合作方全數出質項目股權，保利海淀豪宅前景幾何？

大家好，這里是樓花網。

近日，北京慧海常筑置業有限公司發生股權結構變動。

據企業信息顯示，北京建工地產有限公司將其持有的該公司全部136,050萬元股權出質給保利（北京）房地產開發有限公司。

此次股權出質規模較大，與此前已出質的300萬元股權合計，正好對應北京建工地產所持有的慧海常筑置業30%的全部股權。工商登記信息顯示，該出質事項已正式完成登記。

此次股權出質涉及三方均為業內知名企業。北京建工地產為北京市屬大型國有房企，保利（北京）房地產開發有限公司為保利發展控股集團在京業務平臺。此次股權出質完成后，保利北京公司將作為質權人，對上述股權享有優先受償權。

北京慧海常筑，是海淀半壁店新盤的項目公司。

今年5月底，保利發展和北京建工地產組成聯合體，以45.45億元總價摘得海淀半壁店兩幅住宅地塊。

6月19日，北京慧海常筑成立，注冊資本即拿地金額。

保利北京和北京建工地產分別持股70%和30%。

保利北京總經理李紅亮擔任項目法定代表人兼董事長、經理。

不到1個月，北京建工地產就將300萬股權數額出質給保利北京。

隨后，坊間傳聞半壁店項目要到實景階段，再開啟對外銷售。結合該地塊遲遲不公布總平圖，可信度很高。

而北京建工地產的小股出質信息，則被猜測為退出該項目的前奏。

半個月前，半壁店項目總平圖公示，最受關注的限高問題，似乎已被完美解決了。

就在此時，北京建工地產卻出質了全部股權。

這個項目的后續進展，愈發莫測。

01、半壁店豪宅，慢工出細活

拿地5個月后，保利建工海淀半壁店項目的總平圖才公示。

另一邊，比它晚拿地的寶山雙子樣板間都開放了。

開發進程略有波折，主要原因還是半壁店地塊自身的特殊性——限高問題。

地塊北邊有一座空軍機場，距離跑道2公里左右，屬于凈空區內，控高很嚴格。

在正式掛牌后，地塊經歷過一次調規，其中對項目影響最大的就是限高。

調整后要求主體建筑高度按15米限高，并嚴格控制在18米之內。好房子新規鼓勵開發商做到層高3米，按照這個限高，項目可能連5層都做不出來。

不過，調規文件還是留了一句活話：最終以空軍機場主管部門審批意見為準。

或許正是因為這句話，讓保利萌生了可以“博弈”的想法。

最終，半壁店項目報規的方案建筑高度是15.89米。并且大部分樓棟都超過了15米，地上樓層數做到5層。

項目建設用地面積4.06公頃，總建面約10.15萬㎡，其中地上建面5.8萬㎡，地下4.35萬㎡，容積率1.43。

14棟住宅樓，行列式排布，正南正北朝向。

分為東西兩區，總計330多套房源，戶均面積約170㎡，層高3-3.1米。

東區在兩排樓之間設有下沉庭院，周圍環繞景觀廊架，配有數個頂部鏤空的四方景觀亭。

西區間距實在沒有太大發揮空間，還要留出消防通道，只做了個圓形的景觀廊架，造型還挺別致的，大約是風水上有什么講究。

贈送方面，看平面圖是沒太大驚喜，只有南側的一字形飄窗

并且不像寶山雙子做成大尺度L型的，預測是客廳沒有，南向兩個臥室各有一段。

樓棟南側都有大量窗井，首層大概率是下躍戶型。

02、海淀二度合作，均為保利操盤

保利和建工是老搭子了，在北五環，雙方還合作開發了嘉華天珺項目，今年年初才入市。

不過成交不算太理想，取證房源1276套，目前網簽216套，去化不到兩成，甚至還沒完成開盤海報上的數字轉化。

作為保利目前在北京貨值最大的項目，必須要采取措施扭轉這個局面。

上個月，嘉華天珺對未開售的西區產品做了堪稱“推倒重來”的調整，從樓棟排布、到戶型設計、門庭景觀都進行了優化。

調規成效尚不得知，先是引發了東區準業主的抗議。

新方案收到的公眾反饋意見有152條之多，其中不乏房屋價值、虛假宣傳、購房合同、東區賠償等問題。

最后一個季度，李紅亮的工作量不少。

嘉華天珺不僅要加速賣房，還要安撫老業主。這關系著保利北京在海淀的口碑，以及他北上的首張年度成績單。

眼下，還要重要關注半壁店項目的報規，以及合作方退出后的資金問題。

李紅亮是保利發展北京公司空降的“新帥”，42歲，在保利發展已有17年工齡。

從一名校招生到集團骨干，再到區域公司總經理，他不斷轉變身份。在來北京公司之前，李紅亮還是保利發展職工監事，董事會辦公室副總經理（主持工作）。

03、北京建工重倉地產，穩住現金流

如果半壁店項目真如傳聞所言要實景開盤，可能要到一兩年之后。

這期間毫無收入，也確實不是一般房企能跟得了的。

今年上半年，北京建工地產的營收和凈利紛紛“開倒車”，營收39.10億元，同比減少41%；凈利潤則降1.08億元，降幅超七成。

截至6月底，北京建工地產歸屬于母公司所有者的凈利潤為-2719.57萬元。

盡管懷柔新盤嘉棠澐璽熱銷，但對于拯救公司下滑業績貢獻有限，畢竟這個項目體量太小了。

原本預期半壁店項目今年內入市，但目前這版突破限高的設計方案，能否順利過關，還在等待中。

得益于上半年在拿地上比較“收斂”，北京建工地產期末經營活動產生的現金流量凈額從去年6月底的-19.61億元，上漲至18.5億元；在手現金及現金等價物余額，從上年同期的23.66億元上漲至38.54億元。

截至2025年6月末，北京建工地產受限資產合計187.09億元，受限資產占未經審計凈資產的比例為123.04%。以上受限資產主要是由用于銀行抵押貸款的存貨規模較大所致。