一陽指|380億元回購逼近！且看王健林如何打破上市迷局

首富不好當，王健林又一次站在了風口浪尖上。

4月25號，萬達商業自2021年以來第三次上市申請正式失效，連續三次被港股聯合交易中心駁回申請，造成離投資人要求的回購期限僅剩半年。這筆回購款高達380億元，對于王健林來說，可謂泰山壓頂。

老王下了一盤險棋，現在到了背水一戰。

這段時間，網絡噴子滿天飛地做空老王，大部分都是霧里玩刀，不客觀，不深入，甚至亂劈材。以本人對王健林的了解，可以初步預判，萬達依然會安全挺過此次風波。相對于斷臂求生的割買文旅和酒店，此次風波猶如小巫見大巫。

有相關人指出，受恒大物業被母公司債權方強行劃走134億元事件風波影響，物業管理類企業在上市審核上愈發嚴苛，目前在排隊等待的不僅有萬達商管，還有龍湖的智造生活。

上市未果，新規已出。

中國證監會3月31日起施行《境內企業境外發行證券和上市管理試行辦法》。

該《試行辦法》主要內容包括完善監管制度、明確備案要求等。完善監管制度方面，新規對境內企業境外上市活動統一實施備案管理，明確了備案主體、備案時點、備案程序等等。

新規的出臺，意味著境內企業境外上市國內走備案程序的時間又被拉長。除了紅籌框架的企業不需向證監所備案之外，萬達要在聆訊前在國內先走一輪層層遞交材料的程序。

境外上市，境內被要求備案，這所有一切，皆需要萬達重新審視時間環節的控制要。滴答滴答的時間不等人，若最后一次不能順利過關，除了巨額兌付，萬達商業品牌形象會大損，萬達商業發展之路將會出現停滯狀態。

但需要說明的是，招股書的失效不等于上市失敗，重新按照港股聯交所的要求，再次整改遞交資料即可。另外，萬達商業整體收租毛利高，有的項目高達70%，平均毛利率55%以上，而且具備可持續性，是高值板塊。前物管類上市公司市盈率都超過10，有的甚至達到了20，這次萬達一旦上市成功，大概率不會和2014年一樣遭遇破發。

塞翁失馬，焉知禍福。也許最后一腳踏進了港交所的大門，那就意味著逃避了2022年低迷的港股市場，那興許能說明王健林命中帶富。對王健林來說，當下之急需要做系統性的危機公關。在上市沖刺關鍵時期，容不得危言四起。

前不久，兩件火辣辣的事件，的確給萬達上市蒙上了一層陰影。

事件一：今年3月初，有人在知乎發文，稱萬達商管收租率和招租率數據作假，事情發生后引起軒然大波。據內部人士透露，王健林為此極為冒火，3月13日，跟隨王健林長達20年的老臣齊界離職，由另外一個老臣肖廣瑞接任其職務，事件發生到核心高管離職，時間相隔不久，不禁讓人浮想聯翩。

據該人士透露，萬達數據作假并非從上往下的授意，而是在萬達高強度的指標壓力下，個別項目高管為保飯碗弄的假數據，屬于個案。

其實，萬達假數據背后還有更深層次的原因：近幾年萬達開業項目良莠不齊，這倒是和王健林的“任性”有關。

2016年，原本好好在港股上市的萬達商業地產（當時萬達商管未正式分立），王健林覺得在港股上市被估值過低，對不起跟隨他一起戰投的伙伴，于是大手一揮，私有化退市轉戰國內A股。

在長達5年的上市等待后，萬達商業再一次申請返回港股，這一來一回已經折騰了7年，搞了兩次對賭協議，第一次是私有化的對賭，第二次是置換第一次的對賭。每一次的對賭，給萬達商業的經營都背上沉重的枷鎖，因為對賭內容涉及到，萬達在規定時間需保證的租金收入和利潤要求。對此，萬達的策略是，加快萬達廣場的落地和經營，靠量變來提升收入和利潤。每一年對廣場項目落成和開業的數量，有嚴苛的要求，重壓之下又一次讓動作變形。

于是萬達廣場，大量涌向廣闊的縣域級城市。

有噴子說，萬達廣場是縣域經濟的“白衣騎士”，此話既真也假。在2010-2015年時間，布局多個三四線城市的萬達廣場，開業后提振了王健林的信心，例如四川的內江、廣元等地市的經營效果比預想中的好很多，但對賭后廣場選址從三線進入到四五線縣域，有點盲人摸象的味道。萬達的選址出了問題？

根據萬達選址要求：城市人口大于60萬，選址方圓3公里內人口要有10萬人，5公里內要有25萬人。

有了模板類的指南針，投拓團隊快速在全國各地下沉式的落地萬達廣場，18年后，很多縣域級廣場經營效果并未如期而至，不知是否是疫情的原因，很多項目開業后經營遇冷。舉個例子，廣西北海合浦萬達廣場。

這個四線城市，常住人口約90萬，萬達廣場做了個迷你版的規模：5萬平米，位置背靠廉州古城，對著還珠廣場。

2021年12月底，萬達輕資產運營的合浦萬達滿鋪開業。即便大疫三年，2022年系統上，平均每天還有幾千人流，相比之下情況還將就。

但只要你走進廣場，就會驚奇的發現，商場存在很多空鋪。一年半后，三層樓94個鋪面，共出現20個空缺。很多位置頻頻換手，例如一開始的“蘇墨點心局”和“金六福”，然后的“周大生”和“一點點”，“OO&VV”和“步步高小天才”都相繼離場。現場數了數，一樓商鋪面積空出了約三分之一。

即便如此，該項目在系統上的出租率和收繳率依舊是100%，為此，當年的廣西商管團隊還得到了系統表揚。

并非所有的廣場均如此，但后對賭時期的縣域型萬達廣場開業一段時間都會出現如此情況，意味著王健林到了需要重新審視和修改定位規則的時候了。

王健林除了修改選址規則，還需要去“套路化”：內部項目在內部數據上報的各種套路。

事件二：4月初，萬達地產集團陷入一樁糾紛，被上海法院判定不履行償債義務被執行10.87億元，法人張霖被限制高消費。

這是來自廣東河源的富商吳惠權的起訴，根據對金額的判斷，是萬達收購河源萬達城并未支付收購的對價款所致。為何萬達地產集團不給合作方支付對價款？最大的原因是，整個萬達地產集團一直在“貧血”的狀態下運作。

據知情人透露，王健林一直對去地產化決心很大，鑒于老臣們的勸阻和權衡老班底的安置問題，在重資產開發上，設定了投入和負債的上限。萬達地產集團注冊資本40.5億元，在2021年市場徹底下行前，萬達地產投入是拉滿弓的狀態，萬達地產的投拓模式是要嗎勾地要嗎收購，用最少的子彈干最大的項目，因為“子彈”較少，幾乎不會在公開市場拍地。

廣東河源萬達東江城項目，是萬達地產收并購獲取的，共四塊地。這個項目最初是工業轉性地，由于之前土地轉性牽扯有腐敗問題，吳惠權除了缺錢，也不便于自行開發。萬達地產介入后，吳惠權希望借助萬達的品牌，重新讓項目起死回生。彼時的萬達，無論品牌形象和實力，吳惠權都是認可的，沒想到雙方合作不到一年就徹底拉爆。

拉爆的原因是，萬達遲遲不付收購的對價款，河源東江城項目在萬達操盤后實際上賣得是不錯的。目總體量180萬平米，2022年東江城項目一直保持區域去化第一名，年去化超過10萬平米，即便如此，萬達依然無力支付吳惠權的對價款。

付不起有兩個原因，一是資金監管項目可挪用資金少得可憐，無力支付，二是萬達項目投入開發后，除項目資本金外幾乎不可能通過集團輸血的方式再投入，因為沒有任何一個高管敢再向老板開口要錢。

以上兩個問題，王健林需要重新定調才可解除隱患。

整體上看，萬達和恒大們不一樣，并未到彈盡糧絕的地步。萬達商管財務還是穩健的：截至2022年9月底，萬達賬上現金余額有325.39億元，短期借款39.68億元，加上一年內到期的非流動負債244.91億元，合計284.59億元，能覆蓋短期債務。

即使萬達第四次上市遞交失敗，從萬達的資產情況看，償債依舊沒有問題。截至2022年9月底，萬達商管總資產為5982.54億元，總負債為3024.48億元，凈資產為2958.06億元。2022年，萬達商管實現553億元經營收入，按毛利60%粗算，毛利有330億元，凈資產收益可達163億元，按此盈利水平，結合部分債務展期等方式，償債基本是安全的。

但對于王健林來說，年底萬達商業的再次上市申請，只能成功，不容失敗。畢竟這是一盤大棋中，最關鍵的一役。到底能下多久，還得看老王的命相。70歲的王健林，大概率會親掛上陣，整頓內部、施救地產，直到打破上市迷局。

也許那個時候，王健林又會為世人奉上的一部經典商業案例。

— 完 —