炸了！巨虧885億！萬科

來源：市場資訊

（來源：深圳房產在線）

巨虧885億！萬科“爆雷”背后：288億表外壞賬、千億債務缺口、25位高管震蕩

兩年虧掉1380億，超過32年累計利潤的四成。那個曾高喊“活下去”的萬科，如今站在了真正的懸崖邊上。

一聲嘆息。

3月31日晚，萬科發布了2025年年報。當“歸屬于上市公司股東的凈虧損885.56億元”這行數字出現在屏幕上時，整個資本市場都倒吸了一口涼氣。

這不僅是萬科連續第二年虧損，更直接刷新了A股房企的虧損紀錄。兩年累計虧損高達1380億元，超過了2020年海航控股創下的640億元歷史高點——整整兩倍還多。

曾經穩坐行業頭把交椅的“優等生”，如今走到了這般境地，不免令人唏噓。

01 一天虧掉2.43億，家底被掏空

這份年報的每一組數據，都在訴說著萬科的艱難處境：

• 營收：2334.33億元，同比下降31.98%

• 毛利：僅12.59億元，同比暴跌95.5%

• 每股虧損：7.45元

• 股價：3.82元，較歷史高點42.24元跌去超過90%

• 市值：僅剩約456億元，較巔峰超4500億元縮水九成

更直觀的感受是：2025年，萬科平均每天要虧損約2.43億元。按3000萬常住人口估算，相當于每個長沙人每天要為萬科的虧損“買單”80多元。

而萬科從1991年上市到2023年，32年累計凈利潤約為3202億元。這意味著，僅僅兩年時間，萬科就虧掉了近一半的歷史積累。

審計機構德勤華永給出了“帶有持續經營重大不確定性段落的無保留意見”——這是審計師在委婉地提醒：萬科未來能否持續經營，存在重大疑問。

02 為什么虧這么多？四個原因，本質是為過去“還債”

萬科管理層在《致股東》中公開致歉：“經營業績遠未達股東預期……公司管理層向各位股東致以誠摯歉意。”

他們坦言，虧損既有外部因素，更源于自身“既往經營失策”——說白了，萬科今天是在為過去“高負債、高周轉、高杠桿”的擴張模式買單。

第一重：高價地項目集中結算，賣一套虧一套

2025年結算的項目，主要對應2023-2024年銷售的高價地房源。這些項目拿地成本高，而銷售時市場已下行，導致開發業務毛利率僅8.1%，扣除稅金后更是低至2.8%，幾乎陷入“保本邊緣”。

佛山璞悅山、廣州增城萬科城、深圳羅湖食品大廈……這些曾經被寄予厚望的項目，如今成了虧損的重災區。

第二重：大額減值，一次性“算清舊賬”

2025年，萬科計提各類減值準備合計562.75億元，占全年凈虧損總額的63.35%。其中：

• 資產減值損失219.29億元：主要針對此前高價獲取的項目

• 信用減值損失341.74億元：重點是對其他應收款的壞賬計提

第三重：表外“暗雷”引爆，博商系成最大黑洞

這是最隱秘也最致命的一擊。

年報首次披露，萬科對前五大其他應收款合作方中的四家公司，計提壞賬比例平均高達88.95%，金額達288.3億元。這些錢，幾乎不可能收回來了。

而這四家公司，均指向以“博商系”為核心的萬科表外投融資體系——由萬科前職業經理人出資設立，管理資產規模一度達到千億量級，曾通過先行拿地再“倒賣”給上市公司的方式運作。

當這些投資出險時，壞賬最終體現在了萬科的利潤表上。過去十年積累的表外信用風險，在這一年被集中確認為壞賬。

第四重：資產打折甩賣，越賣越虧

為了回籠資金，萬科2025年完成31宗大宗資產交易，簽約金額113億元。但在買方市場下，資產只能“骨折價”出售，交易價格普遍低于賬面值，產生了可觀的處置虧損。

最典型的例子是冰雪業務：萬科曾在吉林松花湖旅游度假項目投入400億元，而2025年退出時，交易對價遠低于投入成本。

03 債務懸崖：千億缺口與112億“生死四個月”

比業績巨虧更令人窒息的，是萬科迫在眉睫的債務壓力。

截至2025年末：

• 有息負債合計：3584.8億元

• 一年內到期：1605.6億元，占比44.8%

• 貨幣資金：僅672.4億元

• 短期償債缺口：超千億元

2026年，萬科仍有到期公開債合計146.8億元，其中4月至7月集中到期112.7億元，兌付壓力“尤為突出”。

4月3日，萬科公告稱，將就“23萬科MTN001”中票（債項余額20億元，原定4月23日到期）召開持有人會議，審議展期方案。這已是萬科自2025年11月以來尋求展期的第四筆公開債券。

盡管此前萬科已通過多輪博弈成功將三筆債券展期，并獲得大股東深鐵集團累計超過335億元的股東借款支持。但展期只是“以時間換空間”，真正的考驗才剛剛開始。

這四個月，將成為檢驗萬科能否真正“活下去”的生死線。

04 人事震蕩：高管退薪、被帶走，“離任不等于免責”

伴隨著財務計提，一場大規模的人事追責也在同步推進。

據市場消息，郁亮、祝九勝、朱旭等前核心高管被要求退還2021-2024年期間的全部薪酬：

• 前董事會主席郁亮：退還約708.8萬元

• 前總裁祝九勝：退還1327.4萬元

• 前董秘朱旭：退還1072.6萬元

與此同時，前總裁祝九勝于2025年10月被采取刑事強制措施，問題直指早年表外融資和利益輸送。原董事長辛杰上任僅9個月后也被帶走調查。

區域層面，原貴陽萬科總經理吳忠友、原云南萬科總經理王潤川等多名已離職數年的高管，因十多年前的土地獲取和工程發包問題被追究。

“離任不等于免責”——這句警示語正在變成現實。過去依靠灰色操作的粗放模式，正在被系統性追溯和清算。

05 黑暗中的兩束光：深鐵托底與業務韌性

面對絕境，萬科并非孤軍奮戰。

第一束光：深鐵集團335億“真金白銀”輸血

作為第一大股東，深圳地鐵集團自2025年起，已累計向萬科提供335.2億元的股東借款，利率低至2.34%，專項用于償還公開市場債務。這份遠超一般股東義務的支持，是萬科能平穩度過數次債務危機的關鍵。

第二束光：經營服務業務展現韌性

在開發主業承壓之際，萬科的“第二增長曲線”展現出抗周期韌性。2025年，該板塊全口徑收入達580.1億元：

• 萬物云：營收373.6億元，通過“彈性定價”等創新模式持續拓展存量市場

• 泊寓：全國最大的集中式長租公寓運營商，管理規模超27萬間，出租率95.4%

• 印力商業：整體出租率穩定在94.5%

這些業務不僅貢獻了穩定的現金流，更為萬科轉型“不動產開發、經營、服務”綜合服務商奠定了基礎。

2025年，萬科還完成了11.7萬套房屋的交付，其中1.7萬套提前30天交付。這是萬科當下最堅實的“口碑底牌”。

尾聲：一個時代的終結

885億元的虧損，不僅是一份財務報告，更是一個時代的終結。

它標志著房地產行業“高杠桿、高周轉、高負債”模式的徹底落幕，也標志著表外融資、影子公司等灰色操作正在被系統性追責。

對于萬科而言，化險只是第一步。在舊賬翻完、人事洗牌之后，一個被國資深度管控的“新萬科”能否走出低谷，答案仍懸而未決。

而4月至7月的償債高峰，將是檢驗萬科能否穩住局面的第一個窗口。

所有人都在注視著萬科的一舉一動，試圖從它的掙扎與堅持中，窺見一個結局——是絕地重生，還是黯然退場？

來源：深圳房產在線綜合自萬科2025年報、券商研報、中房報、財經雜志、澎湃新聞等多方公開報道