新城和綠地的結(jié)局

新城控股（601155.SH）發(fā)行帶有信用緩釋憑證的中票，綠地(600606.SH)申請(qǐng)6月到期美元債展期一年。

這兩家總部位于上海的房企，看似有著不同的未來，但實(shí)質(zhì)上他們的結(jié)局可能一樣，即縮表至能活下來的體量與商業(yè)模式。

綠地仍然自信，現(xiàn)在是暫時(shí)流動(dòng)性困難，只需要展期6月這一筆債務(wù)，并給出隨時(shí)贖回選擇權(quán)，6月之后到期債務(wù)有信心應(yīng)對(duì)。

這種自信不是一個(gè)好兆頭，畢竟綠地有曾經(jīng)的云峰債信用瑕疵，以及正在破產(chǎn)的國(guó)企信仰。

銷售數(shù)據(jù)上，綠地足夠誠(chéng)實(shí)，他們透露債務(wù)展期緣由——3月疫情爆發(fā)，全國(guó)50%的售樓處關(guān)閉，四月銷售額同比下跌57%。

“五月也很高。”這可能是全國(guó)第一家房企，宣布5月仍是慘淡的銷售局面。

自信來源于兩點(diǎn)，綠地認(rèn)為6月銷售可以恢復(fù)至過往水平，以及3年內(nèi)出售2000億元資產(chǎn)，每年500-700億元，包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。

實(shí)質(zhì)上，綠地今年一季度推出了132億元大宗資產(chǎn)交易，因?yàn)橐咔闊o法確認(rèn)交割時(shí)間，但真相是這樣嗎？

這一點(diǎn)與計(jì)劃引進(jìn)戰(zhàn)投一樣：交易沒有落地，一切都不算數(shù)。

相較于綠地，新城因?yàn)樵麻L(zhǎng)王振華涉案，2019年提前降杠桿，2020年重新加倉(cāng)土地市場(chǎng)。

降杠桿時(shí)點(diǎn)的不同，導(dǎo)致新城長(zhǎng)短債務(wù)結(jié)構(gòu)要優(yōu)于綠地。

新城發(fā)行10億搭配信用緩釋憑證的中票，額度和票面利率沒有明顯改善，且目前增信僅針對(duì)單期發(fā)債。

比起最近300億元資金追逐5億城投債，實(shí)乃“年少不識(shí)城投香，錯(cuò)把地產(chǎn)當(dāng)成寶”。

用最近流行的比喻是，現(xiàn)在的房企就像是一架快沒有油的飛機(jī)，此時(shí)空中加油站說，只給你1升高檔航空汽油，你一定要堅(jiān)持住。

這對(duì)于民營(yíng)房企來說，更多只是體現(xiàn)主管部門打開了工具箱。但工具并不是萬能的，畢竟曾經(jīng)用過這些增信工具的企業(yè)，也已有暴雷案例。

并不能懷疑新城是示范房企，合理的有息負(fù)債與權(quán)益比，更符合趨勢(shì)的綜合體產(chǎn)品，更強(qiáng)烈的避險(xiǎn)意識(shí)。

綠地和新城也應(yīng)該已接受危機(jī)局面，不拿地是第一步，處理資產(chǎn)是第二步，第三步是全新的商業(yè)模式。

綠地全國(guó)建高樓，新城全國(guó)建商場(chǎng)，這種重資產(chǎn)商業(yè)模式，顯然已經(jīng)到了改變時(shí)候。

此時(shí)的分歧有兩點(diǎn)。

第一銷售額能恢復(fù)到什么程度，綠地和新城有相當(dāng)一部分可銷售商業(yè)產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品銷售恢復(fù)期比住宅更長(zhǎng)。

第二是已經(jīng)形成的重資產(chǎn)，有哪些退出渠道。綠地海外資產(chǎn)有合理價(jià)格，就會(huì)有合理機(jī)構(gòu)接手，但境內(nèi)資產(chǎn)存在價(jià)值錯(cuò)配，也缺乏長(zhǎng)期投資機(jī)構(gòu)。

新城和綠地有活下去的基礎(chǔ)，銷售危機(jī)卻也愈演愈烈，暴雷一觸即發(fā)，商業(yè)模式轉(zhuǎn)型艱難。

這兩家TOP20房企的煩惱，如果放在TOP10房企身上同樣有效。

萬科、中海、華潤(rùn)、保利這些房企，就算有信心承接到更多的市場(chǎng)占有率，但對(duì)于輕資產(chǎn)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，他們依然需要更多嘗試。

萬科最近的動(dòng)作透露出一些趨勢(shì)，一個(gè)是香港聯(lián)交所98億元中期票據(jù)計(jì)劃，另外一個(gè)是積極準(zhǔn)備的租賃房REITs架構(gòu).

活下去，不抱銷售幻想，積極轉(zhuǎn)型，可能是所有房企的結(jié)局。