渝商聯智庫|房交會大變臉：央國企接管整個舞臺！

闊別三年的重慶春交會卷土重來，不過現場依舊冷清。

本次參展的房企46家，共計186個房產項目。可以說，這次亮相最大的意義，是證明自己還活著，甚至活得不錯。

這不禁讓人唏噓。未爆雷的品牌房企基本都參展了，去年爆雷的房企一一選擇了回避。跟土拍現場一樣，央國企占到了絕對的主力，民營房企只有龍湖、旭輝、萬華、南方等區區幾家。

有人說，由此可見，重慶地產正式進入“國營天下”。此言雖然有些絕對，但也算說到了點子上。

去年的波動行情，造成樓市的天平開始倒向央國企，這種效應估計會持續很長的時間。

去年除了綠地，沒有任何一家央國企爆雷。去年幾乎是民營房企的大潰敗，不過綠地也不算正統的國有企業，畢竟上海國資委并未控股。

中鐵西城派

關于地產業的國營民營之爭，有人想到了龜兔賽跑，2022年，烏龜終于追上了兔子。

業績榜單上，那些曾經你追我趕的兔子們嚴重拉垮。去年的銷售TOP10，有7家為央國企，只有萬科、碧桂園、龍湖三家民營企業，而保利發展以4573億元排在第二位，與第一名碧桂園相差不到100億元，今年不出意外，保利發展將雄霸榜首。

10強里的綠城，把它算做央國企，因為中交收購了它，沒有中交的收購，估計綠城也難進前10。萬科大股東里有深地鐵的地方國資背景，但未控股，且職業經理人團隊全權經營，可把它歸為民營房企。

早在去年，就有業界言論，說央國企無需彎道超車，直線就可以碾壓民營房企，現在看來，完全實現了。

央國企在這場史無前例的地產波動中，不僅是幸運星，還得到了充足的營養供給：消費信賴和行業資源傾斜，其中包括人力、供應、政府等。

于是，多家房企的明星職業經理人開始轉投央國企，在那里，他們看到了穩定的職業保障，以及可持續的發展可能。例如旭輝華北區域的總裁董輝，加入越秀地產；華北區域副總裁、原東原營銷副總裁朱桂華降半職，加入中交地產；前龍湖貴陽公司總經理楊晟，加入廣西軌道交通等等。

這時候，央國企被眾星捧月式地推到了前臺，不想壯大都是挺難的事情。今年央行剛降準，最高層釋放流動性意圖明確，銀行機構爭先恐后地追放優質企業，包括央國企和少量優質民企。購房消費首選安全交付，央國企成了首選項。有需求才有底氣，央國企自然可以“拽”起來。

保利堂悅

過去，在很多職業經理人的眼里，央國企處于鄙視鏈的中低端，因為收入低、決策機制不靈活、環境過于安逸，特別是從民營房企里成長的職業經理人，很難適應這種溫水煮青蛙的氛圍。現在，國央企卻成了香餑餑——加盟國企能實現干一輩子地產的愿望。

其實央國企分兩類。一類是很早就主動切入地產領域，每年有著計劃性策略的公司，例如保利、中海、招商等公司；另一類則是被動性卷入地產領域的公司，早期給地方政府做其他類主營業務，地方政府用土地抵債的公司，例如中鐵、中交、電建等公司。

第二類的央國企，在發展的初期確實是由很多外行人士把持經營，不過隨著時間推移，這些公司在業務認知上將更為熟稔，機構和機制更加與市場接軌。

在產品為王的時代，的確民營房企是急先鋒，是表率。

做產品的差異化，主要是提煉規劃設計、建筑品質、物業服務三大方面的優勢，規劃上建筑布局的天際線、視野的均衡性、園林的豐富多層次，都能讓購房者眼前一亮。

建筑品質上，材質用料的檔次化能提升產品價值，例如花園洋房，外墻用瓷磚和用干掛大理石，建筑品質就會有明顯差異。物業服務，盡管是售后體驗，但做的好的物業往往能激發復購。

中海寰宇時代

這一切，對于央國企并非難事。畢竟地產開發結果是產業鏈協同的效應，也就是說，無非是供應鏈上的決策問題：選擇哪一張圖紙的問題。

慢工出細活，央國企盡管開發節奏慢，但是建筑性能打造整體上是優于民營房企的。很多企業，單是品牌聯想就受市場青睞，例如中鐵修房，購房者有著天然認知：復雜的隧道、鐵路都能修，房子品質不會差到哪去。

但是，產品為王的時代已經過去了，新的時代是“剩”者為王，剩下來的房企，靠的是“產品+實力+服務”的綜合保障。目前的購房邏輯是：選擇放心-品質舒心-服務安心。不假思索，似乎央國企才是當下真正意義的弄潮兒。

然而，籌碼多不等于一定贏。盡管掌握著局面優勢，還是有些央國企，在經營上走偏，存在著一些明顯的短板。

渝商聯智庫，接下來會重點剖析幾家央國企，在地產領域的得與失，敬請關注。