實(shí)力降檔，新恒大上演“真還傳”

作為龍頭的房地產(chǎn)企業(yè)，恒大的一舉一動(dòng)都受到外界的高度關(guān)注。特別是今年以來(lái)，關(guān)于恒大的傳言很多，恒大也在用實(shí)際行動(dòng)來(lái)一一回應(yīng)、各個(gè)擊破。

6月30日，恒大集團(tuán)對(duì)外透露，目前公司凈負(fù)債率已降至100%以下，順利實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠。這意味著，恒大的降負(fù)債舉措迎來(lái)了里程碑。

而在6月29日，恒大透露其有息負(fù)債已降至約5700億元，成功降到“5字頭”。與去年最高時(shí)的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

一連兩大重磅消息，市場(chǎng)早有“預(yù)期”。因?yàn)楹愦笳崎T(mén)人許家印在6月初的合作伙伴交流會(huì)上曾預(yù)告“月底前恒大有息負(fù)債降至5字頭，至少一條紅線變綠”，而許家印向來(lái)不說(shuō)“大話”。

如今恒大降負(fù)債如期兌現(xiàn)承諾，并超出了市場(chǎng)預(yù)期。

那么，成績(jī)單背后，恒大究竟做對(duì)了什么？

“減負(fù)”成績(jī)單

眾所周知，這兩年來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控、融資收緊的背景下，“減負(fù)”成為大部分房企的頭等大事，其中，恒大率先按下了啟動(dòng)鍵。

6月24日，恒大發(fā)布了一則公告稱(chēng)：

已安排自有資金約136億港元匯入債券還款賬戶(hù)，用以?xún)斶€今年6月28日到期的14.5億美元債，以及所有境外美元債到期的應(yīng)付利息近3億美元，合計(jì)約17.5億美元。至此，到2022年3月前，恒大再無(wú)到期的境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券。

上述消息公布后，恒大系的股價(jià)在香港市場(chǎng)應(yīng)聲大漲。當(dāng)天中國(guó)恒大上漲4.21%，恒大汽車(chē)漲了9.17%。這說(shuō)明了資本市場(chǎng)對(duì)于恒大已經(jīng)重拾信心。

其實(shí)，早在2020年3月，恒大就實(shí)施了“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，核心是降負(fù)債。

2020年10月，恒大就在10天內(nèi)分三次大手筆償還了約294億港元的債務(wù)，而近日剛償還的美元債本息136億港元，是恒大自去年3月以來(lái)累計(jì)歸還的第7筆境外債券本息，合計(jì)約106億美元（折合超823億港幣），全部以自有資金償還，沒(méi)有做任何一筆發(fā)新還舊。

恒大的“減負(fù)”成績(jī)單收獲頗豐。2020年，恒大有息負(fù)債大幅下降2000億，并通過(guò)引入戰(zhàn)略投資、分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市等方式增加權(quán)益888億港元，負(fù)債結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化。

恒大方面稱(chēng)，公司成立25年來(lái)，從未出現(xiàn)借款利息晚付、本金逾期歸還的情況。

在今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，許家印表示，恒大的有息負(fù)債每年要下降1500億，未來(lái)三年要大降4500億。現(xiàn)如今，恒大一年內(nèi)甩掉3000億債務(wù)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期，降幅高達(dá)34.5%。

針對(duì)“三條紅線”，許家印更是給出了未來(lái)三年降檔計(jì)劃：

• 2021年6月30日將凈負(fù)債率降至100%以下；
• 2021年12月31日現(xiàn)金短債比達(dá)到1以上；
• 2022年12月31日將資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下，全面達(dá)到監(jiān)管要求，實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

現(xiàn)在看來(lái)，其中的一些目標(biāo)已經(jīng)超額完成，而接下來(lái)的“諾言”實(shí)現(xiàn)幾率也十分有把握。

加碼充實(shí)“錢(qián)袋子”

每年6月，是莘莘學(xué)子的高考練兵時(shí)間。其實(shí)，就像學(xué)生考試一樣，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，每月“放榜時(shí)”都是一次檢閱隊(duì)伍的時(shí)刻。而恒大交出了一份靚麗的成績(jī)單。

6月1日，恒大發(fā)布月度業(yè)績(jī)公告，數(shù)據(jù)顯示，今年前5月銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積均錄得同比增長(zhǎng)，并繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。

具體來(lái)看，今年5月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額638.6億元，銷(xiāo)售面積781.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售回款518.1億元。截至5月底，恒大今年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2851.6億元，銷(xiāo)售面積3383.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售回款2507.4億元，回款率高達(dá)87.9%，平均每月回款500億元。

銷(xiāo)售是房企核心造血能力，更是回籠資金的最重要來(lái)源。在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控、政策不斷收緊的大背景下，恒大能取得上述成績(jī)實(shí)屬難得。

業(yè)內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，恒大前5月權(quán)益銷(xiāo)售額達(dá)2727.5億元，位居行業(yè)第一，穩(wěn)坐龍頭寶座。

其實(shí)，這是一個(gè)相輔相成的過(guò)程，恒大銷(xiāo)售的持續(xù)增長(zhǎng)，回款的不斷增厚，為恒大降負(fù)債充實(shí)了“錢(qián)袋子”。

值得留意的是，恒大不僅目前銷(xiāo)售暢旺，且從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，其規(guī)模龐大的土儲(chǔ)，也將為公司銷(xiāo)售可持續(xù)性帶來(lái)最強(qiáng)保障。

目前，恒大可售住宅土儲(chǔ)面積已超過(guò)2億平方米，再加上在寸土寸金的深圳、廣州擁有的大量舊改項(xiàng)目，將為恒大提供源源不斷的可售貨源，進(jìn)而帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

恒大年報(bào)數(shù)據(jù)顯示：截至2020年12月31日，其土地儲(chǔ)備項(xiàng)目共計(jì)789個(gè)，幾乎覆蓋全部一線以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的城市。規(guī)劃建筑面積2.31億平方米。由于堅(jiān)持不拿地王，恒大的土儲(chǔ)性?xún)r(jià)比很高，其中一二線城市占比67%平均樓面價(jià)為2638元，而現(xiàn)在全國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)早已破萬(wàn)，實(shí)際土儲(chǔ)價(jià)值肉眼可見(jiàn)的高。

另外，恒大集團(tuán)還擁有未入表的舊改項(xiàng)目約100個(gè)，大灣區(qū)78個(gè)（深圳55個(gè)）、太原8個(gè)、石家莊2個(gè)、鄭州2個(gè)、其他城市10個(gè)，價(jià)值潛力巨大。也就是說(shuō)，僅憑恒大目前的土地“存貨”便足以支撐恒大的未來(lái)發(fā)展，龐大的土儲(chǔ)規(guī)模給控規(guī)模提供了充足的底氣。

新恒大的星辰大海

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果總是守著一種業(yè)務(wù)原地踏步，那么很容易就退步，也很容易被時(shí)代的洪流給淘汰。

但是這些年，作為房地產(chǎn)龍頭之一，恒大的轉(zhuǎn)型堅(jiān)決果斷，早就已經(jīng)從單一的房地產(chǎn)升級(jí)為多元化戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”的“新恒大”，其涵蓋了旗下8大產(chǎn)業(yè)已擁有4個(gè)上市平臺(tái)，幾乎覆蓋了人們的衣食住行各個(gè)領(lǐng)域。

其中，恒大物業(yè)、恒大汽車(chē)、恒騰網(wǎng)絡(luò)在各自領(lǐng)域強(qiáng)勢(shì)整合資源，走出了恒大靚麗的“第二增長(zhǎng)曲線”。房車(chē)寶、恒大童世界、恒大冰泉等也有望陸續(xù)分拆上市，并且，多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈為恒大提供了新的資產(chǎn)增長(zhǎng)極。

例如，去年8月恒大物業(yè)引入戰(zhàn)略投資235億港元，之后的12月上市募資140.8億港元；去年9月和今年1月，恒大汽車(chē)兩次引入戰(zhàn)略投資合計(jì)300億港元等，恒大通過(guò)分拆業(yè)務(wù)融資的方式，進(jìn)一步加強(qiáng)了手中的現(xiàn)金流。

值得一提的是，備受科技行業(yè)和資本市場(chǎng)關(guān)注的恒大造車(chē)再提速。

6月29日，恒馳AVP自動(dòng)泊車(chē)系統(tǒng)發(fā)布。這也意味著，恒馳車(chē)主可通過(guò)手機(jī)APP實(shí)現(xiàn)一鍵泊車(chē)與一鍵召喚。啟動(dòng)一鍵泊車(chē)后，無(wú)人駕駛的恒馳全程自主尋徑，完成業(yè)界最復(fù)雜的跨層自動(dòng)泊車(chē)入庫(kù)；啟動(dòng)一鍵召喚后，用戶(hù)可提前召喚車(chē)輛自動(dòng)駛出，前往指定位置等待。

目前，恒大汽車(chē)宣布已在國(guó)內(nèi)外申請(qǐng)專(zhuān)利3012件，其中獲得授權(quán)專(zhuān)利1355件，具備了全球領(lǐng)先的技術(shù)及完整產(chǎn)業(yè)鏈專(zhuān)利布局。種種跡象表明，恒馳量產(chǎn)已進(jìn)入沖刺階段。

按計(jì)劃，恒馳系列將于今年四季度試生產(chǎn)、明年實(shí)現(xiàn)大量交付。2021年是中國(guó)“十四五”的開(kāi)局之年。在“十四五”規(guī)劃綱要中，智能駕駛、智慧交通等都被擺在了非常重要的位置。這也為恒大汽車(chē)勾畫(huà)了一幅“十四五”的藍(lán)圖。

備受好評(píng)的成績(jī)單也得到了投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

建銀國(guó)際發(fā)布最新研報(bào)認(rèn)為，恒大近日以自有資金提前償還合計(jì)約17.5億美元的債券本息，尤其自2020年3月以來(lái)，已累計(jì)償還7筆境外債券合計(jì)106億美元，去杠桿計(jì)劃步入正軌，維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)23.1港元。

法國(guó)巴黎銀行也認(rèn)為恒大運(yùn)營(yíng)良好，給予其債券“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。野村證券強(qiáng)調(diào)，看好恒大的基本面。

摩根大通則認(rèn)為，恒大物業(yè)股價(jià)強(qiáng)勁反彈動(dòng)力充足：一是上半年盈喜公告或?qū)l(fā)布，料將有55%的同比收益增長(zhǎng)；二是8月份業(yè)績(jī)可能就新增在管面積有利好消息；三是可能有并購(gòu)利好。

在大自然中，綠色意味著生機(jī)，綠色代表著希望，一條紅線“轉(zhuǎn)綠”的恒大期待遇見(jiàn)更多的“綠光”。

可以預(yù)見(jiàn)，隨著“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的新發(fā)展戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈不斷升級(jí)擴(kuò)容，一個(gè)生機(jī)勃勃、穩(wěn)健發(fā)展的“新恒大”將以高質(zhì)量發(fā)展態(tài)勢(shì)加速前行。