渝商聯智庫|下行周期逆勢擴張！中交地產狂飆背后有何隱憂？

上周六，閑逛重慶房交會，被售房小姐邀到了中交地產展臺，看到一張橫跨大江南北的樓盤分布圖，不禁感概萬千。要知道，在幾年前，中交地產還并不為人熟知，在眾多地產人眼里頂多算弱二流品牌。

在地產業的暗黑時期，作為央企中交集團的孫輩上市公司，中交地產突然項目大噴發，讓人不免有些心驚。

當央國企進入地產舞臺的中央，我們已然看到中交地產律動的身影。她會帶來怎樣的演出？

如果要做一個典型案例觀察，不得不提到其前身重慶國際實業投資有限公司的坎坷“三婚史”，以及她略顯凌亂的舞步。

重慶實業成立于1993年，由重慶經濟技術合作公司、重慶市建設投資公司、重慶華泰實業三家公司發起，1997年深交所上市。

不知是否是多主體參股的原因，早期的重慶實業在投資中總是遇到麻煩，其中一樁糾紛居然糾纏了20年。

這場歷時20年的對簿公堂，涉及三家上市公司，中交地產、重慶路橋和中國信達。由于涉及重慶實業的前世今生，而今的中交地產被動卷入。

2000年，重慶實業、重慶路橋、成都宇鳴實業共同出資組建重慶長江竹業發展有限公司，注冊資金5000萬，宇鳴實業持股62%，重慶實業持股36%，重慶路橋持股1%，成都宇升貿易持股1%，重慶實業拿本部大樓作價1800萬元作為出資。

一年之后，重慶實業、重慶路橋就把股份轉給了宇鳴實業，估計在股權交割的時候，轉賬有瑕疵，為紛爭埋下伏筆。

隨后這個宇鳴實業，以長江竹業名義跟建行貸了款，貸款還不上，造成長江竹業成了不良資產，最后建行把不良資產債務轉給了重慶信達。

可悲的是，2002年，長江竹業公司被吊銷營業執照，意味著重慶信達白白損失4000多萬元，氣不過的信達追訴重慶實業和重慶路橋的連帶責任，理由是抽資出逃。

目前，官司還在持續往上遞進，焦點依舊是這兩家撤資公司是否是抽資出逃，相信最高院的判決會給公司法及民法典關于此類糾紛的最準確的釋義。

把最早的股份合作形容為包辦婚姻，指的是重慶實業在組建初期的拉郎配和業務方向上，多少有些盲目，行為并不太規范。

1999年，重慶實業被來自新疆的德隆系資金入資控股，直到2004年德隆系資金鏈徹底斷裂，重慶實業的美夢戛然而止。

德隆系實控人唐萬新，地道的重慶仔，和南德集團牟其中一樣，有著瘋狂而靈敏的嗅覺。牟其中要炸開喜馬拉雅山口引氣流，唐萬新則是要做中國股市第一大莊。可見改革開放的初期，民營企業家探索發展之路，有著多么的天馬行空。

唐萬新發家于新疆，通過實業積累了第一桶金，隨后長期混跡于證券的一二級市場。

德隆系操作手法一：通過控股上市公司，以產業融合的概念橫空出世，股價往往應聲而漲，在高價位質押股權融資，繼續尋找其它上市公司控股，反復循環。

手法二：持股規模小的商業銀行，通過關聯子公司相互擔保的方式，通過銀行理財、信托等非標方式進行融資。總之德隆系的資金投入目的很清晰：進入的實業資金必須能套出來，跟辦多張信用卡套現相互償還道理一樣。

如此手法被定義為短融長投，只要不發生大規模擠兌、銀行拒貸、經濟快速惡化，短融長投并不是不能成功，但風險無疑是巨大的。

直到今日，還在玩短融長投的大有人在，例如著名的恒大許哥和寶能姚哥。

在遭遇留美歸來的郎咸平一番“公開教育”之后，德隆系開始出現擠兌，隨之破產。這一戰，慘了德隆系，紅了郎咸平。德隆系股票一日內增發了156億元，釀成慘案。被波及的企業眾多，重慶實業就是其中一家。

重慶實業因被德隆違規占用數億元資金及欠款，被凍結資產和銀行賬戶。

2004年9月，德隆系將全部資產托管給中國華融，華融公司是中國最大的不良資產處理平臺，2005年華融將德隆在重慶實業持有的股權，以300萬元轉讓給重慶地方資管公司重慶渝富。

重慶實業與德隆系的結合類似于二婚嫁了個渣男。其實德隆系算不上真正的騙子，而是心術不正，經營思維方式上有著很大局限，善操縱而不善防范。

2008年12月，重慶實業宣告重大資產重組，國資委旗下中房集團子公司——中住地產成為其第一大股東。

2010年8月，在國資委的部署下，中房集團整體無償劃入中交集團，重慶實業成為央企中交集團的下屬公司。

2012年11月，重慶實業更名為“中房重實地產”，2013年12月又更名為“中房地產”，2017年10月，中房地產再一次更名為“中交地產”，至此重慶實業算完成了一次華麗轉身。

三婚能成的最大緣由，還是重慶實業已完成全面“整容”，過去歷史形成的不良資產悉數歸于重慶渝富資產管理公司處置，這是重慶市政府成立的資產處理平臺，因此中交地產變成了央資和地方國資的聯袂體。

能成的另外一個原因，是中交集團在2010年行情波動下，國資委要求78家下屬企業，不準涉及房地產開發業務。而這場博弈中中交集團獲得了準許，因為中交住宅集團的母公司中交集團在國資委體系內是優秀經營代表，有著輝煌的戰績。

去年上半年，中交地產成了A股里房產類“妖股”，股價兩個多月居然20個漲停板，股價飆過30元/股大關。與此同時，重慶渝富開始實施減持計劃，重慶渝富功成身就，當初的300萬元翻了幾百倍，即完成了市政府交辦的任務，也實現了資本經營的超額盈余。

回顧其半生榮辱，僅僅是要說明中交地產品牌來之不易。暫把中交地產劃為半道出家吧，畢竟起步于2008年。2008-2018年，中交地產主要還是在重慶市內發展，發展的規模一直不大，被地產圈視為弱二線品牌情有可原。

在這期間，中交地產人事變動頻繁，5年換了四位總裁。直到2019年7月，李永前出任中交地產總裁，12月出任董事長，中交地產迎來了新一輪的發展。

李永前的到來，給中交地產提出了全新的發展要求：銷售收入，2019年沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年超1000億元。

有了方向和目標，中交地產在周期下行前加大了土儲。

2020年，中交地產新增土地建筑面積635.59萬平方米，同比增長176.9%，土地購置總價535.8億元。

2021年全年，新增土儲總建面371.7萬平方米，新增土儲總價約388億元。

好家伙， 兩年時間，中交地產花了923.8億元買地。按行業認知，這是萬億貨值的盤子。

隨之而來的是，3年銷售業績整體有提升，但并不大。

2020年銷售額532億元，2021年銷售額560億元，2022年中交地產銷售額646億元。

花了923億元買地，3年賣了1738億元。干過地產的都應該能看出端倪，中交集團償債壓力前所未有的大！

由于半路出道，2021年末，中交地產“三條紅線”全部踩中，因為母公司施救，最終避免了到期債務償還的違約問題。

到去年5月，網上不知被誰傳了一則紅頭文件《關于2022年5月份金融機構到期借債無法償還的報告》，導致中交地產股價瞬間閃崩。隨后中交地產集團進行了辟謠，表示能應對短期債務，回復后并未能挽救泄了氣的股價。

2023年1月，中交地產發布公告稱，計劃2023年融資額度不超過451.43億元，計劃融資成本不超過10%。同時，該公司擬向控股股東新增借款額度100億元，利率不超8%。

今年的市場信貸寬松，房企的平均融資成本低于5%，中交地產的融資成本高居不下，跟家里人借錢利率都8%，實在令人費解。

中交地產的控股股東中交房地產集團這么有錢？資深觀察人士指出，不出意外就是為此前的過度擴張買單。接下來大概率會發生的是：融資額度大，融資成本高，結轉利潤可能轉虧！盡管目前形勢對央國企有利，但整個樓市的信心修復需要時間，中交地產想要破千億難度也非常大。

中交地產為加大去化率，廣招了一批職業經理人加盟。原陽光城執行副總裁徐愛國，加入中交地產任執行總裁；原東原營銷副總裁朱桂華，加入中交地產任營銷中心總經理；原陽光城遼寧區域總裁顏龍，加入中交地產任投資部總經理；原宋都西南區域總裁馮瀟，加入中交地產任成本部總經理。

種種跡象表明，中交面臨的問題不是幾個長老的到來，就能馬上解決。原因有兩點：

其一，母公司只要不出面解決中交地產融資成本過高的問題，中交的業績會持續下滑，下滑主要體現在結轉利潤上。

其二，今年哪怕住宅市場有量上的恢復，庫存住宅能得到有效去化，其它產品呢？比如商業和公寓等投資類產品怎么辦？按照商業配比5-10%粗略估算，中交地產此類產品貨值500-1000億元。按照行業平均毛利水平，可以看到中交地產的利潤會集中在投資品上。但在制定價格的決策文件上，投資品的決策價格往往偏高。幾個長老面臨的是，后期投資品調價匯報的阻力，因為涉及國有資產減值的匯報，匯報難度變大，這是機制問題。

本月，重慶中交內部應該是歡呼聲一片，因為中交重慶單周銷售排到了重慶TOP3,單周破兩億元。照此下去，全年重慶中交銷售能實現飛躍。

然而，真正的挑戰遠未到來。

今年樓市仍存在不確定性。看似狂飆突進的中交，不在經營策略上做前瞻性的布局，在機制上做深刻復盤和調整，也許市場會用《權力的游戲》里的一句話給它預警：The winner is coming!

——完——