漢中一房東降租金后租客退租拆賣店內門窗：其辯稱約定“門窗隔斷留給房東”未明確是哪個門窗，律師解讀

室內門窗被拆除（受訪者供圖）
合同部分內容（受訪者供圖）

極目新聞記者 舒隆煥

近日，陜西漢中寧強縣一房東曝光租客退租后拆除店內門窗變賣一事，引發關注與熱議。

4月14日，極目新聞記者獲悉，涉事門店位于寧強縣陽平關鎮。房東王先生稱，他與合伙人曾在此門店經營火鍋店，自行裝修了門店，包括安裝室內門窗和在室內建隔斷墻。2024年11月，王先生將門店轉讓給哈女士等人，同樣經營火鍋店。

商鋪租賃合同顯示，門店年租金為2.8萬元；承租期內，承租方在不改變和影響房屋整體結構的前提下，可進行裝修裝飾；期滿不續租，其裝修材料由承租方自行處理，若拆除，其費用由承租方自理；門窗隔斷留給房東。王先生稱，承租方接手門店后，并未重新對門店進行裝修。

王先生提到，當地同類型的門店年租金一般為3萬元，他考慮到生意不好做，給承租方優惠了2000元房租。因此，門店年租金定為2.8萬元。數月前，雙方在溝通續租時，他又將年租金降低1000元。當時，對方先支付了1萬元，邊干邊看市場行情。如果再租滿一年，對方需要補齊剩下的1.7萬元租金。

前不久，承租方正式退租。王先生帶新租客去門店看房。他稱，推開門店大門時，自己傻眼了，室內的門窗、部分電線被拆了，四處打聽得知，承租方將拆除的物品賣給了二手回收商，“我打電話問對方，對方稱其租了門店，退租時有權處置店內的門窗、桌椅板凳、鍋碗瓢盆等。”

王先生坦言，沒想到承租方退租后會拆除門窗并變賣，且上述合同明確約定“門窗隔斷留給房東”。承租方因拆除門窗導致室內地板、部分天花板等破損，后續全面重新裝修需花費數萬元，損失較大。王先生感覺遭到了報復，因此向當地警方報案，警方稱此事系民事糾紛，無法立案調查。之后，他委托律師，準備起訴承租方。

14日，承租方哈女士回應了此事。哈女士稱，接手該門店時，她向房東支付了2.8萬元的轉讓費，按照行規，支付了轉讓費相當于買斷了室內的門窗、空調、鍋碗瓢盆等。因此，退租后她有權處置室內的門窗、空調、鍋碗瓢盆等，“這些物品都賣給了二手回收商，共計6000多元。”

哈女士表示，房東知曉拆除并變賣門窗一事，她否認被指報復房東。此外，她認為房東提出少收3000元房租不算主動降房租，而是雙方根據門店位置、市場情況等協商的結果。記者提及合同已約定“門窗隔斷留給房東”，哈女士辯稱，她并未拆除門店入戶門和后門，室內的隔斷墻還在，自己只是拆除變賣了室內的門窗，“約定的‘門窗隔斷留給房東’并未明確是哪個門、哪個窗。”

哈女士表示，她不怕被起訴，手里有相應的證據，包括支付記錄、聊天記錄等，自己會積極應訴，并考慮起訴房東侵犯其名譽權，“這個事兒不僅在當地傳開了，還鬧到了網上，我覺得太丟人了。”記者提出查看前述證據，哈女士稱需要咨詢律師后再回復。截至發稿，記者未收到相關資料。

王先生表示，此前自己并不知道拆除室內門窗一事。他向記者確認，雙方確實存在2.8萬元的轉讓費，但哪有轉讓門窗和房子結構的行規？對于合同約定“門窗隔斷留給房東”，他認為，這包括門店內外的所有門窗。

寧強縣陽平關鎮派出所工作人員稱，此前已接到關于此事的警情，有專人處理。此事屬于普通的民事（合同）糾紛，雙方當事人均表示將通過訴訟解決。

陜西恒達律師事務所高級合伙人、律師趙良善認為，該案例的核心爭議在于合同約定與物權歸屬。依據《民法典》相關規定，因加工、附合產生的物歸屬有約定的按照約定，案涉租賃合同明確寫明“門窗隔斷留給房東”，即便條款表述未細分門窗位置，按照租賃交易慣例與合同文義解釋，應涵蓋商鋪全部門窗及隔斷，承租方以“未明確具體門窗”為由抗辯，缺乏法律依據；同時，商鋪轉讓費屬于商業經營對價，并非附屬設施所有權轉讓價款，雙方未書面約定轉讓費包含門窗權屬轉移，承租方主張“轉讓費買斷門窗”的行規，無法對抗書面合同約定與物權歸屬規則。

趙良善表示，承租方擅自拆除和變賣門窗的行為，已觸犯相關法律規定。《民法典》第七百三十三條明確規定，租賃期限屆滿承租人應當返還符合約定狀態的租賃物，第七百一十五條也規定承租人未經出租人同意，不得擅自處分、損毀租賃物及附屬設施，本案承租方不僅違反合同約定，還侵害了房東對門窗的所有權，且因拆除行為造成房屋地板、天花板等設施破損，根據最高人民法院關于城鎮房屋租賃合同糾紛的司法解釋，承租方因拆除行為導致房屋毀損的，應當承擔恢復原狀、賠償損失的民事責任，其擅自變賣他人財物的行為，需全額賠償房東對應的經濟損失。

趙良善分析，從維權與責任認定來看，本案屬于民事合同與侵權糾紛，房東有權通過民事訴訟主張合法權益。而承租方稱房東侵犯其名譽權，需提供充分的法律依據。如果房東只是以曝光自身遭遇為由，維護自身合法權益，相關行為不屬于惡意詆毀名譽的情形。相反，承租方違約侵權事實清晰，需承擔違約責任及侵權賠償責任。此案也映射了商鋪租賃中，書面合同條款需明確細化附屬設施歸屬，承租方應嚴格依約返還租賃物，不得擅自處分房東所有的附屬設施。

（來源：極目新聞）