天內(nèi)就完成了成交。”

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析指出：“高端住宅的客群受經(jīng)濟(jì)周期影響較小，加之不少高端項(xiàng)目產(chǎn)品力突出，因此市場(chǎng)復(fù)蘇先行。”房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家鄧浩志向新快報(bào)記者表示：“這和新興產(chǎn)業(yè)財(cái)富高度集中于頭部行業(yè)和少數(shù)人群有關(guān)。隨著各項(xiàng)高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)一步提速，這類高凈值人群總量肯定繼續(xù)增加，他們對(duì)高端住宅的需求也會(huì)增長(zhǎng)。”

“兩頭熱”：富人掃貨與剛需上車各取所需

在高端住宅市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的同時(shí)，剛需市場(chǎng)同樣火熱，100萬(wàn)元至200萬(wàn)元總價(jià)段剛需盤憑借高性價(jià)比穩(wěn)居成交主力，與頂豪市場(chǎng)共同構(gòu)成“兩頭熱”格局。

普睿廣佛數(shù)據(jù)顯示，今年一季度（1月1日至3月15日），在廣州一手住宅成交中，100萬(wàn)元至200萬(wàn)元總價(jià)段的剛需房共網(wǎng)簽3080套，市占率高達(dá)35%。這意味著，每三個(gè)在廣州買房的人中就有一個(gè)選擇了這個(gè)總價(jià)區(qū)間。

增城區(qū)成為廣州市剛需成交的主要陣地。作為全市新房成交量最大的區(qū)，增城區(qū)每年成交的新房基本占全市的四分之一至五分之一，今年一季度成交了1536套100萬(wàn)元至200萬(wàn)元總價(jià)的房子，剛好是全市成交的約一半，該總價(jià)段的套均總價(jià)為132.39萬(wàn)元/套。其中，靠近城區(qū)的永寧街道和新塘鎮(zhèn)憑借高性價(jià)比，成為剛需購(gòu)房者的高性價(jià)比之選。

即便在廣州市中心區(qū)及近郊，該價(jià)格段預(yù)算仍有少量選擇。例如，白云區(qū)的北部四鎮(zhèn)、黃埔區(qū)的知識(shí)城板塊、番禺區(qū)的石碁板塊，均有符合該預(yù)算的樓盤在售。

這一現(xiàn)象的背后，是市場(chǎng)購(gòu)買力的高度集中。鄧浩志分析稱：“當(dāng)前的市場(chǎng)情況與10年前相似，極剛需客戶占主導(dǎo)地位，他們關(guān)心的是‘買不買得起’，因此能嚴(yán)格控制總價(jià)的緊湊型產(chǎn)品成為首選。這類產(chǎn)品也因此最先出現(xiàn)供不應(yīng)求的跡象，并可能最先迎來(lái)價(jià)格上調(diào)。”

市場(chǎng)的另一端，二手房業(yè)主的心態(tài)也反映了這種分化。市民黃女士告訴新快報(bào)記者，原本打算將廣州荔灣芳村一套一房一廳的“老破小”出售，但在看房過(guò)程中被買家大幅壓價(jià)，最終成交價(jià)與她的心理價(jià)位相差甚遠(yuǎn)。權(quán)衡之后，她決定放棄出售，將房子重新簡(jiǎn)單裝修后用于出租。

黃韜表示，目前廣州租售比已調(diào)整至2%-3%，部分板塊二手價(jià)格調(diào)整超出市場(chǎng)預(yù)期，疊加新房供應(yīng)的控制，房?jī)r(jià)大幅調(diào)整的可能性不大。“不少二手業(yè)主在價(jià)格被一再壓低后，寧愿選擇出租也不愿虧本出售。而廣州作為一線城市，住房需求始終存在，只是購(gòu)房時(shí)機(jī)的選擇不同，當(dāng)前價(jià)格調(diào)整幅度相對(duì)輕微，因去年已完成較大幅度調(diào)整。”他說(shuō)。

業(yè)內(nèi)直言：今年廣州樓市大概率走“L型”

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“小陽(yáng)春”市場(chǎng)的分化格局，未來(lái)仍將持續(xù)。“目前整體市場(chǎng)仍處于筑底過(guò)程。”黃韜分析認(rèn)為，市場(chǎng)分化越發(fā)明顯，暫時(shí)只有高端住宅或性價(jià)比非常高的低價(jià)項(xiàng)目走量較快。“廣州目前新房均價(jià)為‘4萬(wàn)元+’，均價(jià)5萬(wàn)元/㎡以上但又未到高端住宅級(jí)別的產(chǎn)品，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，去化速度相對(duì)較慢。

隨著3月下旬房企推貨節(jié)奏明顯加快，市場(chǎng)的供需兩端正在同步發(fā)力。普睿廣佛的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，近三周全市商品房取證貨量持續(xù)攀升，截至3月22日，全市共有18盤次推新，推貨量達(dá)2043套，環(huán)比1月至2月大幅增長(zhǎng)251%。供應(yīng)端的這種熱情，為4月市場(chǎng)的持續(xù)運(yùn)行注入了動(dòng)力。

對(duì)于“小陽(yáng)春”后的行情，鄧浩志指出，這輪行情的驅(qū)動(dòng)并非始于3月，廣州二手房?jī)r(jià)早在2025年11月就已較為穩(wěn)定。“市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，至少是一個(gè)‘階段性底部平臺(tái)’，但走‘L’型的概率大于‘V型’。”他預(yù)期，接下來(lái)樓市成交量將維持在當(dāng)前相對(duì)高位，房?jī)r(jià)總體以平穩(wěn)為主，局部區(qū)域甚至可能出現(xiàn)小幅上漲。“一方面，購(gòu)房政策整體維持寬松基調(diào)；另一方面，部分投資客瞄準(zhǔn)房產(chǎn)租金回報(bào)率入市，目前部分板塊回報(bào)率已達(dá)3%至4%，遠(yuǎn)超銀行定期存款收益。而中心城區(qū)房產(chǎn)兼具自住與投資價(jià)值，因此最受市場(chǎng)看好。”他說(shuō)。

黃韜則預(yù)計(jì)，今年樓市整體表現(xiàn)不會(huì)遜色于2025年，但真正的全面復(fù)蘇可能要等到明年。“今年5月、9月、10月這幾個(gè)熱銷節(jié)點(diǎn)的銷售情況若能達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，將印證市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。”他說(shuō)。

■新快報(bào)記者 何璐詩(shī) 文/圖