龍湖集團被下調評級

龍湖集團近期被多家國際評級機構下調信用評級，這反映了房地產行業深度調整背景下公司面臨的挑戰與轉型進程。

一、評級下調具體情況

1. 穆迪（Moody's）下調

? 時間：2026年4月15日

? 調整內容：

? 公司家族評級（CFR）從“Ba3”下調至“B1”

? 高級無抵押評級從“B1”下調至“B2”

? 評級展望從“負面”調整為“穩定”

? 下調原因：穆迪認為龍湖集團的杠桿率仍然較高，且未來12個月內不太可能回落至與其先前評級相匹配的水平。在行業持續面臨挑戰的背景下，公司疲弱的房地產開發業務繼續對其盈利能力構成壓力，從而削弱了其投資性房地產板塊帶來的穩定現金流。

2. 標普（S&P）下調

? 時間：2025年11月17日

? 調整內容：

? 長期發行人信用評級從“BB”下調至“BB-”

? 高級無抵押票據的長期發行評級從“BB-”下調至“B+”

? 評級展望為“穩定”

? 歷史調整：這已是標普在較短時間內對龍湖集團的第二次下調。2025年3月5日，標普已將龍湖集團的長期發行人信用評級從“BB+”下調至“BB”。

3. 惠譽（Fitch）下調

? 時間：2025年6月26日

? 調整內容：

? 長期外幣發行人違約評級（IDR）從“BB”下調至“BB-”

? 高級無抵押評級及其未償高級票據評級從“BB”下調至“BB-”

? 評級展望為“負面”

二、評級下調的核心原因

1. 房地產開發業務持續疲軟

? 銷售額大幅下滑：標普預測龍湖集團2025年的總合同銷售額將進一步下降35%至660億元人民幣（基于截至2024年底1460億元人民幣可售資源中45%的售出率）。實際數據顯示，2025年龍湖集團累計實現總合同銷售金額631.6億元，同比下降明顯。

? 毛利率持續受壓：標普預計龍湖集團在2025年至2027年期間的房地產開發業務毛利率將在0%-5%之間，低于2024年的6%和2023年的11%。2025年，龍湖集團的房地產開發板塊在毛利層面錄得虧損。

? 行業表現弱于同行：根據克而瑞數據，2025年前10個月，龍湖集團的合同銷售額同比下降34%，而同期中國百強開發商的合同銷售額降幅為16%。

2. 杠桿率顯著上升

? 債務指標惡化：穆迪指出，2025年龍湖集團的房地產開發板塊在毛利層面錄得虧損，導致其調整后的凈債務/EBITDA從一年前的6.4倍急劇上升至超過10倍。

? 高杠桿將持續：標普預計該公司以債務對EBITDA比率衡量的杠桿率將在2026-2027年保持在高位，約為10倍，而2024年底為8.8倍。

3. 盈利能力承壓

? 盈利預警：2025年3月7日，龍湖集團發布盈利警告公告，預計2024年剔除投資物業及其他衍生金融工具公平值變動影響后的股東應占核心溢利錄得約35%至40%的下降。

? 開發業務收入下降：標普估計，房地產開發業務的收入在2025年將下降17%，在2026年將下降28%。

三、公司的積極因素與轉型進展

盡管評級被下調，但穆迪和標普均給出了“穩定”展望，這反映了以下積極因素：

1. 業務轉型成效顯著

? 運營及服務業務成為穩定器：2025年，龍湖集團運營及服務業務收入達到267.7億元，創歷史新高，占總營收的比例達到27.5%。運營及服務業務合計實現核心權益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%。

? 轉型時間表明確：龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平表示，最晚到2028年，集團運營及服務業務的收入將超過地產開發的收入，到那時的債務結構轉型也徹底完成。

2. 財務狀況逐步改善

? 有息負債持續壓降：截至2025年底，龍湖集團綜合借貸總額為1528.1億元，較上年末下降235.1億元。過去三年半，龍湖整體壓降了約600億元有息負債。

? 融資成本保持低位：平均融資成本為年利率3.51%，平均合同借貸年期為12.12年。

? 凈負債率控制在合理水平：截至2025年底，凈負債率為52.2%。

3. 流動性管理審慎

? 債務到期壓力緩解：2026年和2027年，龍湖集團包括債券和境外銀行貸款在內的債務到期規模將分別為60-70億元人民幣，低于2025年的220億元人民幣。

? 經營性現金流持續為正：龍湖集團已連續3年實現覆蓋資本性開支后的正向經營性現金流。標普預估，2025-2027年該公司每年將能產生約60億元人民幣的經營性現金流入。

? 現金儲備充足：截至2025年6月30日，該公司可動用的現金（不包括監管賬戶中的現金）約為255億元人民幣。

4. 商業地產組合提供流動性緩沖

? 租金收入穩定增長：標普預測，龍湖集團商場的租金收入在2025-2027年間將增長3%-5%。2025年上半年租金收入同比增長4.9%，得益于97%的高入駐率。

? 資產抵押融資渠道暢通：標普認為龍湖集團可以繼續利用其商業商場組合獲取資產抵押貸款作為融資來源，估計從2026年起，該公司有能力再獲得200億元人民幣的投資性物業貸款。

四、未來展望與風險提示

1. 評級機構的穩定展望依據

? 穆迪觀點：穩定展望反映了穆迪的預期，即龍湖集團將通過穩步擴大其投資性房地產運營和物業管理服務，繼續向以經常性收入為主導的業務模式轉型，同時保持經營性現金流的正流入和良好的流動性。

? 標普觀點：穩定展望反映標普預期，盡管房地產開發業務的合同銷售額弱化，但其投資性物業組合將在未來12個月內為其提供充足的流動性緩沖。

2. 公司自身的發展規劃

? 2026年經營策略：開發業務核心依然是聚焦存貨去化和存量土儲的激活；商業投資預計在2026年新開9座左右商場；服務業務繼續提升服務質量和效率，實現高質量外拓。

? 利潤恢復時間表：龍湖集團首席財務官趙軼表示，公司在去年已經成功穿越了債務的最高峰，未來將繼續在財務安全穩定的前提下逐步修復利潤，集團的利潤低點在2025年到2026年，預計從2027年開始恢復增長。

3. 潛在風險因素

? 評級進一步下調條件：

? 如果龍湖集團的流動性減弱，標普可能會下調其評級。

? 如果公司的房產銷售或租金收入增長大幅低于標普的預期，導致長期經營現金凈流出或現金顯著減少。

? 如果龍湖集團無法維持其經常性收入，致使租金收入對利息費用的覆蓋比率不能保持在1.0倍以上。

? 行業環境挑戰：房地產行業在深度調整中加速向新發展模式演進，城市發展的重心正從增量擴張轉向存量提質。

五、總結

龍湖集團評級下調是房地產行業深度調整期的必然反映，主要源于房地產開發業務的持續疲軟導致杠桿率上升。然而，公司通過積極的業務轉型，已初步建立起以運營和服務業務為支撐的新發展模式。2025年運營及服務業務收入占比達27.5%，貢獻核心利潤近80億元，成為公司重要的穩定器。

評級機構給予“穩定”展望，認可了龍湖集團在流動性管理、債務壓降和業務轉型方面的成效。公司管理層預計最晚到2028年完成收入結構和債務結構的全面轉型，屆時運營及服務業務收入將超過地產開發業務收入。

盡管短期面臨挑戰，但龍湖集團憑借嚴格的財務管理、優質的投資性物業組合和清晰的轉型路徑，短期流動性風險仍被認為可控。未來公司的發展將取決于其能否在行業調整期中持續優化業務結構，實現從傳統開發商向城市運營服務商的成功轉型。