最高院：一房二賣，不當得利返還范圍何時起算？返還利益有哪些？

作者：周軍律師.

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在審理房屋買賣合同糾紛案件過程中，經常會遇到出賣人一房二賣，在后買受人完成過戶取得房屋所有權，在先買受人長期占有使用房屋的情形。受損一方往往主張得利方全額返還房屋占用收益、差價收益，得利方則以自身簽約善意、無過錯為由抗辯，主張無需返還全部利益。

那么，一房二賣場景下，不當得利返還范圍何時起算？返還利益具體包含哪些？

最高人民法院案例庫入選案例《某發電公司訴某銀行不當得利糾紛案》中明確：

在“一房二賣”情況下，兩個買受人簽訂的合同均為有效，一方辦理了房屋產權過戶登記，同時另一方占有房屋卻對“一房二賣”不知情，直到其在申請房屋產權過戶登記時才知曉，自該時起，其占有已經喪失了法律依據。在此前提下，認定不當得利的返還范圍，應當自法律根據消滅時開始計算，并根據得利人是善意還是惡意而作區別。得利人不知道且不應當知道沒有法律根據時，僅返還現存的利益；在明知沒有法律根據后，返還的利益應當包括取得的全部利益。

本案焦點問題為，案涉一房二賣情形下，某銀行占有房屋產生的不當得利起算節點如何認定，以及其需要返還的利益范圍包含哪些。

根據本案查明的事實，某開發商先后與某發電公司、某銀行簽訂房屋買賣合同，構成一房二賣。合同簽訂初期，兩份買賣合同均合法有效，某銀行先行收房并長期占有使用案涉房屋。后續開發商為某發電公司辦理完成房屋不動產過戶登記，某發電公司依法取得房屋完整所有權。此前某銀行基于合法有效的買賣合同占有房屋，主觀善意無過錯，直至知曉房屋已過戶至他人名下，方才喪失合法占有依據。某發電公司訴請某銀行返還自收房之日起全部房屋占用收益。

依據《民法典》第九百八十五條、第九百八十七條規定，得利人沒有法律根據取得不當利益的，應當予以返還；善意得利人僅需返還現存利益，惡意得利人需返還全部取得利益及孳息。一房二賣案件中，合同有效存續期間，買受人的占有行為具有合同依據，不屬于不當得利范疇。

從以上條款內容可以得出以下結論：一房二賣不當得利并非自房屋交付占有之日起算，而是自買受人知曉或應當知曉房屋權屬變更、無法辦理過戶之日起算。權屬變更前，買受人基于有效合同占有房屋，具備合法依據，無需返還利益；權屬變更后，占有基礎滅失，持續占有構成不當得利。

此外，不當得利返還范圍需結合當事人主觀狀態判定。從本案案情看，某銀行簽約、收房時均為善意，不知曉一房二賣事實，屬于善意得利人，僅需返還權屬變更后的房屋占用租金、現存收益，無需承擔前期占有利益及額外賠償。因此，某發電公司主張自房屋交付之日起計算全部返還利益的訴訟請求，依據不充分。

某銀行僅需自喪失合法占有依據之日起，返還對應的房屋占用利益，其抗辯主張合法有據，應予支持。

周軍律師提醒，一房二賣引發的不當得利糾紛，核心在于精準認定起算時間與返還范圍，區分當事人主觀善意狀態。善意買受人無需對權屬變更前的占有行為承擔返還責任，僅需返還權屬變動后的現存獲益。購房者遭遇一房二賣糾紛時，應當及時固定簽約、收房、知曉權屬變更的相關證據，精準界定損失范圍。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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