富力在一個關鍵性指標上取得了重大突破

又到了一年一度的年報季。

作為一家業界知名的企業，富力近年來因為負債問題受到了一些質疑。但從去年以來，富力可謂是刀刃向內，用前所未有的重視程度和刮骨療毒的決心來降負債、降杠桿。從3月25日富力發布的2020年財報可以看出，富力的決心和勇氣獲得了巨大的成效和正向回報。

先來看看富力的核心財務指標。年報顯示，2020年富力已確認入賬的營業額及毛利分別為人民幣858.9億元及203.9億元,實現純利潤91.5億元。此外，公司權益銷售金額約1388億元，銷售面積約1153.09萬平方米，同比2019年都實現了正增長。

全年實現每股盈利人民幣2.53元。基于穩健業績提供的支撐，富力持續派息回饋股東，董事會建議派發末期股息每股人民幣0.62元，全年股息達到每股人民幣1元。

年報顯示，2020年富力有息債務總額降低374.1億元，凈負債率大幅下降69個百分點。截至2020年末，富力持有現金人民幣399.5億元，彈藥充足。

這樣的成績，在光景好的年份，可能并不算什么。但眾所周知，2020年，對于外部市場環境持續惡化、先后受到疫情沖擊、調控政策持續加碼、三道紅線壓頂的房地產行業來說，這樣的成績更顯得尤為不易。

值得單獨拎出來說一說的是，在一項多數人都沒有注意到的一個關鍵性指標上，富力取得了重大突破。這個指標就是經營性現金流量。年報顯示，富力在這一指標上，已實現經營性現金流量回正。

對于這個指標，可能很多人并未意識到經營性現金流回正有什么意義。對企業來說，所有的利潤產生都來源于經營活動。舉個例子，如果一家公司說自己經營情況很好，發展前景也很好，但經營現金流經常為負值，賬面上的現金甚至不足以支付員工工資和應付款項，那么，這家公司在融資不能到位的情況下，就會產生資金鏈斷裂的風險。

因此，衡量一家企業真實的經營情況，從現金流量表上看其經營性現金流情況是非常重要的。如果為正值，那么就說明這家企業的經營情況就比較健康。

此外，無論炒股還是投資，都講究落袋為安。對于上市公司來說，僅僅賬目利潤好看還不行，現金拿到手才算盈利。而上市公司的現金流量表，就是對上市公司的“終極考驗”，這是因為現金流量表造假難度非常高，很難粉飾。在其他報表的編制中，涉及大量人為估計的成分，但現金流量表卻“只認錢不認人”，排除了主觀因素。

而現金流量表的內容，主要分為三種，其中，當屬經營活動產生的現金流量最重要，其中的“經營活動產生的現金流量凈額（又稱經營性現金流量）”又是重中之重，在某種意義上，這個數據可以視作現金版的凈利潤。也正因為其重要性，A股證券監管部門要求，上市公司要在財報的“報告摘要”中將其單獨列示出來。

因此，富力在經營性現金流量這個關鍵指標上獲得的突破，也意味著其經營情況正在良性發展。背后，也恰恰是富力銷售發力、加速去化起到了重要的作用。

經營性現金流回正的同時，負債又大降69個百分點，富力究竟是如何做到的呢？

打一個比方，正如煙民戒煙，想要戒煙成功，首先得有決心。做一件事，決心都沒有，那就不可能會成功。

聽其言，觀其行。在降負債這個問題上，富力的決心和行動力可謂是前所未有。在去年，富力不僅將降負債的問題上升到公司的戰略高度，董事長李思廉甚至在去年罕見接受專訪時對外表達三個減負債的方法，富力更是以實際行動向外界展示了自己降負債的決心。

去年以來，我們可以看到，富力2020年在收、支兩端，規模、結構多維度，轟轟烈烈推進了一場減少負債、優化結構、壯大實力、緩釋風險的系統行動，并取得極為顯著成效。

降負債的問題，總體來說，繞不開開源節流。

富力早在去年初，就已經明確強調，銷售去化將是2020年的重點工作。即便在疫情出現后，行業遭遇巨大沖擊，富力也并沒有坐以待斃，而是積極應對不利因素，開創多種創新營銷方式，包括地產營銷數字化，數字化案場、數字化渠道、數字化客戶營銷、數字化推廣，加強銷售去化。

比如，從二月開始，富力啟動“好房子，線上購”；接著4月，富力連續高調推出明星、老總帶貨模式；8月份，富力又攜手汽車品牌玩起跨界營銷；直至“十一”黃金周期間，富力拿出全國500億貨值，多平臺聯動，最終取得銷售超百億元的佳績。

這些創新營銷方式，成為富力全年實現權益銷售金額1388億元成果的重要助力。年報披露，2020年富力協議銷售現金回款率達78%，顯著加快了去杠桿的速度。

而今年一開年，富力勢頭更猛，加速搶收市場，并在銷售方面取得了開門紅。

公告顯示，2021前兩個月，富力總銷售收入約204.2億元，銷售面積達約155.3萬平方米，同比分別大漲124%和99%，進一步加速去化。

地產銷售之外，富力的酒店和商業板塊面臨疫情的沖擊，也采取多種方法強化運營，顯現出了極強的韌性。

去年7月份，富力旗下酒店已實現經營凈利潤回正；去年“十一”黃金周期間，各酒店經營再接再厲，平均入住率遠超去年同期，峰值入住率接近90%。富力各商業項目應對沖擊，精細運營、體驗創新，繼續成為城市生活中的重要角色。2020年，富力商業瞄準數字化升級轉型，完成了智慧商管戰略的部署落地。

除了銷售和酒店商業發力之外，富力也更加重視公司現金流安全，通過權益性配股和引入重量級合作伙伴，來深挖公司財務安全護城河。

2020年9月28日，富力全部22億股境內未上市股份轉換為境外上市股份完成，實現H股全流通，改善股份流動性；2020年10月5日，富力完成2.57億股新H股增發，募集資金總額25.24億港元。

富力同時就存量資產廣開合作，增加資產流動性。2020年11月9日，富力宣布與黑石旗下基金達成合作，以人民幣63億的作價將廣州富力國際空港綜合物流園內的物業的70%權益轉讓給黑石。

充裕資金保障之下，2020年底及2021年初，富力進行了一批債務密集兌付，繼續保持成立以來無一違約記錄。短短兩個月內，富力地產已累計完成超200億元債券本息兌付。此外，富力已通過再融資及延長近期到期債務至超過一年以改善其到期債項，包括發行為期2.5年的5億美元優先票據及為期3.5年的3.25億美元優先票據。

種種努力，讓富力在2020年降負債、去杠桿、改善經營性現金流方面取得了重大成效，并超額完成了控風險的目標。

在業績會上，展望2021年，李思廉充滿信心地表示，今年年初協議銷售表現向好，管理層有信心保持同樣的勢頭，實現其協議銷售目標。同時集團的信貸狀況于年結后持續改善，有息負債總額進一步減少約人民幣150億元。集團將繼續尋求機會以延長近期到期債務，并繼續尋求資產變現的潛在機會，以進一步降低總負債水平。